Distrato de imóvel na planta: retenção e prazos

Distrato de imóvel na planta: quanto a incorporadora pode reter, quando devolve o dinheiro e o que muda se a obra atrasou. A Lei do Distrato, artigo por artigo.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-12

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Distrato de imóvel na planta: o que a lei devolve

No distrato de imóvel na planta, a incorporadora devolve as quantias que você pagou, corrigidas pelo índice do contrato, menos a comissão de corretagem inteira e menos uma pena convencional de até 25% do que foi pago. Se a obra estiver sob patrimônio de afetação, essa pena pode chegar a 50%. Os dois percentuais estão no artigo 67-A da Lei 4.591/64, acrescentado pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, conhecida como Lei do Distrato.

A armadilha está exatamente aí. O regime que mais protege o comprador contra a quebra da construtora é o mesmo que autoriza a maior retenção quando ele desiste. Vamos abrir isso com números.

As duas deduções do artigo 67-A

O caput do artigo 67-A é curto e decide quase tudo. Havendo distrato ou resolução por inadimplemento do comprador, ele tem direito à restituição das quantias que pagou diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual de correção das parcelas do preço, deduzidas cumulativamente duas coisas:

  1. a integralidade da comissão de corretagem
  2. a pena convencional, limitada a 25% da quantia paga

Note que a corretagem sai inteira, e não proporcionalmente ao que foi pago. Quem arcou com ela na assinatura perde o valor cheio, e a lógica de quem paga essa conta está em quem paga a comissão do corretor.

O parágrafo 1º acrescenta um detalhe que costuma surpreender: para exigir a pena convencional, a incorporadora não precisa alegar prejuízo nenhum. A pena é presumida pela própria lei.

É pouco intuitivo, e é o que está escrito.

Existe ainda uma terceira camada de deduções, no parágrafo 2º, que só aparece quando a unidade chegou a ser disponibilizada ao comprador. Nesse caso ele responde também pelos impostos reais do imóvel, pelas cotas de condomínio e associação de moradores, pelos demais encargos previstos em contrato e por um valor de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, calculado pro rata die.

Repare na base de cálculo da fruição. Não é sobre o que você pagou. É sobre o valor do contrato. Num imóvel de R$ 400.000, cada mês de fruição vale R$ 2.000, mesmo que você tenha pago R$ 50.000 até ali.

O parágrafo 4º põe um limite nas deduções: elas não podem ultrapassar os valores efetivamente pagos pelo comprador. A exceção declarada no próprio parágrafo é justamente a fruição.

O prazo de devolução: 180 dias, ou o habite-se

Aqui está a diferença que quase nenhuma reportagem explica, e que muda a vida financeira de quem desistiu.

Se a incorporação não está sob o regime do patrimônio de afetação, o parágrafo 6º manda pagar o remanescente em parcela única, após o prazo de 180 dias contado do desfazimento do contrato.

Se a incorporação está sob patrimônio de afetação, dos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, o parágrafo 5º manda devolver em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente do município. E é nessa mesma hipótese que a pena convencional pode ser estabelecida até o limite de 50%.

Trinta dias parece melhor que cento e oitenta. Só que o relógio dos 30 dias começa a contar quando a obra termina, e não quando você desiste. Se o habite-se está a dois anos de distância, o dinheiro fica lá, corrigido, mas indisponível. Quem desistiu porque perdeu o emprego ou porque a parcela virou impagável descobre nesse ponto que a saída jurídica existe e a saída financeira demora. Vale considerar isso antes de escolher entre pedir o distrato e procurar um comprador para assumir o contrato, alternativa que a própria lei prevê e que devolve o dinheiro no ritmo da venda, não no ritmo da obra.

Há uma válvula de escape no parágrafo 7º: se a unidade for revendida antes de vencidos esses prazos, o remanescente deve ser pago em até 30 dias da revenda, atualizado pelo índice do contrato.

Situação Pena convencional máxima Quando o dinheiro volta Incorporação sem patrimônio de afetação 25% da quantia paga Parcela única, após 180 dias do desfazimento Incorporação com patrimônio de afetação 50% da quantia paga Até 30 dias após o habite-se Unidade revendida antes do prazo A mesma do regime da obra Até 30 dias da revenda Arrependimento em até 7 dias (estande) Nenhuma Devolução de tudo, inclusive corretagem

Exemplo numérico: R$ 400.000 de contrato, R$ 80.000 pagos

Os valores são exemplo didático. A corretagem, a pena e o índice do seu contrato estão no seu quadro-resumo, e nenhuma incorporadora está sendo citada aqui.

Contrato de R$ 400.000. Até o pedido de distrato, o comprador pagou R$ 80.000 entre entrada e parcelas. A corretagem destacada no quadro-resumo foi de R$ 16.000. A unidade ainda não tinha sido entregue, então não há fruição.

Obra sem patrimônio de afetação, pena de 25%:

Obra com patrimônio de afetação, pena de 50%:

Vinte mil reais de diferença entre dois contratos idênticos, decididos por um regime de obra que a maioria dos compradores nunca ouviu nomear. E o regime mais duro no distrato é o que dá mais segurança enquanto a obra corre, porque separa o patrimônio daquele empreendimento do patrimônio da incorporadora, na forma da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.

Agora repita a conta acrescentando dez meses de fruição, no caso de uma unidade já entregue: 0,5% de R$ 400.000 dá R$ 2.000 por mês, ou R$ 20.000 em dez meses. No primeiro cenário, os R$ 44.000 viram R$ 24.000.

Quando quem atrasou foi a obra

A Lei do Distrato também criou o artigo 43-A da Lei 4.591/64, e ele trata do outro lado. A entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista em contrato não dá causa à resolução nem gera penalidade para a incorporadora, desde que esse prazo de tolerância esteja expressamente pactuado, de forma clara e destacada.

Passado esse prazo, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, ele pode promover a resolução do contrato. O parágrafo 1º é explícito quanto ao efeito: devolução da integralidade de todos os valores pagos, mais a multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução.

Se o comprador preferir esperar e ficar com o imóvel, o parágrafo 2º garante indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, corrigida pelo índice do contrato. O parágrafo 3º proíbe cumular essa indenização com a multa da resolução: ou uma, ou outra.

A diferença prática é enorme. No distrato por desistência, você recebe o que sobrou depois das deduções. Na resolução por atraso de obra, a lei manda devolver tudo.

Quem está comparando risco antes de assinar encontra o resto do quadro em imóvel na planta ou pronto, onde o cronograma é a variável central.

O quadro-resumo: a página que decide a sua conta

O artigo 35-A da Lei 4.591/64, também criado pela Lei do Distrato, obriga os contratos de incorporação a começarem por um quadro-resumo. São doze informações obrigatórias, entre elas o preço total, o valor da entrada, o valor da corretagem com a identificação precisa de quem a recebe, os índices de correção aplicáveis, o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório competente, o termo final para o habite-se e as consequências do desfazimento do contrato.

Duas exigências merecem destaque. O inciso VI manda que as consequências do desfazimento apareçam com destaque negritado para as penalidades e para os prazos de devolução. E o parágrafo 2º diz que essas consequências só produzem efeito com anuência prévia e específica do comprador, mediante assinatura junto àquelas cláusulas.

Se faltar qualquer das doze informações, o parágrafo 1º dá 30 dias para a incorporadora aditar o contrato e sanar a omissão. Não sanando, a omissão caracteriza justa causa para o comprador rescindir.

Conferir o número da matrícula e o cartório indicados no quadro-resumo não é formalidade. É a mesma checagem que separa uma compra regular de um golpe de matrícula de imóvel, e ela custa o preço de uma certidão.

As três saídas que evitam a pena convencional

Nem todo desfazimento passa pela retenção de 25% ou 50%. A própria lei abre alternativas, e elas são pouco usadas porque quase ninguém sabe que existem.

O comprador substituto. O parágrafo 9º do artigo 67-A afasta a cláusula penal quando quem deu causa ao desfazimento encontra um comprador que o sub-rogue nos direitos e obrigações originais, desde que haja anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do substituto.

O arrependimento de 7 dias. Nos contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, o parágrafo 10 assegura o direito de arrependimento por 7 dias improrrogáveis, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. O parágrafo 11 exige que o comprador demonstre o exercício tempestivo por carta registrada com aviso de recebimento, contando o prazo da data da postagem. É o mesmo direito de arrependimento do artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, aplicado ao contrato de incorporação.

O acordo específico. O parágrafo 13 permite que as partes, em comum acordo e por meio de instrumento específico de distrato, definam condições diferentes das previstas na lei. Isso corta para os dois lados: pode melhorar ou piorar o que a lei daria. Ler antes de assinar é o mínimo.

O que o distrato deixa como rastro

Desistir de um imóvel na planta não encerra a papelada. Os valores devolvidos e as parcelas pagas precisam aparecer na sua declaração do imóvel no imposto de renda, porque a Receita já recebeu a informação da incorporadora.

Se o contrato chegou a ser registrado, há também a baixa a providenciar, e o custo do ato é municipal ou estadual, nunca nacional. O caminho está descrito em escritura e registro de imóvel.

Vale ainda somar o que não volta. Corretagem integral, eventuais taxas pagas na assinatura, custo de tempo. É a mesma lista dos custos da compra além do preço do imóvel, só que agora do lado da perda. E se a obra chegou a ser concluída antes do desfecho, a documentação de conclusão segue a lógica do habite-se e da averbação da construção.

Este texto explica a mecânica da lei e não substitui a leitura do seu contrato nem a orientação de um advogado no seu caso concreto.

Perguntas frequentes

Quanto a incorporadora pode reter no distrato? A comissão de corretagem inteira, mais uma pena convencional de até 25% da quantia paga. Se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação, a pena pode ser fixada até 50%. Se a unidade já tinha sido disponibilizada, entram ainda impostos, condomínio e fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

Em quanto tempo o dinheiro volta? Sem patrimônio de afetação, em parcela única após 180 dias contados do desfazimento. Com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se. Se a unidade for revendida antes desses prazos, o pagamento cai para até 30 dias da revenda.

Como saber se a obra tem patrimônio de afetação? A informação consta do registro do memorial de incorporação na matrícula do imóvel, e o quadro-resumo do contrato deve trazer o número desse registro e o cartório competente. Uma certidão da matrícula resolve a dúvida antes de assinar.

Se a obra atrasar, a regra é a mesma? Não. Ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias corridos expressamente pactuado, o comprador pode resolver o contrato e receber a integralidade dos valores pagos, mais multa, em até 60 dias corridos. Se preferir aguardar a entrega, tem direito a 1% do valor pago por mês de atraso, sem cumular as duas coisas.

Vale mais a pena vender o contrato do que pedir o distrato? Depende do que o seu contrato prevê e de haver comprador. A lei afasta a cláusula penal quando o desistente apresenta um substituto aprovado pelo incorporador, o que costuma preservar mais dinheiro do que o distrato puro. A comparação precisa ser feita com os números do seu quadro-resumo em mãos.