Custos além do preço do imóvel: a conta que ninguém soma

Os custos além do preço do imóvel somam milhares de reais antes da chave. Veja a lista completa, com fonte oficial, e o exemplo de uma compra de R$ 400 mil.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-01

Custos e documentação

Quanto sobra de conta depois do preço

Quem fecha a compra de um imóvel de R$ 400.000 ainda tem, pela frente, uma segunda conta que o anúncio não mostra. Só com duas linhas que dá para calcular com fonte oficial, o imposto de transmissão em São Paulo e o teto da tarifa mensal do financiamento, o exemplo deste texto chega a R$ 17.975,80. Isso é 4,49% do preço. E ainda faltam o cartório, a avaliação do imóvel e os prêmios de seguro que viajam dentro da parcela.

O problema dessa conta é que ela não vem numa folha só. Cada pedaço tem um dono diferente, uma regra diferente e um momento diferente de vencer, e o comprador de primeira viagem descobre um por um, sempre com pressa.

Aqui está a lista inteira, com o nome de quem cobra cada item e o lugar exato em que a regra está escrita. Onde o valor depende do município ou do estado, o texto diz isso com todas as letras, porque não existe preço nacional de cartório nem de imposto de transmissão.

Onde cada real vai parar

Nem toda linha se aplica a toda compra. Quem compra à vista não paga tarifa mensal de administração, mas pode pagar a tarifa do FGTS. Quem compra financiado paga as duas do banco, e ainda assim não escapa do imposto nem do registro.

O imposto de transmissão muda de cidade e muda de ano

O ITBI é municipal. Isso significa que a alíquota, a base de cálculo e as faixas de benefício são decisão da prefeitura, e comparar o valor de uma cidade com o de outra não leva a lugar nenhum.

Em São Paulo, a Prefeitura publica que a base de cálculo é o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência fornecido pelo município. Para contratos de financiamento celebrados a partir de 25/02/2022, em imóveis de até R$ 725.808,00 dentro do Sistema Financeiro da Habitação, o imposto sai da soma de duas parcelas: alíquota de 0,5% sobre o valor efetivamente financiado até o limite de R$ 120.968,00, mais 3% sobre o restante da base. Nas demais transações, aplica-se 3% sobre toda a base. Os dados estão nas regras de cálculo do ITBI na Prefeitura de São Paulo, página atualizada em 13 de janeiro de 2026 e consultada em 31 de agosto de 2026.

Aplicando ao nosso imóvel de R$ 400.000, com R$ 300.000 financiados dentro do SFH:

(R$ 120.968,00 × 0,005) + (R$ 400.000,00 − R$ 120.968,00) × 0,03 = R$ 604,84 + R$ 8.370,96 = R$ 8.975,80

Sem o enquadramento no SFH, a mesma compra pagaria 3% sobre os R$ 400.000, ou R$ 12.000. A diferença é de R$ 3.024,20, e ela existe por causa de duas condições que quase ninguém confere antes: o teto de valor do imóvel e o teto do valor financiado com alíquota reduzida.

E há um detalhe que engana quem pesquisa em blog desatualizado. Aqueles dois limites são corrigidos todo ano pela própria Prefeitura. O limite de R$ 120.968,00 vale para contratos a partir de 01/01/2026, e no ano anterior era R$ 116.020,48. Um texto de dois anos atrás está errado por definição.

O funcionamento do imposto, a discussão sobre valor venal de referência e o que fazer quando a prefeitura arbitra a base estão detalhados em ITBI: o que é e quem paga.

O cartório: por que não existe preço nacional

Aqui está a parte que quase nenhum comparativo de custos explica, e que muda a forma de conferir a conta.

Os emolumentos de cartório são fixados por lei estadual, e as regras gerais dessa fixação estão na Lei nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000, consultada em 31 de agosto de 2026. O artigo 1º atribui aos Estados e ao Distrito Federal a competência para fixar o valor. Por isso a mesma escritura custa valores diferentes em estados diferentes, sem que ninguém esteja cobrando errado.

O artigo 2º explica o formato. Os valores constam de tabelas expressas em moeda corrente, e os atos com conteúdo financeiro são cobrados por faixas que estabelecem valores mínimos e máximos, dentro das quais se enquadra o valor do documento apresentado.

O artigo 3º é o que vale imprimir e levar no bolso. Ele proíbe:

• fixar emolumentos em percentual incidente sobre o valor do negócio jurídico
• cobrar das partes quaisquer outras quantias não expressamente previstas nas tabelas
• cobrar emolumentos por ato de retificação, refeito ou renovado por erro imputável ao próprio cartório

A primeira proibição derruba de uma vez a conta de padaria que circula em grupo de compradores. Cartório não cobra "2% do imóvel". Ele cobra o valor da faixa em que o seu imóvel cai, e por isso um imóvel de R$ 400.000 e outro de R$ 430.000 podem pagar exatamente a mesma coisa, ou não.

A terceira proibição é a que mais economiza dinheiro na prática. Ato devolvido por exigência que nasceu de erro do próprio serviço não pode ser cobrado de novo.

Mais duas linhas úteis. O artigo 5º manda publicar as tabelas até o último dia do ano, observado o princípio da anterioridade, então a tabela do ano que vem é conhecida antes de começar. E o artigo 6º obriga o cartório a dar recibo dos emolumentos e a indicar os valores à margem do documento entregue.

Escritura e registro são atos distintos e têm custos distintos. Só o segundo transfere a propriedade. A comparação entre os dois está em escritura e registro de imóvel, e a lista do que pedir antes de assinar está em certidões para comprar imóvel.

As tarifas do banco que somam sem aparecer

Duas tarifas do financiamento têm base normativa expressa na Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018, na versão consolidada que lemos em 31 de agosto de 2026.

A primeira é a tarifa mensal de administração do contrato, limitada a R$ 25,00 pelo artigo 14, inciso II. Parece pouco. Num contrato de 360 meses, são R$ 9.000, que não abatem um centavo do saldo devedor. É mais do que o ITBI do nosso exemplo.

A segunda é a tarifa de avaliação do imóvel, autorizada pelo artigo 8º-A nas hipóteses de nova operação, substituição de garantia, portabilidade, reenquadramento, revisão de cobertura securitária e ainda em operações de prorrogação, de novação e de transferência da dívida para outra instituição. Ela é limitada aos custos efetivamente incorridos e depende de anuência prévia sua, com informação antecipada do valor máximo que pode ser cobrado.

O ponto que dói está na alínea "b" do inciso II do parágrafo 2º: o banco precisa avisar que a tarifa pode ser cobrada mesmo se a operação não for contratada por decisão sua. Quando quem desiste é a instituição credora, o parágrafo 4º proíbe a cobrança. Desistir de uma proposta depois de aprovada a avaliação, portanto, tem preço.

Seguros de morte e invalidez e de danos físicos ao imóvel completam o pacote. O prêmio de cada um muda conforme o saldo devedor e a idade do segurado, o que faz a linha crescer e encolher ao longo do contrato. Como juros, tarifas e seguros entram na mesma taxa, o jeito de comparar propostas é pelo CET do financiamento imobiliário, e não pela taxa de juros anunciada.

A tarifa do FGTS que pega quem compra à vista

Esta é, de longe, a linha mais esquecida da conta. Quem usa o FGTS para comprar sem financiamento associado paga uma tarifa ao banco só para o dinheiro sair da conta vinculada.

O item 6.1 do Manual FGTS de Utilização na Moradia Própria, com vigência de 5 de abril de 2024 e consultado em 31 de agosto de 2026, fixa os limites máximos dessa tarifa de intermediação, aplicáveis desde 09/09/2021:

• até R$ 1.600,00 quando o imóvel fica dentro do valor máximo do financiamento com recursos do FGTS para habitação popular
• até R$ 3.200,00 para os demais imóveis, ou quando não houver comprovação do valor venal atribuído pela municipalidade

São tetos, e não valores obrigatórios. Perguntar quanto o banco vai cobrar, antes de abrir o processo, muda o orçamento de quem juntou o saldo do fundo achando que ele iria inteiro para o imóvel. As demais condições de uso estão em FGTS para comprar imóvel.

O custo de não registrar, que é o mais caro de todos

Existe uma tentação previsível quando a conta aperta. Alguém sugere adiar o registro, guardar o contrato de compra e venda na gaveta e resolver isso no ano seguinte.

O artigo 1.245 do Código Civil, consultado em 31 de agosto de 2026, fecha essa porta em duas frases. A propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. E o parágrafo 1º completa: enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Na prática, isso quer dizer que o vendedor segue como proprietário perante o mundo. Uma dívida dele pode alcançar o imóvel. Um herdeiro dele pode discutir o bem. Uma segunda venda registrada antes da sua tem preferência no cartório.

O contrato particular protege você contra o vendedor. Só o registro protege você contra terceiros. Por isso a linha do registro não é um custo opcional dentro do orçamento da compra, e sim o último pagamento que faz sentido cortar.

O mês zero: o que vence antes de você dormir na casa

A entrega das chaves gera despesas imediatas que não aparecem em nenhuma simulação de financiamento.

O IPTU do ano corrente e a cota de condomínio do mês da posse costumam ser rateados entre vendedor e comprador na data da escritura. Além disso, condomínio novo cobra fundo de reserva, e prédio com obra em curso pode ter cota extraordinária aprovada em assembleia antes de você chegar. Débitos antigos dessas duas naturezas seguem colados ao imóvel, e é por isso que elas merecem um texto só delas, em IPTU e taxa de condomínio.

Some ainda a mudança, a limpeza, as fechaduras, a instalação de fogão e a primeira conta de energia com o consumo da obra. Não há fonte oficial para esses valores porque eles não são regulados, e qualquer número que um site apresente é chute. O que dá para dizer com segurança é que essa linha existe e costuma ser subestimada.

A conta somada do exemplo

A tabela é honesta em duas direções. Ela mostra que R$ 17.975,80 já saem da sua conta antes de qualquer surpresa, e admite que as quatro linhas de baixo dependem de informação que só o seu estado, o seu banco e a sua própria situação conseguem fornecer com exatidão.

Quem compra à vista com FGTS troca a linha da tarifa mensal por uma tarifa de intermediação de até R$ 3.200, e o subtotal com fonte oficial cai para R$ 12.175,80 nesse cenário.

A linha que só você pode preencher

Existe um jeito de fechar a conta antes de assinar, e ele leva menos de uma semana.

1. Peça o cálculo do ITBI no site da prefeitura, informando o valor da transação e também o valor que será financiado. A maioria dos municípios emite a guia com simulação antes do pagamento.
2. Peça o orçamento por escrito ao tabelionato e ao registro de imóveis da comarca do imóvel, informando o valor do negócio. Eles trabalham por faixa e conseguem responder na hora.
3. Peça ao banco o demonstrativo de custos, com a tarifa de avaliação, a tarifa mensal e o prêmio dos seguros expressos em reais, e não em percentual.
4. Pergunte ao condomínio o valor da cota, a existência de rateio extraordinário aprovado e o saldo do fundo de reserva.

Com essas quatro respostas na mão, some tudo e compare o resultado com o que você tem guardado. Se o resultado apertar, ainda dá tempo de renegociar prazo, entrada ou o próprio imóvel, e vale rever também os pontos de avaliação do imóvel antes de comprar.

Perguntas frequentes

Quanto custa comprar um imóvel além do preço?

Depende do município, do estado e da forma de pagamento. Nenhum percentual nacional é confiável. No exemplo deste texto, um imóvel de R$ 400.000 em São Paulo financiado dentro do SFH já acumula R$ 17.975,80 entre ITBI e tarifa mensal de administração, antes mesmo de somar cartório e seguros.

Dá para financiar os custos da compra?

Alguns bancos permitem incluir despesas no valor financiado, dentro dos limites de cota de crédito da Resolução CMN 4.676. Isso não faz o custo desaparecer, apenas o transfere para dentro da dívida, com juros. O efeito aparece inteiro no CET da operação.

O FGTS paga o ITBI e o cartório?

Como regra, o saldo do fundo é destinado ao preço do imóvel, à amortização e às prestações, conforme o Manual da Moradia Própria. Contar com o FGTS para pagar imposto e cartório é o erro de orçamento mais comum de quem usa o fundo pela primeira vez.

Por que o cartório da minha cidade cobra diferente do de outra?

Porque a tabela de emolumentos é estadual, por força do artigo 1º da Lei 10.169/2000. Dentro do mesmo estado, o valor tende a ser igual entre cartórios, já que a tabela é a mesma e o artigo 3º proíbe cobrar quantias fora dela.

O vendedor pode assumir o ITBI no contrato?

As partes podem combinar quem paga, mas o contribuinte perante a prefeitura continua sendo quem a lei municipal indicar. Se o combinado não for cumprido, o registro trava e o problema volta para quem quer a propriedade no nome.

Vale a pena juntar mais entrada para reduzir esses custos?

Entrada maior reduz o valor financiado, e com ele os juros, os seguros e o próprio ITBI em municípios que aplicam alíquota reduzida sobre a parcela financiada. Por outro lado, ela consome a reserva que paga cartório e mudança. Esse equilíbrio é individual, e a decisão só faz sentido com a conta dos dois cenários lado a lado na mesa.

Por onde começar

Antes de assinar qualquer proposta, monte uma planilha com nove linhas: preço, ITBI, escritura, registro, certidões, avaliação, tarifa mensal, seguros e, por fim, a mudança com as primeiras contas. Deixe as células vazias até ter a resposta oficial de cada uma.

Depois, leve essa planilha para a conversa com o banco e peça o demonstrativo do CET do financiamento imobiliário. É o documento que amarra as linhas do banco num número comparável, e ele tem de ser entregue antes da contratação.