Escritura e registro de imóvel: dois atos, dois custos

Escritura e registro de imóvel são atos diferentes, em cartórios diferentes, com custos diferentes. Só o registro transfere a propriedade. Veja a ordem certa.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-01

Custos e documentação

Escritura e registro em uma frase

Escritura e registro são dois atos, praticados em dois cartórios diferentes, cobrados separadamente. A escritura é lavrada no tabelionato de notas e formaliza o negócio. O registro é feito no cartório de registro de imóveis e é o único que transfere a propriedade, por força do artigo 1.245 do Código Civil, de 2002. Num imóvel de R$ 400.000 comprado em São Paulo, só o imposto municipal já soma R$ 12.000 antes de qualquer emolumento.

Quem para na escritura tem um papel bonito e continua sem ser dono. A lei diz isso com todas as letras, e ainda assim a confusão entre os dois atos é a origem de boa parte das brigas de família e das compras que dão errado dez anos depois.

Este texto separa os dois atos, mostra quando a escritura pode ser dispensada e abre os custos por tipo, explicando por que nenhum deles é nacional. No fim, a ordem prática que evita retrabalho.

Dois cartórios, duas funções

O tabelionato de notas é onde um tabelião ouve as partes e lavra a escritura pública, depois de conferir a documentação apresentada. Ele produz o título: um documento com fé pública que diz que fulano vendeu e sicrano comprou, por tal preço e nas condições ali descritas.

O cartório de registro de imóveis é onde esse título é levado para virar propriedade. O oficial confere a legalidade do título, qualifica a documentação e, aprovando, lança o ato na matrícula do imóvel.

São competências separadas por lei e por território. Notas você pode escolher em qualquer cidade do estado, salvo exigência específica. Registro de imóveis é obrigatoriamente o da circunscrição onde o imóvel está, sem escolha.

A tabela abaixo resume a divisão.

Só o registro transfere a propriedade

O artigo 1.245 do Código Civil é curto e direto: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". O § 1º completa o raciocínio: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". O texto está no portal da Câmara dos Deputados, consultado em 31 de agosto de 2026.

Leia de novo a segunda frase. Enquanto você não registra, quem continua sendo dono é o vendedor. Não para você, que pagou. Para o mundo, para os credores dele, para o juiz que examinar o caso.

A Lei 6.015/73 completa o desenho ao listar, no item 29 do inciso I do artigo 167, o registro "da compra e venda pura e da condicional" entre os atos praticados no registro de imóveis. A lista completa está no documento de legislação citada da Câmara, consultado na mesma data. Quem quiser aprender a ler o que já está escrito na folha do imóvel encontra o roteiro em como ler a matrícula do imóvel.

Quando você não vai lavrar escritura

Esta é a parte que quase nenhum guia explica, e ela vale muito dinheiro para quem financia.

Nos financiamentos habitacionais, o contrato assinado com o banco pode ter força de escritura pública, e vai direto para o registro de imóveis sem passar pelo tabelionato. O Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, do Conselho Nacional de Justiça, reconhece entre os títulos registráveis "o resumo de instrumento particular com força de escritura pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do SFH/SFI, pelo Banco Central do Brasil, referido no art. 61, caput e parágrafo 4º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964". O texto compilado está no portal de atos normativos do CNJ, consultado em 31 de agosto de 2026.

Consequência prática: quem compra financiado costuma pagar registro, e não escritura. Quem compra à vista costuma pagar os dois. Essa diferença raramente aparece nas planilhas de custo que circulam por aí, e ela muda a conta.

O mesmo código de normas lembra que a obrigatoriedade da escritura pública tem base no artigo 108 do Código Civil, que a exige para os negócios sobre imóveis acima de determinado valor expresso em salários mínimos. Como esse patamar já foi objeto de propostas de alteração no Congresso, confirme o valor vigente com o tabelionato antes de assumir que o seu caso dispensa a escritura.

Se o seu caminho é o financiado, o desenho completo do processo está em como funciona o financiamento imobiliário.

Os três custos, e por que nenhum é nacional

Existem três contas distintas, e cada uma é fixada por um ente diferente.

ITBI: municipal. Cada prefeitura edita a própria lei, fixa a alíquota e define a base de cálculo. Em São Paulo a alíquota padrão é de 3%, com base de cálculo correspondente ao maior valor entre o de transação e o valor venal de referência, segundo as regras do ITBI na Prefeitura de São Paulo, consultadas em agosto de 2026. Na cidade vizinha o percentual pode ser outro. O detalhamento está em ITBI: o que é e quem paga.

Emolumentos: estaduais. Aqui existe uma lei federal explicando o desenho. A Lei 10.169, de 29 de dezembro de 2000, regula o § 2º do artigo 236 da Constituição e diz, no artigo 1º, que "os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos serviços notariais e de registro". O texto está no portal da Câmara dos Deputados, consultado em 31 de agosto de 2026.

Despesas do seu caso. Certidões dos vendedores, procurações, guias de recolhimento, reconhecimento de firmas e cópias autenticadas são o terceiro bloco. Variam com a situação das partes e não com o preço do imóvel.

Três regras dessa lei federal protegem você e quase ninguém as conhece.

O artigo 3º, inciso II, veda "fixar emolumentos em percentual incidente sobre o valor do negócio jurídico". A cobrança se dá por faixas de valor, com um valor fixo dentro de cada faixa. Quem lhe disser que "o cartório cobra 1% do imóvel" está usando um atalho que a lei não autoriza.

O inciso III do mesmo artigo veda "cobrar das partes interessadas quaisquer outras quantias não expressamente previstas nas tabelas de emolumentos". Se surgiu uma linha sem nome na tabela, pergunte de onde ela saiu.

O inciso IV veda cobrar emolumentos por ato "que teve de ser refeito ou renovado em razão de erro imputável aos respectivos serviços notariais e de registro". Erro do cartório não se paga duas vezes.

E o artigo 4º manda que as tabelas sejam publicadas no órgão oficial do estado e afixadas em local visível dentro do cartório. Você tem direito de ver o preço antes de contratar o serviço.

Aviso de defasagem. Alíquotas municipais de ITBI e tabelas estaduais de emolumentos mudam de ano para ano, e as tabelas costumam ser reajustadas até o último dia do ano anterior. Os números deste texto valem para a data da consulta indicada. Confira na prefeitura do município do imóvel e na tabela do seu estado antes de fechar qualquer conta.

A conta de exemplo, em ordem de caixa

Abaixo, uma compra à vista de R$ 400.000 em São Paulo, montada como exemplo. O ITBI usa a alíquota consultada acima. As linhas de cartório aparecem sem valor de propósito, porque preencher com número inventado seria pior do que deixar em branco.

O que esse quadro ensina não é o total. É a sequência. O ITBI de R$ 12.000 vence antes de você ter a propriedade, e ele não é financiável junto com o imóvel na maioria dos contratos. Quem calcula a entrada olhando só para a cota de crédito do banco descobre esse buraco tarde demais.

Numa compra financiada, a linha da escritura some da conta. Todas as outras permanecem. Se parte do dinheiro vier do fundo de garantia, vale lembrar que o Manual da Moradia Própria, com vigência de 5 de abril de 2024, exige no item 15.1.4 que "o direito real de propriedade sobre o imóvel deverá estar registrado no Cartório competente em nome do trabalhador titular da conta vinculada" para as operações de amortização e liquidação. O manual está no portal do FGTS, consultado em 31 de agosto de 2026. Sem registro, o saldo do fundo não entra. Os requisitos completos estão em usar o FGTS na compra do imóvel.

Por que o cartório devolve um título

Nem todo título apresentado a registro entra na matrícula. O oficial faz uma conferência de legalidade antes de lançar o ato, e quando encontra problema devolve o documento com uma nota de exigência. Isso não é implicância, é o filtro que faz a matrícula valer alguma coisa.

A exigência mais comum tem base no artigo 225 da Lei 6.015/73. O caput manda que tabeliães e juízes façam com que "nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis". O § 2º fecha a porta: "Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior". O texto está no documento de legislação citada da Câmara dos Deputados, consultado em 31 de agosto de 2026.

Traduzindo: se a escritura descreve o imóvel de um jeito e a matrícula descreve de outro, o registro para. Área diferente, confrontante com nome trocado, numeração do logradouro alterada pela prefeitura sem averbação. Qualquer desses detalhes vira semanas de atraso e um novo ato para corrigir.

Duas defesas simples evitam isso. A primeira é levar a certidão de matrícula ao tabelionato e pedir que a descrição do imóvel na escritura seja copiada dela, palavra por palavra. A segunda é perguntar, ainda na negociação, se houve obra, desmembramento ou mudança de numeração depois do último ato registrado.

Se a devolução acontecer por erro do próprio cartório, o novo ato não se paga. O artigo 3º, inciso IV, da Lei 10.169/2000 veda cobrar emolumentos por ato refeito ou renovado em razão de erro imputável ao serviço notarial ou de registro. E o artigo 6º obriga notários e registradores a dar recibo dos emolumentos recebidos, com indicação obrigatória dos valores à margem do documento entregue, conforme a tabela vigente na data do ato. Guarde esse recibo.

A ordem que evita retrabalho

A sequência abaixo é a prática que costuma funcionar. Confirme cada passo com o tabelionato e com o registro de imóveis da sua cidade, porque exigências locais existem.

1. Certidão de matrícula atualizada do imóvel, lida linha a linha antes de qualquer pagamento.
2. Certidões pessoais dos vendedores, que contam a história das pessoas, não a do imóvel.
3. Apuração do ITBI na prefeitura do município onde o imóvel está, com atenção à base de cálculo aplicada.
4. Escritura pública no tabelionato, quando o caso exigir, com todos os intervenientes presentes ou representados.
5. Registro do título no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel.
6. Nova certidão de matrícula depois do registro, para guardar a prova de que agora o nome ali é o seu.

O passo que mais se pula é o sexto. Pedir a certidão depois do registro custa pouco e é o único jeito de confirmar que o ato entrou como você esperava.

O que acontece quando o registro não é feito

O cenário parece inofensivo por anos e depois cobra tudo de uma vez.

Sem registro, o vendedor continua sendo o dono para todos os efeitos, e os credores dele podem penhorar o imóvel que você mora. Sem registro, você não consegue financiar nem vender com segurança. Sem registro, o inventário do vendedor vai arrolar o seu imóvel como bem dele, e a sua saída passa a ser judicial.

Existe ainda o efeito silencioso sobre quem já tem financiamento em curso: o banco trabalha com a garantia registrada, e qualquer pendência na matrícula trava operações posteriores, inclusive as de amortizar prazo ou parcela. E antes de tudo isso, a leitura da matrícula e a vistoria caminham juntas, como mostramos no roteiro de avaliação antes de comprar.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre escritura e registro?

A escritura é o documento lavrado no tabelionato de notas que formaliza o negócio entre as partes. O registro é o lançamento desse documento na matrícula, no cartório de registro de imóveis, e é ele que transfere a propriedade pelo artigo 1.245 do Código Civil. Um é o título, o outro é o efeito.

Escritura tem validade sem registro?

Ela vale como título entre as partes, e é justamente esse o papel dela. O que ela não faz é tornar você proprietário perante terceiros. Enquanto o registro não sai, o vendedor continua sendo havido como dono, na letra do § 1º do artigo 1.245.

Quem paga a escritura e o registro?

A lei não fixa isso, e a divisão é de negociação. O costume de mercado põe as duas contas no comprador, junto com o ITBI, mas nada impede que a proposta preveja divisão diferente. O que muda de verdade é escrever no compromisso quem paga o quê, para não descobrir na mesa do cartório.

Cartório pode cobrar percentual sobre o valor do imóvel?

Não. O artigo 3º, inciso II, da Lei 10.169/2000 veda fixar emolumentos em percentual sobre o valor do negócio. A cobrança é por faixas, com valor definido em tabela estadual publicada no órgão oficial e afixada no cartório.

Comprei financiado. Preciso de escritura?

Em muitos casos, não. O contrato de financiamento firmado com agente do SFH ou do SFI pode ter força de escritura pública e ser levado direto a registro, como reconhece o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial. Confirme com o seu banco e com o cartório qual instrumento será usado.

O ITBI é pago antes ou depois do registro?

O imposto é municipal, e a prefeitura define o momento e a forma de recolhimento. Na prática, o comprovante costuma ser exigido dentro do processo de transferência, então planeje esse desembolso antes de contar com o imóvel no seu nome. Consulte a regra da sua cidade no site da prefeitura.

Quanto tempo demora o registro?

Depende do cartório e das exigências que ele fizer sobre a documentação. O que acelera é chegar com a matrícula lida, as certidões em dia e o ITBI recolhido, porque a maior parte da demora vem de documento faltando, não de fila.

O próximo passo

Antes de assinar qualquer compromisso, faça três ligações: ao registro de imóveis da circunscrição do imóvel, ao tabelionato onde a escritura seria lavrada e à prefeitura do município. Peça a faixa de emolumentos aplicável ao valor do seu negócio e a alíquota vigente do ITBI, e some isso à sua entrada.

Com esses números na mão, releia a certidão de matrícula do imóvel usando o nosso guia de como ler a matrícula do imóvel. É a leitura que decide se o resto da conta faz sentido.