CET do financiamento imobiliário: o que entra na conta

O CET do financiamento imobiliário junta juros, seguros e tarifas numa taxa só. Veja o que entra peça por peça, com um exemplo numérico aberto do começo ao fim.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-08-31

Financiamento

O que é o CET do financiamento imobiliário

O CET (Custo Efetivo Total) é uma taxa percentual anual que junta, num número só, tudo o que o banco vai cobrar de você numa operação de crédito: juros, tarifas, tributos, seguros e qualquer outro encargo ligado ao contrato. Quem define isso é a Resolução CMN nº 4.881, de 23 de dezembro de 2020, aberta e lida em 31 de agosto de 2026, que vale desde 1º de fevereiro de 2021 e substituiu a norma anterior sobre o assunto.

A diferença entre a taxa de juros anunciada e o CET não é detalhe de letra miúda. No exemplo que abrimos mais abaixo, um financiamento de R$ 300.000 com juros de 0,90% ao mês tem CET de 12,10% ao ano, contra 11,35% ao ano de juros puros. São 0,75 ponto percentual que ninguém anuncia na vitrine.

Este texto abre a caixa. Peça por peça, o que a norma manda incluir, o que ela manda deixar de fora, e por que o teto de 12% ao ano do Sistema Financeiro da Habitação convive tranquilamente com um CET acima de 12%.

O que entra no cálculo, peça por peça

O artigo 3º da Resolução 4.881 é curto e generoso ao mesmo tempo. Ele manda o cálculo abranger o valor do crédito a ser concedido e os valores a serem cobrados do interessado, considerando amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e o que mais estiver vinculado à operação, conforme as condições pactuadas. E vai além: inclui as despesas relativas a serviços de terceiros contratados pela instituição, de responsabilidade do tomador, mesmo quando essas despesas não forem inseridas no valor do crédito concedido.

Essa última frase é a que mais trabalha. Ela impede que o banco tire uma cobrança do fluxo do contrato, cobre por fora e apresente, com isso, um CET mais baixo do que o real.

As duas últimas linhas costumam gerar confusão. O CET mede o custo da operação de crédito, e não o custo total da compra do imóvel. O imposto que você recolhe à prefeitura e a conta do cartório existem mesmo em compra à vista, e por isso ficam de fora dessa taxa. Eles não somem da sua vida, apenas moram em outro orçamento, o que a gente detalha em todos os custos da compra além do preço do imóvel.

Vale um registro sobre o alcance da regra. O artigo 9º diz que a resolução não se aplica a repasses de recursos externos e a crédito rural. Só isso. A resolução revogada, de 2007, tirava também da regra as operações feitas com recursos de programas oficiais de crédito, e a norma nova não repetiu essa exceção. Financiamento habitacional está dentro.

O que a norma manda deixar de fora, e por quê

O artigo 5º trata dos referenciais que mudam ao longo do contrato, caso da TR e dos índices de preços usados em correção monetária. Eles não entram no cálculo do CET, mas precisam ser informados no demonstrativo.

Isso tem uma consequência prática que quase nenhum texto explica. Se o seu contrato corrige o saldo devedor pela TR, o CET informado na assinatura não contém a TR. Ele é uma foto tirada com os parâmetros do dia. Se o índice se mexer, o custo real muda e o número da proposta continua o mesmo, congelado no papel.

Todo indicador econômico tem data de validade. TR, IPCA, INCC e qualquer outro índice de correção mudam ao longo do tempo, e o valor que você lê hoje pode estar defasado. Antes de fechar qualquer conta, confira a série na fonte oficial, no portal do Banco Central, na data em que você estiver decidindo.

Vale a mesma cautela para a taxa de juros. Ela muda de banco para banco, de linha para linha, de perfil para perfil, de mês para mês. Nenhum número deste texto é cotação de instituição nenhuma, e a sua só existe quando a proposta chega assinada na sua mão.

Um financiamento aberto: de onde vem a diferença

Vamos montar a conta inteira. Todos os números abaixo são de exemplo, escolhidos para a aritmética ficar conferível, e nenhum deles é oferta de banco algum.

• Valor financiado: R$ 300.000
• Prazo: 240 meses
• Sistema de amortização: SAC
• Taxa de juros: 0,90% ao mês
• Tarifa mensal de administração do contrato: R$ 25
• Prêmio mensal de seguros (MIP e DFI, somados): R$ 90

No SAC, a amortização é fixa: R$ 300.000 ÷ 240 = R$ 1.250 por mês. Os juros do primeiro mês são R$ 300.000 × 0,009 = R$ 2.700. A primeira parcela, então, fica assim:

R$ 1.250 (amortização) + R$ 2.700 (juros) + R$ 25 (tarifa) + R$ 90 (seguros) = R$ 4.065

Se você quiser conferir a mecânica da amortização mês a mês, ela está detalhada em SAC ou Price: como ler a conta do financiamento.

Agora o contrato inteiro:

A taxa de juros de 0,90% ao mês equivale a 11,35% ao ano. Se o contrato tivesse só juros, o CET seria exatamente esses 11,35%. Com a tarifa e os seguros dentro do fluxo, o CET sobe para 12,10% ao ano.

Repare no tamanho da coisa. Tarifa e seguros somam R$ 27.600 ao longo do contrato. É quase 10% do valor financiado, sem que um centavo disso abata o saldo devedor.

Em cima do dinheiro emprestado, esse pedaço vale 0,75 ponto percentual ao ano.

O teto de R$ 25 da tarifa mensal não é invenção do banco. Ele está no artigo 14, inciso II, da Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018, na versão consolidada que lemos em 31 de agosto de 2026. É um teto, e não um valor obrigatório. Perguntar quanto vai ser cobrado, e negociar, cabe.

Duas propostas, a mesma armadilha

Aqui está o motivo de o CET existir. Suponha uma segunda proposta para o mesmo imóvel, no mesmo prazo, com juros menores e com seguro bem mais caro do que o da primeira. De novo, valores de exemplo.

A proposta B ganha em tudo o que aparece no cartaz. Juros menores, primeira parcela menor, juros somados menores. E custa R$ 7.140 a mais ao longo do contrato, porque o seguro dobrou. O CET é o único número da tabela que enxerga isso.

Foi para esse tipo de situação que a norma exigiu o CET também na publicidade. O artigo 8º da Resolução 4.881 obriga as instituições a informar o CET nos informes publicitários em que apresentam a taxa de juros do crédito ofertado. Anúncio com taxa de juros e sem CET está fora da regra.

O teto de 12% ao ano do SFH não é o seu CET

Esta é a parte que praticamente nenhum material sobre financiamento explica, e é onde mora a confusão mais cara.

Operações dentro do Sistema Financeiro da Habitação seguem condições específicas do artigo 13 da Resolução 4.676. O inciso II fixa um custo efetivo máximo para o mutuário de 12% ao ano, que compreende juros, comissões e os demais encargos financeiros da operação. Lendo só essa linha, qualquer pessoa conclui que um CET de 12,10% seria irregular.

Não é. O parágrafo 2º do mesmo artigo diz o que fica fora do cálculo desse teto:

• o custo de contratação das apólices de seguro de morte e invalidez permanente, de danos físicos ao imóvel e de responsabilidade civil do construtor
• o valor das tarifas dos artigos 8º-A e 14 da própria resolução, que são a tarifa de avaliação do imóvel e a tarifa mensal de administração do contrato

Ou seja: o teto do SFH exclui exatamente as linhas que o CET inclui. São duas réguas diferentes medindo coisas diferentes, e as duas são legítimas. O teto protege a taxa financeira da operação. O CET mede o que sai do seu bolso.

No nosso exemplo A, o custo efetivo para fins do teto é 11,35% ao ano, abaixo dos 12%. Com seguros e tarifa dentro, o CET fica em 12,10%.

Tudo dentro da norma. E o seu desembolso segue sendo R$ 652.950.

Duas outras condições do mesmo artigo 13 valem a conferência antes de qualquer conta. O limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado no SFH passou a ser de R$ 2.250.000, por redação dada pela Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025. Imóvel acima disso sai do SFH e passa a outro conjunto de regras, com efeitos sobre a alíquota de ITBI, sobre o uso de FGTS e sobre o limite de juros que pode ser cobrado. Como esses valores são revistos periodicamente, confira na versão vigente da resolução antes de decidir.

A tarifa de avaliação, e o caso em que você paga sem contratar nada

O artigo 8º-A da Resolução 4.676 autoriza a cobrança de tarifa pelo serviço de avaliação ou reavaliação do imóvel oferecido em garantia, em situações que incluem a contratação de nova operação, a substituição de garantia e a requisição de portabilidade do financiamento.

A cobrança tem quatro amarras cumulativas no parágrafo 2º. Precisa de anuência prévia sua, formalmente manifestada. O banco precisa informar antes o valor máximo. Precisa entregar a você o extrato do laudo de avaliação. E precisa disponibilizar um demonstrativo com os custos efetivamente incorridos.

Repare no que a alínea "b" do inciso II manda informar: a possibilidade de a tarifa ser cobrada mesmo se a operação não for contratada, quando quem desiste é você. O parágrafo 4º fecha o outro lado da porta e proíbe cobrar quando quem desiste é a instituição credora. É uma assimetria real, escrita na norma, e o momento de descobrir isso é antes de assinar a anuência.

O parágrafo 5º ainda lista o que essa tarifa não pode embutir, agências, marketing, pessoal não diretamente responsável pela avaliação, máquinas, sistemas informatizados e correspondentes no País, entre outros itens. Se o valor parecer alto, pedir o demonstrativo do parágrafo 2º, inciso IV, é um direito.

O demonstrativo que o banco é obrigado a entregar

O artigo 7º da Resolução 4.881 diz que a instituição deve informar o CET e apresentar o demonstrativo de cálculo antes da contratação. O parágrafo 1º descreve o conteúdo mínimo desse documento com uma precisão que vale decorar:

• o valor em reais de cada componente do fluxo de recebimentos e pagamentos
• o percentual de cada componente em relação ao valor total devido
• o somatório das parcelas que compõem a operação

O parágrafo 3º acrescenta que, contratada a operação, o demonstrativo deve ser inserido de forma destacada no contrato. O parágrafo 2º manda a instituição manter esse documento à disposição do Banco Central por cinco anos.

Traduzindo para a mesa de negociação: você tem direito a receber, antes de assinar, uma folha que mostre quanto custa cada linha em reais. Se a proposta chegar com uma taxa de juros e nada mais, o pedido tem base normativa, e ele é o único jeito honesto de comparar duas ofertas.

O que o CET ainda não resolve

Nenhum indicador único faz tudo, e fingir que faz seria o mesmo erro do cartaz com a taxa de juros.

O CET pressupõe o cronograma contratado. Se você amortizar antecipadamente, o fluxo muda e o custo real fica menor do que o informado. O CET também não incorpora a correção do saldo pela TR, como vimos. E ele mede a operação de crédito, deixando de fora o ITBI, os emolumentos de escritura e registro e a mudança.

Há ainda um caminho de compra em que o CET simplesmente não existe, porque não há operação de crédito: o consórcio. Lá o custo aparece como taxa de administração e fundo de reserva, com uma lógica própria que explicamos em contemplação em consórcio imobiliário.

Com essas ressalvas, o CET continua sendo o melhor número disponível para comparar propostas de financiamento entre si. Ele é comparável porque a fórmula está no artigo 4º da resolução e vale igual para todas as instituições, que ainda por cima são obrigadas a mostrar a conta.

Perguntas frequentes

CET e taxa de juros são a mesma coisa?

Não. A taxa de juros remunera o dinheiro emprestado. O CET soma a essa taxa as tarifas, os tributos e os seguros do contrato, devolvendo tudo em uma taxa anual única. No exemplo deste texto, 0,90% ao mês de juros viram 11,35% ao ano, e o CET fica em 12,10%.

O CET do financiamento imobiliário pode passar de 12% ao ano?

Pode, inclusive dentro do SFH. O teto de 12% ao ano do artigo 13, inciso II, da Resolução 4.676 exclui do seu cálculo os seguros e as tarifas dos artigos 8º-A e 14, que são justamente linhas que entram no CET. As duas taxas medem coisas diferentes.

O banco é obrigado a me mostrar o cálculo do CET?

Sim. O artigo 7º da Resolução 4.881 exige que a instituição informe o CET e apresente o demonstrativo antes da contratação, com o valor em reais de cada componente e com o somatório das parcelas que compõem a operação. Contratada a operação, esse demonstrativo tem de ir para dentro do contrato, em destaque.

Por que o CET da proposta não bateu com o que estou pagando?

Três causas explicam quase todos os casos. A primeira é a correção do saldo devedor por índice, que o artigo 5º manda excluir do cálculo. A segunda é a amortização antecipada, que encurta o fluxo previsto. A terceira é a mudança no prêmio dos seguros ao longo do contrato, já que o prêmio acompanha o saldo devedor e a idade do segurado.

O CET inclui o ITBI e o cartório?

Não. O artigo 3º manda incluir os valores cobrados do interessado na operação, inclusive serviços de terceiros contratados pela instituição. Imposto municipal e emolumentos de cartório você paga à prefeitura e ao cartório de registro. Existem mesmo na compra à vista, e por isso entram em outro orçamento.

Vale a pena escolher o financiamento só pelo CET?

O CET é o melhor critério para comparar o custo, mas não é o único critério da decisão. Prazo, sistema de amortização, regra de portabilidade, exigência de conta e possibilidade de usar o FGTS mudam a vida prática do contrato. Compare o CET primeiro, e depois olhe o resto com a mesma frieza.

Se eu quitar antes, o CET informado deixa de valer?

O CET informado continua correto para o cronograma que foi contratado. Quitando antes, você deixa de pagar parte dos juros, das tarifas e dos prêmios futuros, e o custo efetivo do que aconteceu de verdade fica abaixo do número da proposta.

Por onde começar

Peça o demonstrativo de CET de cada proposta, em reais, antes de assinar qualquer coisa. Coloque as folhas lado a lado e compare três linhas: o CET anual, o total desembolsado e o valor que os seguros somam ao longo de todo o contrato. É nessa terceira linha que as propostas costumam se separar.

Se você ainda está entendendo como o contrato inteiro funciona, comece pelo guia do financiamento imobiliário e depois volte para cá com a proposta na mão.