Certidões para comprar imóvel: a lista e o que cada uma diz

Certidões para comprar imóvel: a lista completa, o que cada uma esconde quando falta e quanto custa pular a etapa. Guia para conferir antes de assinar.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-01

Comprar imóvel

Certidões para comprar imóvel em uma frase

Certidões são documentos oficiais que contam o passado do imóvel e o passado de quem está vendendo. Elas existem porque a compra de um imóvel pode ser desfeita depois de assinada, ou vir acompanhada de dívidas que passam para o comprador, e o conjunto de certidões é a única forma de enxergar isso antes de pagar. Desde a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, consultada em 31 de agosto de 2026, boa parte dessa informação deveria estar concentrada na matrícula. Deveria. A prática cobra mais.

A pergunta certa não é "quantas certidões preciso tirar". É "o que cada uma delas me protege de perder".

Este texto responde nessa ordem: por que as certidões continuam sendo pedidas mesmo depois da lei que prometeu dispensá-las, qual é a lista, o que cada documento esconde quando falta, e quanto custa, em dinheiro, a decisão de pular a etapa.

Por que a lei da concentração não acabou com as certidões

O artigo 54 da Lei 13.097/2015 trouxe o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula. A ideia: negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes diante de atos anteriores que não tenham sido registrados ou averbados na matrícula. Em português direto, o que não está escrito na matrícula, em regra, não deveria surpreender quem comprou de boa-fé.

A Lei nº 14.825, de 20 de março de 2024 reforçou o desenho, ampliando as constrições judiciais que precisam estar averbadas para valerem contra terceiros.

Se a história parasse aí, bastaria a matrícula. Ela não para, por três motivos que o comprador precisa conhecer.

O primeiro é o artigo 792 do Código de Processo Civil. O inciso IV considera fraude à execução a alienação feita quando, ao tempo do negócio, já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Esse inciso não exige averbação nenhuma na matrícula. É a porta que continua aberta.

O segundo é o próprio texto do artigo 54, que ressalva expressamente hipóteses da Lei nº 11.101, de 2005, a lei de falências e recuperação, além dos casos de aquisição e extinção de propriedade que independem de registro. Falência do vendedor e usucapião de terceiro não se leem na matrícula.

O terceiro é mais prosaico: dívidas que acompanham o imóvel por natureza, como as de condomínio e as de tributos sobre a propriedade, não dependem de averbação para perseguir o novo dono. Voltamos a elas mais adiante.

A lista, certidão por certidão

A lista muda de acordo com o caso. Vendedor pessoa jurídica pede certidões societárias e regularidade do FGTS. Imóvel rural pede certificação do Incra e comprovação do ITR. Imóvel de espólio, em inventário ou com usufruto tem exigências próprias, e é onde vale mais a pena pagar um advogado do que economizar nele.

O que cada certidão esconde quando falta

Esta é a parte que os checklists da internet costumam deixar de fora. Certidão não pedida não é um papel a menos. É um risco específico que continua no negócio.

Matrícula atualizada. Sem ela, você não vê hipoteca, alienação fiduciária, penhora nem indisponibilidade. Também não vê se quem está vendendo é mesmo o dono registrado. O detalhe que mais pega gente boa: o PDF que o corretor manda pode ter meses de idade, e uma penhora averbada na semana passada não está ali. Como cada linha é lida está em como ler a matrícula do imóvel.

Distribuidores cíveis do domicílio do vendedor. Sem elas, você não enxerga a ação capaz de levar o vendedor à insolvência. É exatamente a hipótese do artigo 792, inciso IV, que dispensa averbação. Sem essas certidões, fica difícil sustentar depois que você tomou as cautelas de um comprador diligente.

Justiça Federal e Justiça do Trabalho. Sem elas, você não enxerga execução fiscal nem execução trabalhista. São processos com penhora rápida, que não passam pelo fórum estadual onde você olhou.

Certidão de débitos municipais do imóvel. Sem ela, você compra o IPTU atrasado junto com as paredes. O artigo 130 do Código Tributário Nacional diz que os créditos tributários relativos a impostos sobre a propriedade se sub-rogam na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova da quitação. A frase final é o ponto: a proteção está em fazer constar a quitação no título, e isso depende da certidão.

Declaração de quitação de condomínio. Sem ela, a dívida do vizinho anterior vira sua. O artigo 1.345 do Código Civil é curto: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Certidão de protesto e de interdição. A primeira mostra um padrão de inadimplência que as outras podem não capturar. A segunda evita o pior dos cenários: assinar com alguém sem capacidade civil plena, o que compromete o negócio inteiro.

O que o cartório de notas exige, e o que você pode dispensar

Na escritura pública existe uma camada de exigência legal própria. A Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985 e o Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986, ambos consultados em 31 de agosto de 2026, listam o que o tabelião deve exigir e consignar no ato: identificação das partes, comprovante do imposto de transmissão, certidões fiscais, certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel e certidão de ônus reais.

Duas regras desse decreto merecem ser lidas devagar.

A primeira: as certidões fiscais relativas ao imóvel urbano podem ser dispensadas pelo adquirente, que nesse caso responde pelo pagamento dos débitos fiscais existentes. Você pode abrir mão. O preço de abrir mão é assumir a conta.

A segunda: a apresentação das certidões não exime o vendedor de declarar outras ações e ônus reais que existam, sob pena de responsabilidade civil e penal. Isso significa que a declaração do vendedor na escritura tem valor jurídico. Também significa que ela não substitui a conferência, porque processar um vendedor sumido depois é caro e demorado, com resultado incerto.

Há um efeito colateral pouco comentado. Quando o comprador dispensa certidões, a dispensa fica escrita na escritura. Se um dia houver discussão sobre boa-fé, aquele parágrafo estará lá, contando que você escolheu não olhar.

Onde pedir, quanto custa e por quanto tempo vale

O pedido da matrícula e das certidões do Registro de Imóveis pode ser feito no balcão do cartório da situação do imóvel ou pela via eletrônica, no portal do Registro de Imóveis (ONR), operado pelo Operador Nacional do Registro. A página de certidões do portal reúne os tipos disponíveis e o caminho do pedido.

Sobre preço, uma advertência que este site faz sempre: não existe valor nacional. Emolumentos de registro e de notas seguem tabela estadual, fixada por lei de cada estado, e certidões judiciais têm regras próprias por tribunal. Quem publica "o preço da certidão no Brasil" está inventando. O caminho correto é consultar a tabela do seu estado e o site do tribunal antes de orçar, do mesmo jeito que se faz com escritura e registro de imóvel.

Sobre validade, o Decreto 93.240/1986 fixa trinta dias para a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, contados da expedição. Como regra de trabalho, trate trinta dias como o prazo de todas: tire o pacote perto da assinatura, não meses antes. Certidão vencida na mesa é um dos motivos mais banais de adiamento de escritura.

A conta de pular a etapa

Números de exemplo, declarados como exemplo, para mostrar a ordem de grandeza. Nenhum deles é uma média de mercado.

Um apartamento de R$ 450.000. O comprador dispensa a certidão de débitos municipais e não pede a declaração do condomínio, para ganhar uma semana no fechamento.

R$ 24.600 são 5,5% do preço do apartamento. É mais do que o custo somado de todas as certidões em qualquer estado do país, por uma margem larga.

E esse é o cenário bom. No cenário ruim, o que falta não é dinheiro, é o imóvel. Se a venda for declarada ineficaz por fraude à execução, o comprador perde a posse e vira credor do vendedor numa fila em que já há outros. Recuperar R$ 450.000 de quem estava insolvente antes da venda é, na melhor das hipóteses, um processo de anos.

Um roteiro de conferência, na ordem que economiza tempo

1. Peça a matrícula atualizada com ônus reais. Se ela já mostrar penhora, indisponibilidade ou ação averbada, pare aqui. Chame um advogado.
2. Confira se o vendedor da matrícula é o mesmo que está negociando com você, e se o estado civil bate.
3. Peça as certidões dos distribuidores cíveis nas duas comarcas: a do imóvel, a do domicílio do vendedor.
4. Peça Justiça Federal e Justiça do Trabalho em nome do vendedor e do cônjuge.
5. Peça a certidão de débitos municipais do imóvel e a declaração de quitação do condomínio.
6. Junte protesto, interdição e, quando o vendedor for empresa, as certidões societárias.
7. Leve o pacote a um advogado antes de assinar qualquer coisa com sinal.

O passo 7 é o que mais gente pula, e o único que transforma papel em decisão. Uma certidão positiva nem sempre mata o negócio: às vezes é uma ação antiga, garantida por outros bens, sem risco de insolvência. Quem lê essa diferença é um profissional.

Quem paga as certidões, e o que colocar no contrato

Costume de mercado não é lei. Na maioria das praças o comprador paga as certidões que pede, porque é ele quem tem interesse na conferência, mas isso é negociável como qualquer outra cláusula.

Três combinações que valem a pena escrever no compromisso de compra e venda, antes de qualquer sinal:

1. Prazo para o vendedor entregar as certidões. Sem prazo, o pacote chega no dia da escritura e ninguém tem tempo de ler.
2. O que acontece se uma certidão vier positiva. Defina se o negócio se desfaz sem multa, se o valor discutido fica retido, ou se o vendedor tem prazo para resolver. Silêncio aqui vira briga depois.
3. Retenção de parte do preço até a baixa comprovada. Quando há dívida conhecida de IPTU ou de condomínio, reter o valor correspondente e pagar direto ao credor é mais seguro do que confiar na promessa de quitação.

O terceiro ponto resolve um problema comum. O vendedor promete pagar o condomínio atrasado com o dinheiro da venda, o dinheiro entra, a dívida continua, e o artigo 1.345 do Código Civil já transferiu a conta para você. Reter e pagar diretamente elimina o intervalo em que isso acontece.

Quando o vendedor é pessoa jurídica, acrescente ao pacote as certidões societárias, o contrato social atualizado com a prova de quem tem poder para assinar, a regularidade do FGTS e a certidão de recuperação judicial e falência. Empresa em recuperação pode vender imóvel, mas há regras próprias e autorização judicial em jogo, e esse é um caso em que assinar sem advogado é aposta.

Certidão limpa não é vistoria feita

Vale separar duas conferências que as pessoas confundem, porque uma não cobre a outra.

As certidões olham para o passado jurídico. Elas não dizem nada sobre infiltração no banheiro, laje comprometida, obra irregular sem habite-se ou área construída diferente da averbada. Essa parte se resolve com olho e com engenheiro, no roteiro de avaliação do imóvel antes da proposta.

Também mudam de figura quando o imóvel ainda não existe. Na compra na planta, quem está do outro lado é a incorporadora, e o documento que manda é o memorial de incorporação registrado, com o regime de afetação averbado na matrícula. As diferenças de risco estão em comprar na planta ou pronto.

Se a compra for financiada, há uma boa notícia parcial. O banco faz a própria análise jurídica do imóvel e do vendedor, porque o imóvel será a garantia dele. Essa checagem, descrita no roteiro de como funciona o financiamento imobiliário, reduz o risco de o negócio passar com um problema grave na matrícula. Ela não substitui a sua, porque o banco protege o crédito dele. Os dois interesses coincidem só em parte.

Perguntas frequentes

Quais certidões são obrigatórias para comprar um imóvel? Para lavrar a escritura, a Lei 7.433/1985 e o Decreto 93.240/1986 exigem, entre outros documentos, o comprovante do imposto de transmissão, as certidões fiscais e a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais. As certidões pessoais do vendedor não são exigidas pelo tabelião em todos os casos, mas são as que protegem contra fraude à execução.

Posso dispensar as certidões e assinar mesmo assim? Pode, e o § 2º do artigo 1º do Decreto 93.240/1986 prevê isso para as certidões fiscais do imóvel urbano. Quem dispensa responde pelos débitos fiscais existentes, e a dispensa fica registrada na escritura.

Quanto custa tirar todas as certidões? Depende do estado, do município, do tribunal. Emolumentos são fixados por tabela estadual, então não existe preço nacional. Consulte a tabela do seu estado e os sites dos tribunais, e some antes de fechar o orçamento da compra.

Qual é a validade das certidões? O Decreto 93.240/1986 fixa trinta dias, contados da expedição, para a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais. Na prática, trate trinta dias como prazo geral. Tire o pacote perto da assinatura.

A Lei 13.097/2015 não dispensou as certidões? Ela concentrou na matrícula o que deve ser oponível a terceiros, o que reduziu bastante o risco de surpresa. Mas o artigo 792, inciso IV, do CPC segue considerando fraude à execução a venda feita quando já tramitava ação capaz de levar o vendedor à insolvência, sem exigir averbação, e o próprio artigo 54 ressalva hipóteses da lei de falências e casos de aquisição de propriedade que independem de registro.

Certidão positiva significa que não posso comprar? Não necessariamente. Certidão positiva é um alerta que precisa ser lido: qual é a ação, qual o valor, se há outros bens do vendedor, se existe risco de insolvência. Essa leitura é trabalho de advogado, e é onde o dinheiro da consulta se paga.

Preciso de certidão do cônjuge do vendedor? Em regra sim, quando o regime de bens e a natureza do imóvel exigem a anuência do cônjuge. Tire as certidões pessoais dos dois e confira o estado civil declarado na matrícula contra o documento apresentado hoje.

Compra financiada dispensa a minha conferência? Não. O banco analisa o imóvel porque ele será a garantia do crédito, com foco no que ameaça essa garantia. Você tem interesses adicionais, como dívidas de condomínio e tributos que passam para o comprador, e é isso que a sua conferência cobre.

O próximo passo

Peça hoje a matrícula atualizada com ônus reais, antes de qualquer sinal ou proposta assinada. Ela custa pouco, chega rápido e decide se vale a pena gastar com o resto do pacote.

Com a matrícula em mãos, o passo seguinte é aprender a lê-la sem intermediário, linha por linha, em como ler a matrícula do imóvel. Quando os custos da compra entrarem na planilha, some também o ITBI, que é municipal e muda de cidade para cidade.