Garantias de locação: o que cada uma custa a você

Garantias de locação: como funcionam caução, fiador, seguro-fiança e cessão de quotas, quanto sai do seu bolso e o que volta no fim do contrato.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-01

Aluguel e locação

Garantias de locação em uma frase

Garantia de locação é o que o proprietário exige para se proteger de calote. A Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/91, lista no artigo 37 as modalidades que podem ser exigidas, e o parágrafo único desse artigo fecha a porta para o abuso mais comum: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Uma só. Nunca duas.

Quem exige duas comete contravenção penal pelo artigo 43, inciso II, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário. Num aluguel de R$ 2.000, essa multa vai de R$ 6.000 a R$ 24.000, e o dinheiro é seu, não do Estado.

Este texto abre cada modalidade pelo que interessa a quem vai pagar: como funciona, quanto custa, o que volta para você no fim.

As modalidades que a lei permite

O artigo 37 traz um rol fechado. Na redação original de 1991 eram três modalidades. A quarta entrou depois, pelo artigo 89 da Lei 11.196/2005:

• I — caução, que pode ser em bens móveis, em bens imóveis ou em dinheiro.
• II — fiança, prestada por um terceiro.
• III — seguro de fiança locatícia, contratado junto a uma seguradora.
• IV — cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, incluída em 2005.

Repare no que não está nessa lista: título de capitalização. A modalidade é oferecida com frequência pelo mercado, mas não consta do rol do artigo 37, e as consequências jurídicas disso variam conforme o caso e o entendimento aplicado. Se ela te for apresentada como se fosse equivalente às outras, vale pedir orientação profissional antes de assinar.

Caução em dinheiro: o teto de três aluguéis e o rendimento que é seu

A caução em dinheiro é a modalidade mais direta, e é a mais cercada de regra. O parágrafo 2º do artigo 38 estabelece que ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e que será depositada em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público.

E vem a parte que a maioria dos inquilinos desconhece: o mesmo parágrafo determina que revertem "em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva".

Em português claro: o rendimento da poupança sobre a sua caução é seu. Não do proprietário, não da imobiliária.

Num aluguel de R$ 2.000, o teto da caução é R$ 6.000. Se ao devolver o imóvel você receber de volta exatamente R$ 6.000 depois de dois anos de contrato, alguma coisa está errada, porque o valor deveria voltar acrescido do que a poupança rendeu no período. Guarde o comprovante do depósito e peça o extrato da conta na devolução.

A caução também pode recair sobre bens. O parágrafo 1º do artigo 38 exige que a caução em bens móveis seja registrada em cartório de títulos e documentos, e a em bens imóveis, averbada à margem da matrícula. Sem esse registro, a garantia existe no papel do contrato e não produz o efeito que deveria.

Fiador: o custo que não aparece em dinheiro

A fiança não tira dinheiro do seu bolso na assinatura, e é por isso que parece a opção barata. O custo dela está inteiro no que a outra pessoa assume.

Dois artigos explicam o tamanho disso.

O primeiro é o artigo 39 da Lei do Inquilinato: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Quer dizer que a fiança não acaba quando termina o prazo do contrato. Se a locação virar prazo indeterminado e o inquilino ficar mais três anos, o fiador continua respondendo, a menos que o contrato diga outra coisa.

O segundo é mais duro. A Lei do Inquilinato, no seu artigo 82, acrescentou o inciso VII ao artigo 3º da Lei 8.009/90, da impenhorabilidade do bem de família, abrindo exceção à proteção do imóvel residencial "por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação".

O único imóvel residencial de uma família é impenhorável para quase toda dívida civil. Para a fiança de aluguel, a lei abriu uma exceção expressa. Quem assina como fiador está colocando a própria casa na conta, e essa frase precisa ser dita a quem você vai pedir o favor.

Do outro lado, o artigo 40 lista sete situações em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da garantia: morte do fiador, ausência ou insolvência declaradas judicialmente, alienação de todos os seus imóveis ou mudança de residência sem comunicação, exoneração, prorrogação da locação por prazo indeterminado quando a fiança foi ajustada por prazo certo, desaparecimento dos bens móveis, desapropriação ou alienação do imóvel. É comum a exigência aparecer justamente no momento da renovação.

Seguro-fiança: prêmio pago, prêmio não devolvido

No seguro de fiança locatícia, uma seguradora garante ao proprietário o pagamento dos aluguéis e encargos. Você paga o prêmio, o proprietário é o beneficiário.

Três coisas que mudam a decisão e raramente são ditas na mesa:

O prêmio é o preço do serviço no período contratado. Ele não retorna no fim do contrato, mesmo que você nunca tenha atrasado um dia. Diferente da caução, aqui não há dinheiro seu guardado em lugar nenhum.

Quem define o valor do prêmio é a seguradora, caso a caso, olhando o seu perfil junto com a cobertura escolhida. Não existe tabela pública, e por isso não damos número aqui: peça a cotação por escrito com o valor total e o número de parcelas antes de decidir.

E leia o que a apólice cobre de verdade. Aluguel, sim. Condomínio, IPTU, água, luz, multa por rescisão, pintura e danos ao imóvel entram ou não conforme a modalidade contratada, e a diferença de preço entre uma cobertura enxuta e uma completa costuma ser grande. Vale também procurar a cláusula sobre a cobrança do que a seguradora vier a pagar: recebido o valor pelo proprietário, é comum a seguradora buscar esse dinheiro com o inquilino depois.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

É a modalidade menos usada e a mais interessante para quem já tem dinheiro aplicado. Pelo artigo 88 da Lei 11.196/2005, instituições autorizadas pela CVM podem constituir fundos cujas quotas sejam cedidas em garantia de locação imobiliária, por termo de cessão fiduciária.

O funcionamento: as quotas ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto durar a garantia, e a propriedade resolúvel passa ao credor fiduciário. O dinheiro continua aplicado e rendendo no seu nome, sem sair da sua titularidade em definitivo.

Na prática, a oferta é restrita e depende de a imobiliária aceitar a modalidade e de haver um fundo estruturado para isso. Vale perguntar, mas não conte com ela.

Sem garantia nenhuma: o custo escondido do artigo 42

Existe uma quinta possibilidade, e ela quase nunca é apresentada como o que é.

O artigo 42 diz: "Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo."

Ou seja, sem garantia o aluguel vira antecipado. Você paga o mês de outubro nos primeiros dias de outubro, e não no início de novembro. No mês da mudança isso significa desembolsar um aluguel a mais do que você planejou, e o efeito se mantém pelo contrato inteiro, porque você fica permanentemente um mês adiantado.

Repare que a antecipação só é permitida nesse caso. Cobrar aluguel antecipado numa locação garantida é a hipótese do inciso III do artigo 43, a mesma contravenção penal da exigência de duas garantias.

Quanto sai do bolso, e o que volta

Os valores em reais desta tabela derivam do exemplo de aluguel de R$ 2.000 e dos limites da própria lei. O prêmio do seguro-fiança fica em branco de propósito: ele é definido por seguradora e por perfil.

O caixa do dia da assinatura

Faça esta conta antes de escolher a modalidade, porque ela é a que costuma pegar as pessoas de surpresa. Aluguel de R$ 2.000, condomínio de R$ 500, mudança marcada.

Com caução em dinheiro: R$ 6.000 de caução mais o primeiro aluguel e encargos. O caixa do mês da mudança precisa comportar R$ 8.500, sem contar o caminhão de mudança e a instalação das utilidades.

Com fiança: R$ 2.500 do primeiro mês, mais o custo dos documentos e reconhecimentos de firma. O desembolso é uma fração do anterior, e o preço foi transferido para o patrimônio de outra pessoa.

Sem garantia: os R$ 2.500 do mês corrente antecipados, com a lógica do pagamento adiantado valendo dali para frente.

A diferença de R$ 6.000 entre o primeiro caso e o segundo é dinheiro que fica ou não fica disponível para você nos próximos meses. Para quem está juntando entrada de imóvel, esse detalhe muda o calendário da compra.

Até quando a garantia dura

Duas datas costumam ser confundidas, e é bom separá-las.

O prazo do contrato é uma coisa. A duração da garantia é outra. Pelo artigo 39, salvo disposição contratual em contrário, a garantia vai até a efetiva devolução do imóvel, não até o fim do prazo escrito no contrato.

Isso vale para todas as modalidades. A caução não é liberada no aniversário do contrato: ela é liberada quando você entrega as chaves e a vistoria de saída é concluída. O fiador não se desobriga porque o prazo venceu.

Por isso a vistoria de saída importa tanto para o seu bolso. É ela que define quanto da caução volta e se sobra alguma cobrança. Faça vistoria de entrada com fotos datadas. Guarde tudo. Compare na saída.

O que pode ser descontado da caução, e o que não pode

Na devolução das chaves é que a garantia mostra para que serve. E é aí que aparece a discussão mais frequente entre inquilino e imobiliária: o que legitimamente sai da caução.

O artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato manda o locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Essa segunda parte da frase é a que protege você. Desgaste de piso por caminhar, tinta desbotada pelo sol de cinco anos, rejunte encardido pelo tempo: nada disso é dano, é uso. O inciso V do mesmo artigo cuida do que de fato é dano, ao exigir a reparação imediata dos estragos provocados por você, seus dependentes ou visitantes.

A diferença entre uso e dano não se decide na conversa. Ela se decide no laudo de vistoria de entrada, com fotos datadas, comparado ao laudo de saída. Sem esse par de documentos, a discussão vira palavra contra palavra, e quem está com o dinheiro tem vantagem.

Há ainda duas cobranças legítimas que costumam consumir a caução, e vale conhecê-las antes de pedir a chave de volta.

A primeira é a multa por devolver o imóvel antes do fim do prazo. O artigo 4º permite ao locatário devolver o imóvel durante o prazo contratado pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período já cumprido. Um exemplo com números: contrato de 30 meses, multa pactuada de três aluguéis num aluguel de R$ 2.000, o que dá R$ 6.000, e saída no oitavo mês. Restam 22 dos 30 meses, então a multa proporcional fica em R$ 6.000 × 22 ÷ 30 = R$ 4.400. Se a caução era de R$ 6.000, voltam para você R$ 1.600 mais o rendimento do período. A multa do seu contrato pode ser outra: procure a cláusula antes de marcar a mudança.

A segunda aparece quando a locação já virou prazo indeterminado. O artigo 6º permite ao locatário denunciar a locação mediante aviso por escrito com antecedência mínima de trinta dias. Sem esse aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos. Um e-mail com data economiza R$ 2.500 no nosso exemplo.

Perguntas frequentes

A imobiliária pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo? Não. O parágrafo único do artigo 37 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Exigir duas é contravenção penal pelo artigo 43, inciso II, com multa de três a doze meses do último aluguel revertida em favor do locatário.

Quanto pode ser cobrado de caução? Em dinheiro, no máximo o equivalente a três meses de aluguel, pelo parágrafo 2º do artigo 38. O valor é depositado em caderneta de poupança e as vantagens do rendimento revertem ao locatário no levantamento.

A caução volta com rendimento? Sim. A lei manda depositar em caderneta de poupança e determina que todas as vantagens decorrentes revertam em benefício do locatário quando a soma for levantada. Peça o extrato da conta na devolução.

Posso trocar de fiador durante o contrato? A substituição da garantia depende de acordo entre as partes ou de uma das situações do artigo 40, que permite ao locador exigir novo fiador ou a troca da modalidade. Formalize sempre por aditivo assinado.

O seguro-fiança é devolvido se eu nunca atrasar? Não. O prêmio remunera a cobertura do período e não retorna. É a diferença central em relação à caução, que é dinheiro seu depositado.

O imóvel do fiador pode ser penhorado? Pode. O artigo 3º da Lei 8.009/90 ganhou o inciso VII pelo artigo 82 da Lei do Inquilinato, que excetua da impenhorabilidade do bem de família a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. É a informação mais importante a dar a quem você convida para ser fiador.

Sem garantia sai mais barato? Sai sem desembolso de caução, mas o artigo 42 permite ao locador exigir o aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo. Você passa a pagar antecipado pelo contrato inteiro, o que consome um mês de aluguel a mais no seu fluxo de caixa.

Título de capitalização é garantia de locação? Ele não consta do rol do artigo 37, que lista caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Como as consequências práticas variam conforme o caso, converse com um advogado antes de aceitar essa modalidade.

O próximo passo

Antes de assinar, faça duas perguntas por escrito à imobiliária: qual é a modalidade de garantia do contrato, e qual é o custo total dela no primeiro ano. A resposta escrita evita a discussão mais cara que existe numa locação.

Depois, olhe o contrato inteiro com o mesmo cuidado. O reajuste de aluguel é a cláusula que mais mexe no seu bolso ao longo dos anos, e vale entender o índice antes de assinar. A vistoria de entrada segue o mesmo roteiro de avaliação de um imóvel que usamos na compra, e é ela que protege a sua caução na saída.

Se o aluguel é uma ponte até a casa própria, dois textos continuam o assunto: o financiamento imobiliário do começo ao fim e as regras reais de usar o FGTS para comprar imóvel, que não cobrem aluguel e servem só para a aquisição. E quem vai alugar enquanto espera a entrega de um lançamento deveria ler antes a comparação entre comprar na planta ou pronto, porque o prazo da obra define por quantos anos as duas contas vão correr juntas.