Quem paga a comissão do corretor: a lei e o costume

Quem paga a comissão do corretor na venda e no aluguel, o que o Código Civil garante quando o negócio cai e por que o percentual não está em lei federal.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-07

Comprar imóvel

Quem paga a comissão do corretor, em uma frase

Paga quem contratou o corretor. No Código Civil, a corretagem é um contrato entre o corretor e o "dono do negócio", e é desse contratante que sai a remuneração. No aluguel, a lei de 1991 vai além e resolve a dúvida: o inciso VII do art. 22 da Lei do Inquilinato coloca as despesas de intermediação no colo do locador. Essa é uma das obrigações que o contrato não pode transferir.

Na compra e venda, o costume no Brasil é o vendedor pagar, com percentual que varia de 5% a 10% conforme o tipo de imóvel e o estado. Só que costume não é lei, e é aí que a coisa fica interessante.

Este texto separa três perguntas que quase sempre viram uma só: quem deve pagar, quanto se paga e o que acontece quando o negócio cai depois de o corretor já ter aproximado as partes.

O que a lei diz sobre quem deve pagar

O contrato de corretagem está no Capítulo XIII do Código Civil, consultado em 6 de setembro de 2026. O art. 722 define a figura: alguém que, sem mandato nem relação de dependência, "obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".

Quem dá as instruções é o contratante. É dele a obrigação de pagar.

Na locação a resposta é mais firme, porque vem de lei específica. O inciso VII do art. 22 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, também consultada em 6 de setembro de 2026, manda o locador pagar "as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador". A análise cadastral que a imobiliária faz do candidato a inquilino é conta do proprietário.

Há ainda uma regra profissional que quase ninguém cita, e que resolve o caso do corretor que cobra dos dois lados. O art. 4º, inciso X, do Código de Ética Profissional aprovado pela Resolução COFECI nº 326/92 determina que cumpre ao corretor "receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição". Cobrança dos dois lados sem consentimento de todos é infração ética, não negociação esperta.

O percentual não está em lei federal

Aqui está a armadilha mais comum do assunto. Não existe percentual nacional de corretagem imobiliária.

O art. 724 do Código Civil resolve o silêncio das partes assim: "A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais". A expressão que importa é "usos locais".

E a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, que regula a profissão e foi consultada em 6 de setembro de 2026, diz de quem é a tarefa de organizar esses usos. Pelo art. 17, inciso IV, compete aos Conselhos Regionais "homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos".

Ou seja: a tabela é regional, é apenas referencial, e cada estado publica a sua. A tabela do CRECI da 2ª Região, que cobre São Paulo, está publicada e é um bom exemplo do que essas tabelas realmente dizem. Consultamos a Tabela Referencial de Honorários do CRECISP em 6 de setembro de 2026.

Três coisas nessa tabela merecem atenção.

A primeira: são faixas, não números fechados. Quem diz "a comissão é 6%" está citando o piso de uma faixa de um estado.

A segunda: a linha da locação traz a expressão "sempre por conta do locador", em consonância com o art. 22, VII, da Lei do Inquilinato. O próprio conselho profissional registra que essa conta é do proprietário.

A terceira é uma data. Pela informação da própria página, os valores foram aprovados em Assembleia do sindicato em 27 de janeiro de 2009 e homologados pelo CRECI de São Paulo na 24ª Reunião Plenária, na mesma data. Uma tabela referencial de 2009 continua sendo a referência publicada em 2026, o que é a melhor prova possível de que o número em circulação é costume consolidado, não preço regulado.

Aviso de defasagem. Tabelas de honorários mudam por deliberação de sindicato e homologação de conselho regional, e cada estado segue o próprio calendário. Confira a tabela do CRECI do seu estado antes de usar qualquer percentual em negociação.

Quando o corretor recebe mesmo com o negócio desfeito

Esta é a parte que gera processo, e o Código Civil é mais direto do que a maioria das pessoas imagina.

O art. 725 diz que a remuneração "é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". Leia a segunda metade de novo. Comprador e vendedor se acertaram. O corretor entregou o resultado. Depois alguém desistiu. A comissão continua devida.

O art. 726 trata do caso oposto. Se o negócio começou e terminou diretamente entre as partes, nada é devido ao corretor. Mas se houver corretagem com exclusividade ajustada por escrito, a remuneração é integral ainda que o negócio se realize sem a mediação dele, "salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade".

O art. 727 fecha a saída mais usada. Se o dono do negócio dispensa o corretor num contrato sem prazo determinado, e o negócio se realiza depois "como fruto da sua mediação", a corretagem é devida. O mesmo vale quando o negócio se fecha após o prazo contratual, mas por efeito do trabalho do corretor.

E o art. 728 resolve a briga entre profissionais: com mais de um corretor na intermediação, a remuneração é paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

O que a lei não define é o que conta como "resultado previsto". Essa fronteira é discutida caso a caso, e depende de prova documental de quem aproximou quem, em que data. Guarde as mensagens, as autorizações assinadas, as propostas com data. Se houver litígio, é isso que vale, e a orientação sobre o seu caso concreto é de advogado.

A conta aberta: a comissão por fora custa 30% mais caixa

Todos os números daqui são exemplo declarado, não cotação de ninguém.

Um imóvel negociado e avaliado em R$ 500.000,00, com comissão de exemplo de 6%, o que dá R$ 30.000,00.

Arranjo A, o corretor é do vendedor. O preço é R$ 500.000,00 e a comissão sai do que o vendedor recebe. O comprador financia sobre a avaliação de R$ 500.000,00. Com cota de crédito de 80%, o banco empresta R$ 400.000,00 e o comprador precisa de R$ 100.000,00 em recursos próprios.

Arranjo B, o comprador paga a comissão por fora. O preço continua R$ 500.000,00 e o comprador desembolsa R$ 530.000,00 no total. O detalhe que derruba o planejamento é que a cota de crédito incide sobre o valor de avaliação do imóvel, conforme o art. 6º da Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018, cuja versão consolidada está no site de normativos do Banco Central, consultada em 6 de setembro de 2026. O banco continua emprestando R$ 400.000,00, e os R$ 30.000,00 da comissão saem à vista.

Resultado: o caixa necessário sobe de R$ 100.000,00 para R$ 130.000,00. São 30% mais dinheiro na mesa, para o mesmo imóvel com o mesmo financiamento.

Some a isso o imposto de transmissão, a escritura e o registro, cuja base de cálculo e cujas alíquotas são definidas pelo município e pela tabela estadual de emolumentos, e precisam ser conferidas na prefeitura da cidade do imóvel. O quadro completo dessas linhas está em custos além do preço do imóvel. A lógica do imposto de transmissão está em ITBI: o que é e quem paga.

Há um risco a mais no arranjo B, e ele é de caixa. Se o crédito for negado depois de a comissão ter sido paga, o comprador fica com o desembolso feito, sem imóvel. Os motivos pelos quais um crédito cai, inclusive por laudo abaixo do preço, estão em o que reprova crédito imobiliário.

Imóvel na planta: a comissão que vem embutida

Na compra direta com incorporadora, o corretor que atende no estande costuma ser contratado pela vendedora, e a remuneração dele já está dentro da estrutura de preço do empreendimento. A tabela referencial trata isso como linha própria, com percentual mais baixo do que o da venda de imóvel usado, entre 4% e 6%.

O que o comprador precisa exigir é discriminação. Peça a planilha com cada valor que compõe o desembolso, separando preço da unidade, comissão, taxas de assessoria, qualquer outro item cobrado à parte. Assinar autorização, proposta e recibos sem esse detalhamento é o caminho mais curto para descobrir, meses depois, que uma parcela do que foi pago não abateu nada do saldo.

A comparação entre os dois mercados, com as diferenças de risco e de cronograma, está em imóvel na planta ou pronto.

O que conferir antes de assinar autorização de venda

Quatro conferências, e todas cabem numa página.

Confira a inscrição do profissional no CRECI do estado, porque a Lei 6.530/1978 condiciona o exercício da profissão a ela. Confira se a autorização é com exclusividade e por quanto tempo, porque isso muda o art. 726 inteiro. Confira quem paga, com percentual escrito e base de cálculo escrita. E confira o que acontece se o negócio cair, lembrando que o art. 725 mantém a comissão devida no caso de arrependimento das partes.

Se você é o comprador, some duas checagens de documentos antes de qualquer pagamento: as certidões para comprar imóvel e a leitura da matrícula, que também determina se a escritura e o registro do imóvel poderão ser feitos sem tropeço.

Perguntas frequentes

O comprador pode ser obrigado a pagar a comissão?

Pode assumir essa obrigação por contrato, e isso é comum em lançamentos. O que não existe é obrigação automática: pela lógica do art. 722 do Código Civil, paga quem contratou o corretor. Se a cobrança recair sobre o comprador, ela precisa estar escrita, discriminada, antes do pagamento.

Qual é o percentual correto de comissão?

Não há percentual correto em lei federal. O art. 724 do Código Civil manda arbitrar segundo a natureza do negócio e os usos locais, e o art. 17, IV, da Lei 6.530/1978 atribui aos Conselhos Regionais homologar tabelas com as peculiaridades de cada região. Na tabela referencial do CRECI de São Paulo, a venda de imóvel urbano aparece entre 6% e 8%.

Desisti da compra. Preciso pagar o corretor?

O art. 725 diz que a remuneração é devida ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Se o corretor já havia obtido o resultado previsto na mediação, a comissão tende a ser devida. A discussão passa a ser probatória. Procure um advogado com os documentos e as datas em mãos.

Perdi o sinal e a comissão. As duas coisas se somam?

São obrigações diferentes, com fundamentos diferentes. O sinal segue o regime das arras dos arts. 417 a 420 do Código Civil, e o art. 420 estabelece que, havendo direito de arrependimento estipulado, as arras têm função unicamente indenizatória, sem indenização suplementar. A comissão segue o contrato de corretagem. Uma não substitui a outra.

No aluguel, a imobiliária pode cobrar a taxa de cadastro do inquilino?

O inciso VII do art. 22 da Lei do Inquilinato coloca as despesas de intermediação no locador, e inclui expressamente as necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou do seu fiador. A tabela referencial do CRECI de São Paulo diz o mesmo, ao registrar que a locação é "sempre por conta do locador".

O próximo passo

Antes de assinar qualquer papel com um corretor, escreva você mesmo três linhas e peça que entrem no documento: quem paga, quanto, e o que acontece se o negócio não se concretizar. Não é desconfiança, é o que o art. 724 do Código Civil pede quando as partes não ajustam nada.

Se você está do lado da compra e ainda não avaliou o imóvel com método, o passo anterior a este é avaliar o imóvel antes de comprar.