SAC ou Price: como ler a conta do financiamento

SAC ou Price: a mecânica dos dois sistemas de amortização, com um exemplo do primeiro ao último mês, para você conferir o extrato do seu financiamento.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-08-31

Financiamento

SAC ou Price em uma frase

SAC e Price são dois jeitos de repartir a mesma dívida ao longo do tempo. No SAC, a fatia da parcela que abate o saldo devedor é sempre a mesma, e por isso a parcela encolhe todo mês. Na Price, a parcela fica igual do primeiro ao último mês, e o que muda por dentro é a proporção entre juros e abatimento. Num financiamento de R$ 300.000 em 360 meses, a uma taxa de exemplo de 0,9% ao mês, a primeira parcela sai a R$ 3.533,33 no SAC e a R$ 2.811,73 na Price.

Quase todo texto sobre o assunto para por aí e manda você escolher. Só que, na prática, quem escolhe costuma ser o banco, ou a sua renda, ou o programa habitacional em que o contrato se encaixa. O que sobra para você é entender a conta bem o bastante para conferir se o que chega no extrato bate com o que foi contratado.

É isso que este texto faz. Vamos abrir um financiamento inteiro, mês a mês, nos dois sistemas, e mostrar de onde sai cada número da sua parcela.

A única fórmula que você precisa guardar

Antes de comparar sistemas, vale entender o que os dois têm em comum. Em qualquer financiamento imobiliário, os juros de um mês são calculados sobre o saldo devedor do mês anterior:

juros do mês = saldo devedor × taxa de juros mensal

E a parcela se decompõe assim:

parcela = amortização + juros + seguros + tarifa de administração

A amortização é a parte que efetivamente reduz a dívida. Os juros são o aluguel do dinheiro no mês. Os seguros e a tarifa são cobranças acessórias que aparecem na parcela mas não abatem nada, e é justamente por causa delas que a taxa anunciada difere do CET do financiamento imobiliário, a única taxa que soma tudo num número comparável.

Guarde a primeira fórmula, porque ela é o seu instrumento de conferência. Com o saldo devedor do mês passado e a taxa contratada, você calcula sozinho quanto de juros deveria ter sido cobrado neste mês. No nosso exemplo, o mês 1 tem saldo de R$ 300.000 e taxa de 0,9%. Logo, R$ 300.000 × 0,009 = R$ 2.700 de juros. Se o extrato mostrar outro número na linha de juros, existe algo a perguntar ao banco.

A diferença entre SAC e Price está inteira na primeira parcela da soma, a amortização.

O que muda em cada sistema

No SAC, a amortização é o valor financiado dividido pelo número de meses. No nosso caso, R$ 300.000 ÷ 360 = R$ 833,33, e esse número não muda nunca. Como o saldo devedor cai R$ 833,33 por mês, os juros do mês seguinte incidem sobre uma dívida menor. A parcela desce em degraus regulares.

Na Price, o caminho é o inverso. A parcela é calculada para ficar constante ao longo dos 360 meses, e a amortização vira o resto: o que sobra da parcela depois de pagar os juros do mês. Como os juros começam altos, sobra pouco no início. Conforme a dívida cai, sobra mais.

Todos os valores desta tabela saem do mesmo exemplo: R$ 300.000 financiados, 360 meses, taxa de 0,9% ao mês, sem seguros e sem tarifas. A taxa foi escolhida para deixar a conta redonda e não é cotação de banco nenhum — a sua vem na proposta que o banco te entregar.

O exemplo aberto, do mês 1 ao mês 360

Olhe a coluna do saldo devedor da Price no mês 12. Depois de um ano pagando R$ 2.811,73 todo mês, um total de R$ 33.740,71 desembolsado, a dívida saiu de R$ 300.000 para R$ 298.590,89.

Caiu R$ 1.409,11.

Os outros R$ 32.331,60 foram juros. Não há erro na conta nem maldade do banco: é a consequência aritmética de manter a parcela fixa num prazo longo com uma taxa dessas. Na Price, o abatimento da dívida é empurrado para o fim do contrato.

No SAC, no mesmo período, a dívida caiu exatamente R$ 10.000, porque foram doze amortizações de R$ 833,33. O desembolso foi maior, R$ 41.905,00 no ano, e a diferença de caixa entre os dois sistemas nesses doze meses foi de R$ 8.164,29.

O mês em que o SAC fica mais barato que a Price

A parcela do SAC começa 25,7% acima da parcela da Price e vai descendo R$ 7,50 por mês. Em algum ponto ela cruza a linha da Price e passa a ser menor.

Nesse exemplo, o cruzamento acontece no mês 98, pouco mais de oito anos de contrato. A parcela do SAC cai para R$ 2.805,83, abaixo dos R$ 2.811,73 fixos da Price, e a partir dali só aumenta a distância.

Esse número tem uso prático. Se você pretende revender ou quitar o imóvel antes desse ponto, o SAC terá custado mais caixa por mês do que a Price durante todo o período em que você teve o contrato, embora tenha deixado um saldo devedor bem menor na hora da quitação. Se a ideia é levar o contrato por décadas, a conversa é outra. O momento do cruzamento muda com a taxa e com o prazo, então vale refazer a conta com os números da sua proposta.

O que a regra do Banco Central decide por você

Aqui está a parte que quase nenhum comparativo menciona, e que às vezes vale mais do que a discussão de juros: o sistema de amortização muda quanto o banco pode financiar do imóvel.

A Resolução CMN 4.676, no site de normativos do Banco Central, consultada em 31 de agosto de 2026, fixa no artigo 6º a cota máxima de crédito em 80% do valor de avaliação do imóvel para o financiamento de imóvel residencial a pessoa natural. E o parágrafo 1º do mesmo artigo, na redação que vale desde 1º de julho de 2025, abre uma exceção: a cota pode chegar a 90% quando a operação usa o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou o Sistema de Amortização Crescente (Sacre).

Traduzindo para dinheiro. Num imóvel avaliado em R$ 375.000:

• com cota de 80%, o banco financia R$ 300.000 e você precisa ter R$ 75.000 de entrada;
• com cota de 90% via SAC, o banco financia R$ 337.500 e a entrada cai para R$ 37.500.

São R$ 37.500 a menos que você precisa juntar antes de comprar. Para muita gente, essa linha da resolução decide se a compra acontece este ano ou daqui a três.

Do outro lado do balcão existe uma contrapartida silenciosa. Como a primeira parcela do SAC é maior, e os bancos costumam limitar o comprometimento da renda a algo em torno de um terço, o SAC exige comprovar renda maior para o mesmo imóvel. Com a régua de 30%, a primeira parcela de R$ 3.533,33 do nosso exemplo pediria uma renda de R$ 11.777,78, contra R$ 9.372,42 no caso da Price. O percentual de comprometimento é política de cada banco, não regra pública: pergunte qual o seu antes de escolher o imóvel.

Como conferir o seu extrato linha por linha

O boleto do financiamento raramente traz só a parcela. Ele costuma trazer quatro blocos, e vale saber o que cobrar de cada um.

1. Amortização. No SAC, confira se é sempre o mesmo valor. Na Price, confira se é a parcela menos os juros do mês.
2. Juros. Pegue o saldo devedor do extrato anterior e multiplique pela taxa mensal do contrato. Tem que bater.
3. Seguros. A contratação de cobertura securitária é condição das operações de crédito imobiliário pelo artigo 5º da mesma resolução. São duas coberturas clássicas: morte e invalidez permanente do mutuário, e danos físicos ao imóvel. O prêmio muda com a idade e com o saldo devedor, então ele varia ao longo do contrato.
4. Tarifa de administração. Nas operações do Sistema Financeiro da Habitação, o artigo 14 limita a tarifa mensal de administração do contrato a R$ 25,00.

Duas observações que mudam a leitura do extrato. A primeira: os seguros e as tarifas ficam de fora do custo efetivo máximo de 12% ao ano que o artigo 13 da resolução impõe às operações do SFH. Um contrato pode estar dentro do teto legal de juros e ainda assim pesar mais no seu bolso por causa do prêmio de seguro.

A segunda: se o seu contrato tem correção do saldo devedor pela poupança ou por índice de preços, o saldo do mês seguinte não é simplesmente o anterior menos a amortização. Ele é corrigido antes. Nesse caso, a conferência exige aplicar a correção do período, e é normal ver o saldo devedor subir num mês de correção alta mesmo com a parcela paga em dia.

Os valores citados aqui têm data. Teto do SFH, custo efetivo máximo e limite de tarifa são fixados por resolução do Conselho Monetário Nacional e mudam sem aviso. Confira a versão vigente na página de crédito imobiliário do Banco Central antes de usar qualquer um deles numa decisão.

O que o total nominal não conta

Somando as 360 parcelas, a Price do nosso exemplo dá R$ 1.012.221,25 e o SAC dá R$ 787.350,00. Uma diferença de R$ 224.871,25 que costuma virar manchete de comparativo.

O número é verdadeiro e enganoso ao mesmo tempo.

Verdadeiro porque, com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC de fato gera menos juros: a dívida cai mais rápido, e juros incidem sobre dívida. Enganoso porque somar reais de 2026 com reais de 2056 como se fossem a mesma coisa ignora que o SAC exigiu R$ 8.164,29 a mais de caixa só no primeiro ano, dinheiro que saiu do seu bolso trinta anos antes.

O que fazer com essa diferença de caixa é uma decisão sua, e ela depende de coisas que nenhum artigo sabe: sua estabilidade de renda, seu colchão de emergência, o que você faria com o dinheiro que não foi para a parcela maior. Explicamos a mecânica dos dois caminhos; escolher entre eles é conversa para um profissional que conheça a sua situação inteira.

O que dá para dizer com segurança é o seguinte: no mês 60, o saldo devedor do SAC está R$ 41.162,91 abaixo do saldo da Price. Se algo der errado e você precisar vender o imóvel, é essa diferença que sobra no seu bolso depois de quitar o banco.

A mudança de 2026 que quase ninguém comentou

Contratos de crédito imobiliário podem ter o saldo devedor atualizado por índice de preços, e não pela poupança. O problema histórico desse desenho é a parcela dar saltos quando a inflação acelera.

A Resolução CMN 5.255, de 10 de outubro de 2025, incluiu na Resolução 4.676 um parágrafo 4º no artigo 5º, com vigência a partir de 1º de janeiro de 2026, permitindo que esses contratos tenham um componente adicional de amortização voltado a suavizar a variação do valor nominal das parcelas. O parágrafo 5º limita esse componente à média do índice de preços usado nos vinte anos anteriores à contratação, e o parágrafo 6º manda o Banco Central divulgar mensalmente o valor máximo com base no IPCA.

Na prática, é um amortecedor: parte do que seria repassado à parcela vira amortização extra. Se alguém te oferecer uma linha corrigida por índice de preços, essa é a cláusula a procurar no contrato.

A mesma resolução elevou o limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiável no SFH para R$ 2.250.000,00, no artigo 13, inciso I. O número anterior era R$ 1.500.000,00. Como todo valor de norma, ele pode mudar de novo, e o texto acima vale para a consulta feita em 31 de agosto de 2026.

Perguntas frequentes

SAC ou Price: qual é melhor? Depende do que aperta mais no seu caso. O SAC exige mais caixa e mais renda no começo, derruba a dívida mais rápido e permite financiar até 90% do imóvel pela Resolução CMN 4.676. A Price entrega previsibilidade e uma parcela inicial menor, ao custo de abater quase nada da dívida nos primeiros anos. Não existe resposta única.

Posso trocar de SAC para Price depois de assinar? A troca de sistema de amortização no meio do contrato depende do banco e costuma exigir um aditivo contratual ou uma portabilidade para outra instituição. Não é um direito automático do mutuário. Pergunte antes de assinar, porque depois a negociação fica bem menos favorável.

Por que minha parcela subiu se eu contratei a Price? Na Price, o que é constante é a soma de amortização e juros. Seguros, tarifa e correção do saldo devedor não entram nessa trava. Contrato com correção pela poupança ou por índice de preços tem parcela que sobe mesmo sendo Price.

A amortização extra vale mais no SAC ou na Price? Em qualquer sistema, o pagamento extra abate saldo devedor e reduz os juros futuros. O efeito tende a ser mais visível na Price, justamente porque nela o saldo demora mais para cair sozinho. Confirme com o banco se a amortização extra reduz o prazo ou o valor da parcela, porque essa escolha muda bastante o resultado.

Como sei qual sistema está no meu contrato? O quadro-resumo do contrato traz o sistema de amortização. Se a coluna de amortização do seu extrato repete o mesmo valor todo mês, é SAC. Se ela cresce um pouco a cada mês enquanto a parcela fica igual, é Price.

O SAC sempre paga menos juros? Com a mesma taxa e o mesmo prazo, sim, em valores nominais. Isso acontece porque a dívida cai mais rápido. A contrapartida é o desembolso maior nos primeiros anos, que no nosso exemplo somou R$ 8.164,29 a mais só nos doze primeiros meses.

Existe teto legal para os juros do financiamento? Nas operações do SFH existe um custo efetivo máximo de 12% ao ano previsto no artigo 13 da Resolução CMN 4.676, e ele não inclui seguros nem as tarifas do artigo 14. Fora do SFH, no SFI, as condições são livremente pactuadas. Confira sempre a norma vigente no Banco Central, porque esses limites são revisados.

O próximo passo

Pegue a proposta que o banco te deu e refaça a tabela deste texto com os seus números: valor financiado, prazo, taxa mensal e sistema. Depois compare a primeira parcela com o teto de comprometimento de renda que o banco aplicou.

Se você ainda está montando o quebra-cabeça, o caminho natural é entender o financiamento imobiliário do começo ao fim, ver quanto do seu saldo pode entrar na conta em usar o FGTS para comprar imóvel e conferir o ITBI, o imposto municipal da compra, que não é financiável e precisa estar no seu caixa.

Se o imóvel ainda não foi escolhido, vale ler o roteiro de avaliação do imóvel antes da proposta e, no caso de lançamento, a comparação entre comprar na planta ou pronto, porque o cronograma da obra muda o momento em que o financiamento começa a correr. Quem vai seguir alugando enquanto junta a entrada deveria saber como funciona o reajuste de aluguel no mesmo período.