Declarar imóvel no imposto de renda: guia da ficha

Declarar imóvel no imposto de renda: ficha de bens, valor de aquisição, financiamento em andamento e benfeitorias, com as perguntas oficiais da Receita.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-12

Custos e documentação

Declarar imóvel no imposto de renda: a regra em uma frase

O imóvel entra na declaração anual pelo custo de aquisição, na ficha Bens e Direitos. Esse valor não se atualiza nunca. Nada de valor de mercado, nada de avaliação do banco, nada de reajuste por índice. Quem diz isso é a pergunta 007 do Perguntas e Respostas IRPF 2026, da Receita Federal. Para bens adquiridos depois de 31/12/1995, "ao custo de aquisição não é aplicada qualquer atualização".

Um apartamento comprado em 2019 por R$ 320.000 continua declarado por R$ 320.000 em 2026, ainda que valha o dobro. O que pode subir é outra coisa, e é o assunto central deste texto: as despesas que a lei manda somar ao custo, uma a uma, no ano em que foram pagas.

Este artigo trata da posse do imóvel na declaração. O imposto sobre o lucro da venda é outro cálculo, com outras isenções, e está em imposto de renda na venda de imóvel.

Quem é obrigado a declarar por causa do imóvel

Ter imóvel, por si, não obriga ninguém a declarar. O que obriga é o valor do patrimônio.

Pela publicação da Receita referente ao ano-calendário de 2025, exercício de 2026, está obrigado a apresentar a declaração quem teve, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 800.000,00. O documento cita como base a Instrução Normativa RFB nº 2.312, de 13 de março de 2026.

O critério de avaliação para esse teste é o mesmo da ficha: custo de aquisição. Quem comprou um imóvel por R$ 450.000 e o vê anunciado por R$ 900.000 na vizinhança não passa a ser obrigado por causa disso.

Há outro gatilho que pega gente de surpresa. Quem optou pela isenção do ganho de capital na venda de imóvel residencial, aplicando o produto da venda na compra de outro imóvel residencial no País em 180 dias, na forma do artigo 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, fica obrigado a declarar por esse motivo, independentemente de qualquer outro.

A ficha Bens e Direitos, campo por campo

A ficha tem quatro partes que importam.

Grupo e código. Imóvel entra no grupo de bens imóveis, com código específico para apartamento, casa, terreno, sala comercial ou loja. Errar o código não gera imposto, mas atrapalha o cruzamento automático com a Declaração sobre Operações Imobiliárias, a DOI, que o cartório envia à Receita.

Discriminação. É o campo de texto livre, e é o mais importante da ficha. Ali vão a descrição do imóvel, a matrícula, o cartório, a data de aquisição, o nome e o CPF ou CNPJ de quem vendeu, a forma de pagamento e, quando for o caso, a origem dos recursos. A Receita repete essa exigência em vários verbetes: na pergunta 484, sobre imóvel adquirido ou quitado com FGTS, manda "no campo Discriminação informar os valores oriundos do FGTS"; na 485, sobre contrato particular, manda informar os dados da aquisição.

Situação em 31/12 do ano anterior. O valor que já estava na declaração passada. Não se mexe nele, salvo correção de erro.

Situação em 31/12 do ano-calendário. O valor acumulado até o fim do ano que está sendo declarado. Num imóvel quitado e sem obra, é igual ao do ano anterior. Num imóvel financiado ou em construção, é o valor anterior mais o que você pagou no ano.

A lógica é de estoque, não de fluxo. A ficha não pergunta quanto você gastou no ano. Pergunta quanto você já tinha posto naquele bem até 31 de dezembro.

O que a lei manda somar ao custo de aquisição

Esta é a parte que mais dinheiro deixa na mesa, e ela está inteira na pergunta 671 do documento da Receita. A lista vale quando as despesas estão comprovadas com documentação hábil e idônea e discriminadas na declaração do ano-calendário em que a despesa foi feita.

O que entra no custo de aquisição do imóvel Condição Construção, ampliação e reforma projetos aprovados pelos órgãos municipais competentes Pequenas obras: pintura, azulejos, encanamentos, pisos, paredes comprovação documental Demolição de prédio construído no terreno desde que seja condição para efetivar a alienação Corretagem na aquisição desde que o ônus tenha sido de quem vende depois Obras públicas: meio-fio, sarjeta, pavimentação, esgoto, eletricidade que tenham beneficiado o imóvel Imposto de transmissão pago na aquisição pago por quem depois aliena o imóvel Contribuição de melhoria comprovação documental Laudêmio pago ao senhorio por desistir do direito de opção Juros e demais acréscimos pagos para a aquisição comprovação documental Escritura e registro quando o ônus tenha sido do adquirente

Leia de novo a condição da segunda coluna do cabeçalho. Não basta ter a nota fiscal. É preciso ter declarado a despesa no ano em que ela aconteceu. Quem reformou em 2023 e só lembrou de somar em 2026 está pedindo um reparo de declaração de 2024, não um lançamento novo.

Duas linhas dessa tabela merecem nota. O imposto de transmissão é municipal, e a alíquota muda de cidade para cidade: o percentual do seu caso sai da prefeitura, como explicamos em ITBI: o que é e quem paga. Os custos de escritura e registro seguem tabela estadual e também não têm valor nacional, assunto de escritura e registro de imóvel.

Exemplo numérico: o custo que ninguém soma

Valores de exemplo, para mostrar a mecânica. Alíquotas e emolumentos variam por município e por estado.

Apartamento comprado em 2019 por R$ 320.000. Na compra, o comprador pagou R$ 6.400 de imposto de transmissão e R$ 5.200 de escritura e registro, e discriminou os dois na declaração do exercício seguinte.

Custo de aquisição em 2019: R$ 331.600.

Em 2023, esse mesmo dono fez uma reforma de R$ 40.000, com projeto aprovado na prefeitura. Guardou todas as notas.

Agora suponha uma venda futura por R$ 500.000.

Discriminou a reforma Não discriminou Valor de alienação R$ 500.000 R$ 500.000 Custo de aquisição R$ 371.600 R$ 331.600 Ganho de capital R$ 128.400 R$ 168.400

Quarenta mil reais de diferença na base de cálculo. Aplicada a alíquota de 15% que abre a tabela de ganho de capital, são R$ 6.000 de imposto a mais por uma linha de texto que ninguém escreveu três anos antes. As regras de apuração e as isenções desse cálculo têm artigo próprio, linkado no início deste texto.

O trabalho de uma noite, na declaração certa, é a diferença. É o custo que a corretora não soma, o banco não avisa e o vendedor descobre tarde.

Imóvel financiado: o verbete que a Receita não tem

Aqui está a lacuna que explica boa parte dos erros, e ela é verificável: o Perguntas e Respostas IRPF 2026 não traz verbete específico para imóvel adquirido com financiamento. A seção "Declaração de Bens e Direitos" vai da pergunta 459 à 487 e cobre imóvel rural, demolição e construção no mesmo terreno, consórcio contemplado, consórcio não contemplado, imóvel quitado com FGTS, contrato de gaveta, doação com usufruto, leasing. Financiamento habitacional, não.

O que existe são quatro regras gerais que, combinadas, dão a resposta:

  1. Bens entram pelo custo de aquisição, sem atualização (pergunta 007).
  2. Juros e demais acréscimos pagos para a aquisição integram o custo, comprovados e discriminados no ano da despesa (pergunta 671, item i).
  3. No contrato particular de compra e venda, informa-se o valor pago até 31 de dezembro no campo Situação em, ainda que a escritura venha em outro ano (pergunta 485).
  4. Dívidas e ônus reais existentes em 31 de dezembro devem ser informados, dispensadas as de valor igual ou inferior a R$ 5.000.

Juntando as quatro: o imóvel financiado aparece na ficha pelo que você efetivamente desembolsou até o fim do ano, não pelo preço de tabela nem pelo valor financiado.

Veja o efeito. Apartamento de R$ 400.000, comprado em 2024 com R$ 80.000 de entrada e R$ 320.000 financiados. Em 2025 o comprador pagou doze parcelas e desembolsou R$ 38.400 no ano entre amortização e juros.

O imóvel vale R$ 400.000 e está declarado por R$ 118.400. Não é erro. É exatamente o que a regra do custo de aquisição produz, e o saldo vai crescendo a cada ano de pagamento até a quitação.

Como a Receita não publicou verbete próprio para o caso, o preenchimento concreto merece conferência com um contador, principalmente quanto ao tratamento de seguros e tarifas embutidos na prestação, que a lista da pergunta 671 não nomeia. A mecânica da prestação, peça por peça, está em como funciona o financiamento imobiliário.

Benfeitorias, obra e demolição

A pergunta 481 resolve o caso da construção nova no terreno antigo, e a fórmula dela serve de modelo para qualquer obra. A demolição deve ser informada no campo Discriminação, com o valor do bem demolido e os gastos da nova construção. Esses gastos "devem ser somados ao custo de aquisição informado no campo Situação em 31/12" do ano anterior, e o resultado é declarado no campo do ano-calendário.

Some, não substitua. É o mesmo raciocínio de estoque da ficha.

Repare na assimetria entre duas linhas da tabela anterior. Reforma e ampliação exigem projeto aprovado pelos órgãos municipais. Pequenas obras, como pintura e troca de piso, não exigem projeto, só comprovação. Uma obra de porte feita sem aprovação municipal fica fora do custo. A regularização posterior é outro processo, com custo e prazo próprios.

FGTS, consórcio, gaveta e o imóvel que veio sem compra

FGTS. A pergunta 484 manda somar o valor do FGTS aos demais valores pagos pela aquisição e informar o resultado no campo Situação em. O valor saído do Fundo entra também na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no tipo de rendimento 04. O saldo do Fundo entra pelo valor efetivamente usado na aquisição, e não pelo saldo total da conta vinculada.

Consórcio não contemplado. Pela pergunta 483, vai no grupo de outros bens e direitos, código de consórcio não contemplado, repetindo o valor do ano anterior e somando os valores pagos no ano.

Consórcio contemplado. Pela pergunta 482, o código do consórcio é zerado no campo do ano-calendário e o bem passa a figurar no código próprio, com o valor anterior mais os pagamentos do ano, inclusive o lance.

Contrato de gaveta. A pergunta 485 é categórica: o contrato particular firmado entre construtora, agente financeiro ou pessoa física e o adquirente "é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado qualquer quantia". Declara-se no ano do contrato, com o valor pago até 31 de dezembro.

Imóvel que entrou no patrimônio sem compra. Herança, doação e usucapião de imóvel também produzem um bem a declarar, com a origem descrita na Discriminação. O valor e o tratamento de cada origem seguem regras próprias, e a Receita tem verbetes distintos para elas.

Quando o distrato entra na conta

Quem desistiu de um imóvel na planta tem duas informações a prestar: o que pagou e o que recebeu de volta. A incorporadora informa a operação à Receita, e o cruzamento acontece.

Os valores retidos, os prazos de devolução e o que muda conforme o regime da obra estão em distrato de imóvel na planta. Do ponto de vista da ficha, o bem sai do patrimônio e a devolução aparece com a discriminação do que foi retido.

Cinco erros que o cruzamento pega

O sistema da Receita chega à declaração pré-preenchida com dados de terceiros. Entre as fontes que o próprio documento lista estão a Dimob, declarada pelas imobiliárias e construtoras, e a DOI, declarada pelos cartórios a cada transmissão. O cartório conta antes de você.

  1. Declarar pelo valor de mercado. O campo é custo de aquisição, e ele não se atualiza.
  2. Atualizar o valor "porque valorizou". Aumento sem despesa correspondente é acréscimo patrimonial sem origem.
  3. Esquecer de discriminar a obra no ano em que ela foi paga. Perde-se o custo, e o imposto reaparece na venda.
  4. Deixar a Discriminação vazia. Faltando a matrícula ou o CPF do vendedor, o cruzamento não fecha.
  5. Somar o valor financiado em vez do valor pago. Infla o patrimônio declarado e cria divergência com a DOI.

Vale uma última soma. Todo o custo que a compra gerou está na lista da pergunta 671, e a maior parte dele aparece no roteiro de custos da compra além do preço do imóvel. Guardar essas notas é o que transforma despesa passada em base de cálculo menor no futuro.

Este texto explica a mecânica da declaração e não substitui a orientação de um contador no seu caso concreto. As regras mudam a cada exercício, e a fonte a conferir é sempre a publicação oficial da Receita Federal referente ao ano em que você está declarando.

Perguntas frequentes

Declaro o imóvel pelo valor de compra ou pelo valor de mercado? Pelo custo de aquisição. A pergunta 007 do Perguntas e Respostas IRPF 2026 é explícita: para bens adquiridos após 31/12/1995, ao custo de aquisição não se aplica qualquer atualização. Só bens adquiridos até 1995 tiveram atualização permitida, até 31/12/1995, com base na Ufir de 1º/01/1996.

Sou obrigado a declarar porque tenho um imóvel? Só se a posse ou a propriedade de bens e direitos, avaliados pelo custo de aquisição, superar R$ 800.000 em 31 de dezembro, entre outros critérios de obrigatoriedade. Também fica obrigado quem optou pela isenção do artigo 39 da Lei 11.196/2005 ao vender um residencial e recomprar outro em 180 dias.

Como declaro um imóvel financiado que ainda estou pagando? Pelo valor efetivamente pago até 31 de dezembro, somando ao valor que já constava do ano anterior, com a descrição do financiamento no campo Discriminação. A Receita não publicou verbete específico para financiamento habitacional no documento de 2026, e a orientação deriva das regras gerais do custo de aquisição e do contrato particular.

Posso somar a reforma ao valor do imóvel? Pode, se a obra estiver comprovada com documentação idônea e se a despesa tiver sido discriminada na declaração do ano-calendário em que foi feita. Construção, ampliação e reforma exigem projetos aprovados pelos órgãos municipais. Pequenas obras não exigem projeto: pintura, troca de piso, reparo de encanamento.

Preciso declarar a dívida do financiamento? As dívidas e os ônus reais existentes em 31 de dezembro devem ser informados, com dispensa apenas para valores iguais ou inferiores a R$ 5.000. Como o imóvel é declarado pelo valor pago, e não pelo preço total, o tratamento do saldo devedor merece conferência com um contador.

O que muda se eu comprei por contrato de gaveta? O contrato particular já configura a aquisição, mesmo sem desembolso, segundo a pergunta 485. O bem é declarado no ano do contrato, com o valor pago até 31 de dezembro e os dados da operação na Discriminação, ainda que a escritura seja lavrada em outro exercício.