Imposto de renda na venda de imóvel: quando você paga

Imposto de renda na venda de imóvel incide sobre o ganho de capital, com alíquota progressiva. Veja como calcular, o prazo do DARF e as isenções.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-06

Custos e documentação

O imposto incide sobre o lucro, e a alíquota começa em 15%

Quem vende um imóvel por mais do que pagou apura ganho de capital e recolhe imposto de renda sobre essa diferença, não sobre o preço da venda. A alíquota inicial é de 15% e sobe por faixas, conforme o art. 21 da Lei 8.981/1995, na redação dada pela Lei 13.259/2016 (consulta em 5 de setembro de 2026). O pagamento tem prazo próprio e não espera a declaração anual.

Existem três portas de isenção no caminho, e a maioria das pessoas que vende só descobre uma delas. Este guia abre a conta linha a linha, mostra onde cada isenção se aplica e onde ela se perde por um detalhe de calendário.

Uma ressalva antes de começar: os valores em reais citados aqui são fixados por lei e conferidos nas fontes oficiais linkadas na data acima. Como lei muda, confira a redação vigente no link antes de fechar qualquer conta sua.

A conta do ganho de capital, linha a linha

Ganho de capital é a diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição.

Simples de enunciar, trabalhoso de montar. As duas pontas dessa subtração têm definição legal própria, e é na segunda que mora quase todo o dinheiro que se ganha ou se perde numa venda, porque o custo de aquisição pode ser bem maior do que o número que está na escritura antiga guardada na gaveta.

O valor de alienação é o preço efetivo da venda, pelo art. 19 da Lei 7.713/1988. Quando a operação não se expressa em dinheiro, como numa permuta com torna, o parágrafo único do mesmo artigo manda arbitrar pelo valor de mercado.

O custo de aquisição é o preço que você pagou, pelo art. 16 da mesma lei. Na ausência do preço, a lei indica substitutos em ordem, entre eles o valor que serviu de base para o imposto de transmissão e o valor da avaliação do inventário. O § 1º do art. 16 acrescenta uma linha que quase ninguém lembra: a contribuição de melhoria integra o custo do imóvel.

O que entra além disso (obras, corretagem, tributos pagos na compra) segue o regulamento do imposto de renda e as instruções da Receita Federal, que pedem comprovação documental e coerência com o que você declarou na ficha de bens ano a ano. A regra prática é ingrata e vale repetir: o que não está declarado e comprovado com nota, na prática não reduz o imposto. Guardar nota fiscal de reforma por dez anos parece exagero até o dia em que você vende.

Elemento da conta Onde a lei define O que costuma dar errado Valor de alienação art. 19 da Lei 7.713/1988 Declarar o valor da escritura quando o preço efetivo foi outro Custo de aquisição art. 16 da Lei 7.713/1988 Não achar o contrato antigo nem a base do imposto de transmissão Contribuição de melhoria art. 16, § 1º, da Lei 7.713/1988 Esquecer que ela soma ao custo Reformas e benfeitorias regulamento e instruções da Receita Federal Obra paga sem nota, ou nunca informada na ficha de bens Fatores de redução art. 40 da Lei 11.196/2005 Não aplicar, e pagar imposto sobre ganho que a lei já reduziu

A armadilha da alíquota: 15% é só a primeira faixa

Circula pela internet a ideia de que ganho de capital de pessoa física paga 15%, ponto final. Isso valeu até 2015. Desde 1º de janeiro de 2016, o art. 21 da Lei 8.981/1995 tem quatro faixas, e cada uma incide sobre a parcela do ganho que cai dentro dela.

Parcela do ganho de capital Alíquota Até R$ 5.000.000,00 15% Acima de R$ 5.000.000,00 até R$ 10.000.000,00 17,5% Acima de R$ 10.000.000,00 até R$ 30.000.000,00 20% Acima de R$ 30.000.000,00 22,5%

A palavra "parcela" faz toda a diferença. Um ganho de R$ 6.000.000,00 não paga 17,5% sobre tudo: paga 15% sobre os primeiros R$ 5.000.000,00 e 17,5% sobre o milhão restante.

Funciona por degraus, como a tabela do salário.

Há um detalhe de calendário no § 3º do mesmo artigo que pega quem vende um imóvel em partes. Se você vender frações do mesmo bem em operações separadas, a partir da segunda venda realizada até o fim do ano seguinte ao da primeira, os ganhos se somam para efeito de alíquota, deduzindo-se o imposto já pago. Fatiar a venda para ficar na faixa de baixo não funciona dentro dessa janela.

Os fatores de redução que quase ninguém aplica

Aqui mora dinheiro esquecido.

O art. 40 da Lei 11.196/2005 criou dois fatores que reduzem a base de cálculo conforme o tempo em que o imóvel ficou com você.

O FR1 vale para o período entre a aquisição e novembro de 2005, com fórmula 1/1,0060 elevado ao número de meses. O FR2 vale de dezembro de 2005 em diante, com 1/1,0035 elevado ao número de meses. Os dois se multiplicam pelo ganho apurado. Quanto mais antiga a compra, menor a base tributável.

Para imóveis comprados até 31 de dezembro de 1988 existe ainda a tabela do art. 18 da Lei 7.713/1988, que corta um percentual do ganho segundo o ano de aquisição: 100% para imóveis adquiridos até 1969, 50% para 1979, 5% para 1988. O § 2º do art. 40 da Lei 11.196 diz expressamente que o FR1 se aplica sem prejuízo dessa tabela, ou seja, quem herdou ou comprou um imóvel no século passado acumula as duas reduções.

Ninguém precisa fazer essa aritmética à mão. O programa GCAP, da Receita Federal aplica os fatores automaticamente quando você informa as datas corretas, e os dados apurados podem ser importados depois pela declaração anual. O erro caro é preencher o programa com data de aquisição errada, o que costuma acontecer quando o imóvel veio de inventário ou foi pago em parcelas ao longo de anos.

As três isenções, e a chave de cada uma

Isenção Onde está Condição que derruba Único imóvel até R$ 440.000,00 art. 23 da Lei 9.250/1995 Ter feito qualquer outra alienação nos últimos cinco anos Compra de outro residencial em 180 dias art. 39 da Lei 11.196/2005 Usar o benefício mais de uma vez a cada cinco anos Bem de pequeno valor até R$ 35.000,00 art. 22, II, da Lei 9.250/1995 Somar vários bens da mesma natureza vendidos no mesmo mês

A isenção do único imóvel está no art. 23 da Lei 9.250/1995 e tem três condições cumulativas: ser o único imóvel que o titular possua, valor de alienação de até R$ 440.000,00 e nenhuma outra alienação nos últimos cinco anos. Repare que o teto olha para o valor da venda, não para o lucro. Um imóvel único vendido por R$ 500.000,00 com ganho de R$ 40.000,00 fica de fora, mesmo com ganho pequeno.

A parte que derruba mais gente é a expressão "qualquer outra alienação". A lei não diz "outro imóvel residencial". Se você vendeu uma vaga de garagem com matrícula própria, um terreno ou uma fração herdada dentro dos cinco anos, essa condição foi consumida.

A isenção dos 180 dias está no art. 39 da Lei 11.196/2005: quem vende imóvel residencial e aplica o produto da venda na compra de outro imóvel residencial no país, em até 180 dias, fica isento. Quatro detalhes definem quem consegue usar:

  1. O prazo conta da celebração do contrato, não do dia em que o dinheiro entra. Havendo mais de uma venda, conta da primeira.
  2. Aplicação parcial gera isenção parcial. O § 2º manda tributar o ganho na proporção do valor não aplicado.
  3. O benefício vale uma vez a cada cinco anos, pelo § 5º.
  4. Descumprir as condições faz o imposto voltar com juros de mora e multa, contados desde o segundo mês seguinte ao recebimento, pelo § 4º.

A isenção de bem de pequeno valor vale para alienações de até R$ 35.000,00 no mês, pelo art. 22, II, da Lei 9.250/1995. O parágrafo único fecha a saída esperta: vendendo vários bens da mesma natureza no mesmo mês, considera-se o valor do conjunto.

Exemplo numérico: a mesma venda, com e sem planejamento

Os números abaixo são hipotéticos e servem para mostrar a mecânica. A sua conta depende das suas datas.

Imagine um apartamento comprado em janeiro de 2010 por R$ 250.000,00 e vendido em setembro de 2026 por R$ 700.000,00. O proprietário tem outro imóvel, então a isenção do art. 23 está fora.

Sem os fatores de redução, o imposto sairia a 15% sobre R$ 390.000,00, ou seja, R$ 58.500,00. Com o FR2 aplicado sobre os meses decorridos desde a compra, a base cai e o imposto acompanha. O GCAP faz esse cálculo. O ponto aqui é outro, e é o mais caro de todos: a reforma de R$ 60.000,00 só entrou na conta porque havia nota fiscal e declaração. Sem ela, o ganho seria R$ 450.000,00 e o imposto pela primeira faixa, R$ 67.500,00. São R$ 9.000,00 de diferença por causa de papel guardado.

Agora troque uma variável. Se esse mesmo vendedor assinar, dentro de 180 dias contados do contrato de venda, a compra de outro imóvel residencial no Brasil por R$ 700.000,00 ou mais, e não tiver usado o benefício nos cinco anos anteriores, o art. 39 zera o imposto. Se comprar por R$ 350.000,00, metade do produto foi aplicada e metade do ganho continua tributada.

Prazo do DARF: o mês seguinte, não a declaração anual

O § 1º do art. 21 da Lei 8.981/1995 é direto: o imposto sobre ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos. Vendeu em setembro, paga até o fim de outubro.

O § 2º completa que esses ganhos são apurados e tributados em separado, não integram a base da declaração de ajuste e o imposto pago não pode ser deduzido do devido na declaração. Quem trata ganho de capital como "resolvo em abril" descobre o erro com multa e juros somados.

Nas vendas parceladas, o art. 21 da Lei 7.713/1988 manda tributar o ganho na proporção das parcelas recebidas em cada mês. Você não paga tudo de uma vez sobre dinheiro que ainda não recebeu, mas passa a ter uma obrigação mensal enquanto durar o parcelamento. A página da Receita Federal sobre operações sujeitas ao imposto reúne as situações e os prazos.

O que muda quando o imóvel não veio de uma compra comum

Esta é a parte que os guias genéricos costumam pular.

Imóvel recebido por herança ou doação. O art. 22, III, da Lei 7.713/1988 exclui da determinação do ganho de capital as transferências causa mortis e as doações em adiantamento da legítima. Isso trata do momento da transferência. Quando o herdeiro depois vende, a conta volta a existir, e o custo de aquisição dele depende de como o bem foi avaliado no inventário. Levar a partilha e a declaração do espólio ao contador antes de vender evita retrabalho.

Imóvel em nome de duas pessoas. Cada titular apura o próprio ganho, na proporção da sua parte, e cada um tem as próprias isenções. Um casal que vende o único imóvel comum não soma dois tetos automaticamente: a forma de declarar e o regime de bens mudam o resultado, e essa é uma pergunta legítima para um contador.

Imóvel comprado em leilão ou com pendência de regularização. O custo de aquisição é o valor da arrematação, mas a documentação precisa sustentar a data e o valor. Se você comprou assim, vale conferir antes os riscos e a papelada de um imóvel de leilão e a situação da averbação da construção na matrícula, porque imóvel com área construída não averbada costuma travar a venda seguinte.

Permuta. Trocar imóvel por imóvel sem torna tem tratamento próprio. Havendo torna em dinheiro, o art. 19 manda arbitrar pelo valor de mercado o que não se expressou em dinheiro. Permuta é o tipo de operação em que consultar um contador antes de assinar sai mais barato do que corrigir depois.

Perguntas frequentes

Preciso pagar imposto se vendi o imóvel pelo mesmo valor que paguei?

Não há ganho de capital quando o valor de alienação é igual ou menor que o custo de aquisição, e sem ganho não há imposto. Ainda assim a venda precisa ser informada, e vale apurar no GCAP para ter o demonstrativo guardado.

A isenção de R$ 440.000,00 vale por pessoa ou por imóvel?

O art. 23 da Lei 9.250/1995 fala do único imóvel que o titular possua e do valor de alienação de até R$ 440.000,00, com a condição de nenhuma outra alienação nos cinco anos anteriores. A isenção olha para o titular e para aquela operação, então cada situação precisa ser conferida na redação vigente da lei.

Comprei o novo imóvel antes de vender o antigo. Vale a isenção dos 180 dias?

O art. 39 da Lei 11.196/2005 fala em aplicar o produto da venda na aquisição, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato de venda. Quem já comprou antes está numa situação diferente da descrita no texto legal, e essa é exatamente a hipótese que exige orientação de um contador antes de declarar.

Usar o dinheiro para quitar o financiamento do imóvel novo conta como reinvestimento?

Depende de quando esse imóvel foi adquirido e de como a operação é enquadrada, e a Receita Federal trata essa hipótese em ato próprio. Não conte com a isenção sem confirmar o seu caso: a consequência de errar está no § 4º do art. 39, que traz o imposto de volta com juros e multa.

E se eu vender com prejuízo um imóvel e com lucro outro no mesmo ano?

Ganho de capital é apurado operação a operação, com a regra de soma do § 3º do art. 21 da Lei 8.981/1995 restrita a partes do mesmo bem. Compensar automaticamente prejuízo de um imóvel com lucro de outro não é o que a lei prevê, e o GCAP reflete isso no preenchimento.

O comprador ou o cartório retêm esse imposto na hora da venda?

Não. O recolhimento é do vendedor, por DARF, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. O cartório cobra emolumentos e o município cobra o imposto de transmissão do comprador, que são custos diferentes, com donos diferentes.

Vender imóvel muda alguma coisa no IPTU e nas taxas?

Sim, e a virada de responsabilidade não é automática nos cadastros. Depois de registrada a transmissão, vale conferir o que acontece com IPTU e taxa de condomínio e comunicar a mudança de proprietário à prefeitura e ao condomínio.

O próximo passo, na ordem certa

Antes de anunciar o imóvel, junte três documentos: o contrato ou a escritura de quando você comprou, as notas fiscais das obras que fez e a declaração de bens dos anos em que essas obras aconteceram. É esse conjunto que define o custo de aquisição, e é ele que decide quanto imposto você paga.

Depois, abra o GCAP e simule a venda com as datas reais antes de aceitar uma proposta. A diferença entre assinar em setembro ou em outubro pode significar um mês a mais de prazo para pagar, e a diferença entre comprar o próximo imóvel dentro ou fora dos 180 dias pode significar o imposto inteiro.

Se a venda é o meio para uma compra, o dinheiro do imposto precisa aparecer no seu planejamento junto com os custos que ninguém soma na compra do próximo imóvel, com a escritura e o registro e com a eventual entrada de FGTS. E se o comprador for financiar, vale entender antes o que ele vai conferir na matrícula, porque é lá que a sua venda trava ou anda.