Reajuste de aluguel: como funciona, índice e limites

Reajuste de aluguel: quando pode acontecer, qual índice usar, o que a lei permite e como conferir se o valor cobrado está correto. Guia para inquilino e dono.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-01

Aluguel e locação

Reajuste de aluguel em uma frase

O reajuste de aluguel é a atualização anual do valor do contrato por um índice de inflação, aplicado no máximo uma vez a cada 12 meses. A conta é direta: o aluguel novo é o valor atual multiplicado pela variação acumulada do índice escolhido nos últimos doze meses. Um aluguel de R$ 2.000 corrigido por um índice de 4,5%, por exemplo, passa a R$ 2.090. Os índices mais comuns são o IGP-M, calculado pela FGV, e o IPCA, a inflação oficial medida pelo IBGE.

A diferença entre os dois pode ser enorme. O IGP-M chegou a passar de 30% em doze meses no período de 2020 e 2021, enquanto o IPCA costuma rodar mais perto de um dígito. Escolher o índice, portanto, não é detalhe: é o que decide se o seu aluguel sobe pouco ou muito.

Este texto vale para os dois lados do contrato. Para o inquilino que recebeu um aviso de aumento e quer saber se procede. E para o proprietário que precisa reajustar sem errar a mão nem a lei. Vamos ver quando o reajuste pode acontecer, qual índice usar, como conferir a conta e o que é negociável.

Quando o aluguel pode ser reajustado

A regra de ouro da periodicidade é simples. O reajuste só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses. Essa trava não é invenção da imobiliária. Ela vem da Lei 10.192/2001, que considera nula qualquer cláusula de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano.

O marco dos 12 meses costuma ser a data de assinatura do contrato, ou a data prevista nele para o aniversário do reajuste. Um contrato assinado em março reajusta em março do ano seguinte, e assim por diante.

A data importa mais do que parece. Ela define qual janela de 12 meses do índice será usada, e essa janela é o que separa um reajuste calculado certo de um cobrado a mais. Antecipar a correção, aplicar antes de completar o ciclo anual, é justamente o que a lei proíbe. Por isso a primeira coisa a conferir num aviso de reajuste não é o percentual, é a data.

Existe uma exceção importante que confunde muita gente: o reajuste anual por índice é uma coisa, e a definição do valor no início de um novo contrato é outra. Ao renovar formalmente a locação, dono e inquilino podem negociar um novo valor de partida, que não se confunde com a correção anual automática. Fim de contrato e reajuste anual seguem lógicas diferentes.

Reajuste não é revisão: os dois direitos que as pessoas confundem

Aqui está a distinção que quase nenhum texto explica e que muda o jogo quando o mercado se move muito. Existem dois mecanismos diferentes, e trocá-los gera conflito.

O reajuste é a correção anual pelo índice previsto no contrato. É automático, previsível e se repete todo ano na mesma data. Ele apenas repõe a inflação, sem discutir se o aluguel está caro ou barato frente ao mercado.

A revisão é outra coisa. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no artigo 19, permite que, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, qualquer das partes peça a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. Não é reposição de inflação. É recolocar o valor no patamar atual da região.

Por que isso importa? Porque num período em que os aluguéis da vizinhança dispararam, o proprietário pode buscar a revisão para cima. E num período em que caíram, o inquilino pode buscá-la para baixo. A revisão é um direito dos dois lados, com prazo próprio (três anos), separado do reajuste anual.

Guardar essa diferença evita duas frustrações comuns. A de achar que o reajuste anual pode "corrigir" um aluguel defasado de uma vez, quando ele só repõe o índice. E a de achar que nada pode mudar até o fim do contrato, quando a revisão trienal existe justamente para isso.

IGP-M ou IPCA: qual índice usa e por quê

O índice do reajuste é definido no contrato. As partes escolhem, e é isso que a Lei do Inquilinato prestigia: a livre negociação do que foi acordado. Os dois índices mais usados têm comportamentos bem diferentes.

O IGP-M é o Índice Geral de Preços do Mercado, calculado pela FGV. Você acompanha a série no portal do IGP, na FGV. Ele nasceu como referência de contratos e por muito tempo foi o padrão de aluguel. O problema é que ele sofre forte influência do dólar e dos preços no atacado, o que o torna volátil. Quando o câmbio dispara, o IGP-M dispara junto, e o aluguel dele derivado também.

O IPCA é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, a inflação oficial do país, medida pelo IBGE e usada nas metas do Banco Central. Você confere os índices de preços na página de índices de preços, no Banco Central. Ele mede o custo de vida das famílias e tende a ser mais estável e previsível que o IGP-M.

Depois dos picos do IGP-M, muitos contratos migraram para o IPCA justamente por previsibilidade. Não existe índice "certo" para todo mundo. Existe o que está escrito no seu contrato, e o que as partes conseguem negociar na hora de assinar ou renovar.

Um alerta que a lei impõe na prática: não adianta procurar aqui o número do índice deste mês, porque ele muda todo mês e o valor de hoje estaria errado amanhã. O caminho certo é consultar a série atualizada na FGV (para o IGP-M) ou no IBGE e no Banco Central (para o IPCA), sempre pegando o acumulado dos 12 meses que fecham no mês do seu reajuste.

Quando o contrato não diz qual índice usar

Situação mais comum do que parece: o contrato prevê reajuste anual, mas não deixa claro qual índice, ou usa um índice que foi extinto. E agora?

A prioridade é sempre o que está escrito e o que as partes acordarem. Havendo omissão ou índice inexistente, o caminho saudável é a negociação direta para definir um substituto razoável, registrando o acordo por escrito, num aditivo ao contrato. Índices de consumo, como o IPCA, costumam ser a referência mais aceita para essa substituição, por medirem inflação de forma ampla.

O que não vale é uma das partes simplesmente escolher sozinha o índice mais conveniente e impor. Reajuste é cláusula contratual, e cláusula se cumpre ou se renegocia, não se reescreve de forma unilateral. Se a conversa travar, o inquilino ou o proprietário pode buscar o Procon ou orientação de um advogado antes de deixar o impasse virar despejo ou ação judicial.

Exemplo numérico: conferindo a conta do reajuste

A fórmula é uma só. Aluguel novo é igual ao aluguel atual multiplicado por (1 mais o índice acumulado em 12 meses, em forma decimal).

Vamos a um exemplo com índice hipotético, só para mostrar a mecânica. Aluguel atual de R$ 2.000, índice acumulado de 4,5% nos últimos 12 meses.

Cálculo: R$ 2.000 × (1 + 0,045) = R$ 2.000 × 1,045 = R$ 2.090.

O reajuste foi de R$ 90 por mês. Simples assim, quando o índice é moderado.

Agora veja o peso da volatilidade. Se o índice do contrato tivesse acumulado 30% em 12 meses, como o IGP-M já registrou em picos passados, o mesmo aluguel de R$ 2.000 saltaria para R$ 2.600. Seiscentos reais a mais por mês, na mesma casa, só pela escolha do índice. É essa diferença que transforma a cláusula de reajuste na parte mais importante do contrato para o seu bolso.

Para conferir se o valor cobrado está certo, faça o caminho inverso. Pegue o aluguel antigo, aplique o índice acumulado nos 12 meses corretos e compare com o que a imobiliária cobrou. Divergência costuma ser erro de mês de referência do índice, e vale apontar com educação e o número na mão.

E o efeito se acumula. Um aluguel de R$ 2.000 que sobe 4,5% ao ano por três anos seguidos não vira R$ 2.270. Ele vira cerca de R$ 2.282, porque cada reajuste incide sobre o valor já reajustado, num efeito de juros compostos. Ao longo de um contrato mais longo, a soma dos reajustes é justamente o que faz o aluguel deixar de ser o valor "fixo" que parecia na assinatura. Por isso ele conversa direto com o custo total da locação, que começa antes da primeira parcela, nas garantias de locação exigidas na assinatura.

Como consultar o índice do mês certo

Errar o mês de referência é a fonte número um de reajuste calculado errado. O índice de um contrato que reajusta em, digamos, maio, não é o do mês de maio isolado. É o acumulado dos 12 meses que se encerram no mês anterior ao aniversário, conforme o contrato definir.

O passo a passo para não errar:

1. Veja no contrato qual índice foi acordado e qual mês de referência ele manda usar.
2. Vá à fonte oficial do índice, a FGV para o IGP-M ou o IBGE e o Banco Central para o IPCA.
3. Pegue a variação acumulada em 12 meses que fecha no mês indicado pelo contrato.
4. Aplique esse percentual sobre o aluguel vigente.

Se o número bater com a cobrança, está correto. Se não bater, o mais provável é diferença de mês de referência, e a conversa com a imobiliária resolve na maioria das vezes. Guarde o print da série oficial usada, porque ele encerra a discussão.

Atraso e retroativo: o que acontece se o reajuste não é aplicado

Nem sempre o reajuste cai na data. Às vezes o proprietário esquece, às vezes segura o aumento por acordo informal. E isso levanta dúvidas dos dois lados.

Se o reajuste não foi aplicado no aniversário, ele não desaparece, mas também não vira uma bola de neve automática. O valor pode voltar a ser corrigido dali para frente, respeitada a periodicidade anual. Cobrança retroativa de vários meses de uma vez costuma gerar atrito e depende do que foi combinado, então o melhor caminho é registrar por escrito qualquer acordo de adiamento.

Para o inquilino, um reajuste esquecido não é um cheque em branco do futuro. Para o proprietário, deixar de reajustar por muito tempo pode significar um aluguel defasado que só a revisão trienal recompõe. Clareza por escrito protege os dois.

O reajuste dentro da sua decisão de morar

O reajuste é um dos custos que fazem o aluguel deixar de ser "fixo" na cabeça de quem aluga. Ao longo de alguns anos, a soma dos reajustes muda bastante o valor pago, e isso pesa na hora de comparar continuar alugando ou partir para a compra.

A conta honesta compara a parcela com o aluguel corrigido ano a ano, nunca com o valor de hoje congelado. Quem decide que é hora de comprar precisa entender antes o financiamento imobiliário, qual sistema de amortização, SAC ou Price, o banco vai aplicar, e quanto do seu saldo pode entrar pela via de usar o FGTS para comprar imóvel.

Entender o comportamento dos índices também ajuda a ler o momento do mercado. O mesmo IGP-M que reajusta o seu aluguel diz muito sobre pressão de preços na construção. Para quem projeta a primeira compra, o passo seguinte é o roteiro de avaliação do imóvel antes da proposta e a escolha entre comprar na planta ou pronto, que define por quantos meses ainda haverá aluguel correndo em paralelo.

O que é negociável, e como chegar a um acordo

Muita coisa no reajuste é conversável, tanto na assinatura quanto na renovação.

Na hora de assinar, dá para negociar o índice, e trocar o IGP-M pelo IPCA é um pedido comum de quem teme volatilidade. Também dá para combinar um teto de reajuste, uma trava que limita o aumento mesmo que o índice suba mais. É prática legítima e cada vez mais usada.

Na renovação, o histórico conta. Um bom inquilino, que paga em dia e cuida do imóvel, tem argumento para negociar um reajuste abaixo do índice cheio, porque a rotatividade custa caro ao proprietário. Trocar de inquilino significa vacância, pintura, corretagem e risco. Lembrar disso, com respeito, costuma abrir espaço.

O que sustenta qualquer negociação é o dado. Chegar com a variação do índice na mão e com referências de aluguel da região transforma a conversa em algo objetivo. Em disputa que não se resolve na conversa, o Procon e o advogado são os caminhos, e vale evitar transformar desacordo de reajuste em quebra de contrato.

Quando o reajuste vira conflito

Às vezes a conta não fecha e o clima esquenta. O inquilino acha o aumento abusivo. O proprietário acha que está só repondo a inflação. Os dois podem ter razão dentro da própria lógica, e o que resolve é sair da impressão e ir ao número.

Comece pelo contrato. Qual índice ele definiu? Qual mês de referência? Com essas duas respostas na mão, o cálculo é objetivo e a discussão encurta.

Se mesmo assim não houver acordo, o próximo passo é buscar apoio. O Procon orienta em relação de consumo e locação. Um advogado ajuda quando o caso envolve cláusula dúbia, índice extinto ou ameaça de despejo. Levar a disputa de reajuste a romper o contrato costuma sair caro para os dois lados, então vale esgotar a conversa antes.

Uma palavra de cautela para fechar. Reajuste é cláusula de contrato, e este texto explica a mecânica geral. Ele não substitui a leitura do seu contrato específico nem a orientação de um profissional no seu caso concreto. Cada locação tem suas particularidades, e é nelas que mora a resposta final.

Perguntas frequentes

De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado? No máximo uma vez a cada 12 meses. Cláusula que preveja reajuste em prazo menor é nula, segundo a Lei 10.192/2001. O marco costuma ser a data de assinatura ou o aniversário previsto no contrato.

IGP-M ou IPCA: qual é melhor? Depende de quem pergunta e do momento. O IGP-M é mais volátil e sensível ao dólar, com picos históricos altos. O IPCA é mais estável, por medir o custo de vida das famílias. O que vale é o índice escrito no contrato, e as partes podem negociar qual usar.

O contrato não diz qual índice usar. O que fazer? Vale a negociação direta para definir um índice substituto razoável, registrada por escrito em aditivo. Nenhuma das partes pode impor o índice sozinha. Sem acordo, procure o Procon ou um advogado.

O aluguel pode subir mais de uma vez no ano? Não por reajuste. A correção anual é única a cada 12 meses. O que pode acontecer, depois de três anos, é a revisão judicial do valor para o preço de mercado, um mecanismo diferente do reajuste.

Como confiro se o reajuste está correto? Pegue o aluguel anterior e multiplique pela variação acumulada do índice do contrato nos 12 meses que fecham no mês do reajuste. Compare com o valor cobrado. Erro comum é usar o mês de referência errado do índice.

Posso negociar um teto de reajuste? Sim. Combinar um limite máximo de aumento, mesmo que o índice suba mais, é prática legítima e deve constar do contrato ou de um aditivo assinado pelas duas partes.

O proprietário esqueceu de reajustar. Ele pode cobrar tudo depois? O reajuste não aplicado não some, mas também não vira automaticamente uma cobrança retroativa de vários meses. O valor pode voltar a ser corrigido dali para frente, respeitada a periodicidade anual. Qualquer acordo de adiamento deve ficar por escrito, para proteger os dois lados.