Habite-se e averbação de construção: como regularizar

Habite-se e averbação de construção decidem se a casa existe no cartório. Entenda por que a falta trava financiamento e venda, e como regularizar.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-06

Custos e documentação

A casa existe, mas o cartório só enxerga o terreno

Habite-se é a licença da prefeitura atestando que a obra terminou conforme o projeto aprovado. Averbação de construção é o ato pelo qual o cartório de registro de imóveis anota essa edificação na matrícula, previsto no item 4 do inciso II do art. 167 da Lei de Registros Públicos, a Lei 6.015/1973 (consulta em 5 de setembro de 2026). São dois documentos e dois órgãos, com contas separadas.

Sem a averbação, a matrícula descreve um terreno vazio. O imóvel que você mora, reformou e quer vender simplesmente não existe no único registro que a lei considera para dizer de quem é a propriedade. É por isso que a falta de averbação derruba venda financiada, bloqueia uso de FGTS e, em alguns casos, encarece uma regularização que se arrasta por anos.

Habite-se é da prefeitura, averbação é do cartório

O § 1º do art. 246 da Lei 6.015/1973 é a costura entre os dois. Ele diz que as averbações do item 4 do inciso II do art. 167, entre elas a da edificação, são feitas a requerimento do interessado, com firma reconhecida, instruídas com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente.

Esse documento comprobatório é o habite-se, ou o auto de conclusão de obra, dependendo do nome que o seu município usa.

Repare no que isso significa. Não existe regra federal dizendo quanto custa ou quanto demora o habite-se, porque licenciar obra é competência municipal: o procedimento, as taxas e as exigências mudam de cidade para cidade, e a única fonte confiável para o seu caso é a secretaria de obras da sua prefeitura. O que é nacional é o efeito registral, e esse está na Lei 6.015.

Uma novidade útil veio com a Lei 14.382/2022, que acrescentou o § 1º-A ao art. 246: o oficial do registro pode providenciar, preferencialmente por meio eletrônico, a requerimento e às custas do interessado, os documentos comprobatórios necessários perante as autoridades competentes. Vale perguntar isso no balcão antes de sair pegando senha em três repartições.

Em imóvel de incorporação, a obrigação tem dono definido. O art. 44 da Lei 4.591/1964, na redação da Lei 14.382/2022, diz que, após a concessão do habite-se, incumbe ao incorporador averbar a construção em correspondência às frações ideais, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora. O § 1º estende a responsabilidade ao construtor, e o § 2º permite que qualquer adquirente requeira a averbação na omissão dos dois.

O que trava de verdade quando falta a averbação

A trava mais dura é a do FGTS, e ela é explícita. O item 13.5.1 do Manual da Moradia Própria, do Portal do FGTS (vigência de 5 de abril de 2024, consultado em 5 de setembro de 2026) diz que não é admitida utilização do FGTS para aquisição de imóvel concluído sem edificação averbada na matrícula do terreno.

Vale conhecer a exceção vizinha, no item 13.6.4.1 do mesmo manual: é admitida a utilização do fundo quando a área averbada é diferente da área construída, conforme constatação do engenheiro avaliador, cabendo ao trabalhador promover a averbação da área correta se o cartório exigir no momento do registro. Divergência de metragem tem saída. Ausência total de averbação, não. Se o seu plano passa pelo fundo, a leitura do FGTS na compra do imóvel precisa vir antes da proposta.

No financiamento bancário a lógica é a mesma, por outro caminho. O banco empresta contra uma garantia, e a garantia é o imóvel descrito na matrícula. Se lá consta um terreno de 250 m², é um terreno de 250 m² que ele está aceitando como garantia, por mais que a casa de dois pavimentos esteja de pé no local. Antes de anunciar, vale entender o que o comprador vai encontrar quando for ler a matrícula linha a linha e o que o banco confere no financiamento imobiliário.

Há ainda um efeito silencioso. O art. 404 do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, instituído pelo Provimento 149/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, determina que, na usucapião extrajudicial de unidade em condomínio constituído de fato, sem registro da incorporação ou sem a devida averbação de construção, seja exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da matrícula. Onde há averbação regular, o art. 403 se contenta com a anuência do síndico. A diferença entre uma assinatura e trinta assinaturas costuma ser a diferença entre resolver e desistir.

A CND da obra: o custo que ninguém soma

Este é o item que surpreende quem achava que bastava levar o habite-se ao cartório.

O art. 47, II, da Lei 8.212/1991 exige Certidão Negativa de Débito do proprietário de obra de construção civil quando de sua averbação no registro de imóveis. A obra precisa estar cadastrada e as contribuições previdenciárias sobre a mão de obra empregada precisam estar quitadas antes de o cartório anotar a construção.

A Receita Federal chama esse cálculo de aferição, e ele é feito no Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, o Sero (consulta em 5 de setembro de 2026). A certidão que sai ao fim do processo é a certidão de regularidade fiscal de obra de construção civil, justamente a que o registro de imóveis vai pedir.

Existe uma dispensa, e ela é estreita. O próprio art. 47, II, ressalva o caso do inciso VIII do art. 30 da mesma lei, segundo o qual nenhuma contribuição é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento. Quem contratou pedreiro com carteira assinada, empreiteira ou equipe fixa está fora dessa hipótese.

Guarde a nota fiscal de material e o registro de quem trabalhou na obra. É esse acervo que sustenta a aferição e evita que o cálculo seja feito só pela área construída, sem nada a abater.

O que costuma custar, e por que não existe preço nacional

Nenhum valor abaixo é nacional, e nenhum deles pode ser copiado para o seu caso. Emolumentos de cartório são fixados por lei estadual, taxas de licenciamento são municipais e o honorário do profissional é livre. O quadro abaixo serve para mostrar quais linhas existem, e é isso que a maioria dos orçamentos esquece.

Um exemplo hipotético mostra a ordem de grandeza do prejuízo de não fazer nada. Suponha uma casa anunciada por R$ 420.000,00, com proposta de um comprador que levaria R$ 70.000,00 de FGTS e financiaria o restante. Sem a edificação averbada, essa proposta não se sustenta pelo item 13.5.1 do manual do fundo. O vendedor tem duas saídas: regularizar, gastando tempo e as linhas do quadro acima, ou aceitar um comprador à vista, que costuma pedir desconto justamente porque sabe que o imóvel tem restrição documental. Um desconto de 10% nesse preço são R$ 42.000,00, quase sempre muito acima do custo da regularização.

Depois da averbação, prepare-se para uma consequência legítima: a área construída passa a constar nos cadastros, e o IPTU tende a ser recalculado sobre a edificação. A regra de cálculo e a existência de cobrança retroativa dependem da legislação do seu município, e é na prefeitura que essa resposta é dada. Vale entender antes como funcionam IPTU e taxa de condomínio para não ser pego de surpresa no ano seguinte.

O caminho para regularizar, na ordem que funciona

1. Peça a matrícula atualizada e confirme o que está averbado. Muita gente descobre nessa hora que a construção de 1998 nunca foi anotada.
2. Contrate um profissional habilitado para levantar o que existe e comparar com o projeto aprovado, se houver. É ele quem emite a responsabilidade técnica.
3. Resolva o lado da prefeitura: regularização do projeto, vistoria e habite-se ou auto de conclusão. Aqui é onde o prazo estoura, e onde as exigências variam mais.
4. Cadastre e afira a obra no Sero e emita a certidão de regularidade fiscal.
5. Protocole a averbação no registro de imóveis com o requerimento de firma reconhecida, o documento da prefeitura e a certidão, na forma do § 1º do art. 246 da Lei 6.015/1973.
6. Confira a matrícula depois de averbada e guarde a certidão. É esse papel que o comprador, o banco e o tabelião vão pedir na escritura e no registro.

Quando a averbação não resolve sozinha

Nem todo imóvel irregular é um caso de averbação. Vale saber diferenciar antes de gastar.

Obra sem possibilidade de licenciamento. Construção sobre recuo obrigatório, acima do gabarito permitido ou em área não edificável não recebe habite-se. Sem o documento da autoridade competente, o art. 246 não se cumpre, e o caminho passa por adequar a obra ou por soluções administrativas do município.

Área divergente da matrícula. Quando o problema é a medida do terreno, e não a casa, o instrumento é a retificação do art. 213 da Lei 6.015/1973. O inciso II exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica, e também a assinatura dos confrontantes. Vizinho que se recusa a assinar ou confrontante falecido transformam um pedido simples em processo longo.

Loteamento ou parcelamento irregular. Se o próprio lote nasceu fora da lei, a discussão é anterior à construção e envolve regularização fundiária, com regras próprias.

Imóvel arrematado. Quem compra em leilão herda o problema documental junto com o desconto, e nem sempre o edital detalha a situação da edificação. Antes de dar lance, veja o que confere quem entende de riscos de imóvel de leilão.

Quem paga a regularização, e como isso entra no preço

Regularizar antes de anunciar dá trabalho e custa dinheiro adiantado. Deixar para resolver durante a negociação parece mais leve e quase sempre sai pior, porque o prazo passa a correr contra alguém.

Três arranjos aparecem no mercado, e vale saber o que cada um esconde.

O vendedor regulariza antes de anunciar. É o caminho mais caro no curto prazo e o mais barato no total. O imóvel entra no mercado com matrícula limpa: aceita comprador que financia, aceita FGTS, não perde proposta por causa de papel. Quem tem tempo escolhe este.

O comprador assume a regularização e desconta do preço. Funciona quando o comprador paga à vista e entende do assunto o bastante para medir o custo. O risco que ele assume não é só financeiro: enquanto a construção não estiver averbada, ele fica com um imóvel de revenda difícil, e o desconto precisa refletir isso.

As partes combinam resolver entre o contrato e a escritura. É o arranjo mais frágil dos três. O prazo de licenciamento municipal não obedece a cronograma de negócio, e um contrato com prazo curto para algo que depende de vistoria de prefeitura costuma terminar em prorrogação, discussão de multa ou distrato.

Se você é o comprador, uma providência simples evita a maior parte dos aborrecimentos: peça a matrícula atualizada antes de assinar qualquer proposta, e não depois. Documento visto no início é informação para negociar. O mesmo documento visto depois da assinatura vira problema para litigar.

Se você é o vendedor, some as linhas do quadro de custos e compare com o desconto que um comprador à vista vai pedir. Na maioria dos casos que chegam ao cartório, regularizar custa menos do que a diferença de preço. E o cálculo muda de figura quando você lembra que o imóvel regularizado alcança um universo de compradores muito maior, incluindo todos os que dependem de crédito.

Perguntas frequentes

Posso vender um imóvel sem averbação de construção?

Pode, porque a venda transmite o que está na matrícula, que é o terreno. O problema é o comprador: quem depende de financiamento ou de FGTS quase sempre não consegue concluir, e quem compra à vista costuma cobrar desconto pelo risco documental.

Quanto tempo demora para averbar a construção?

Depende quase todo do município, porque a etapa demorada é o licenciamento e a vistoria da prefeitura. A parte registral tem prazos legais e costuma ser a mais rápida do processo. Peça na secretaria de obras uma estimativa por escrito antes de assumir prazo com comprador.

Habite-se antigo, de vinte anos atrás, ainda serve para averbar?

O art. 246 da Lei 6.015/1973 pede o documento comprobatório da autoridade competente, sem fixar validade. Na prática, o cartório vai conferir se o documento corresponde à construção que existe hoje. Se houve ampliação depois, a diferença precisa ser tratada.

Preciso de CND se eu mesmo construí a casa, sem contratar ninguém?

O art. 30, VIII, da Lei 8.212/1991 dispensa a contribuição na construção residencial unifamiliar, para uso próprio, de tipo econômico, executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento. Fora dessas condições, a certidão é exigida pelo art. 47, II.

O condomínio novo entregou o apartamento sem averbação. É normal?

O art. 44 da Lei 4.591/1964 põe essa obrigação no incorporador, que responde pelas perdas e danos causados pela demora. O § 2º permite que qualquer adquirente requeira a averbação. Cobre por escrito e guarde o protocolo.

A averbação aumenta o IPTU?

A construção passa a constar oficialmente, e o cálculo do imposto municipal costuma considerar a área edificada. O quanto muda e se há cobrança de períodos anteriores dependem da lei do seu município, e a resposta só vale se vier da prefeitura.

O que o comprador deve exigir para não herdar esse problema?

Matrícula atualizada emitida há poucos dias, com a averbação da construção visível, além do conjunto de certidões da compra do imóvel. Documento antigo não serve, porque a matrícula muda a cada ato.

Por onde começar amanhã

Peça a certidão de matrícula atualizada do seu imóvel. Custa pouco, sai rápido e responde de uma vez se existe problema ou se a preocupação era infundada. Leia o campo das averbações e procure a menção à edificação.

Se a construção não estiver lá, o próximo telefonema é para a secretaria de obras do município, para saber qual é o rito de regularização na sua cidade e quais documentos ela pede. Só depois disso faz sentido orçar projeto e profissional, porque a exigência municipal define o escopo do trabalho.

E se você está do outro lado, prestes a comprar, trate a averbação como item de checagem obrigatório, junto com o cálculo do imposto que vai incidir se um dia você vender: quem compra um imóvel com documentação incompleta paga a conta na hora de sair dele, inclusive no imposto de renda sobre o ganho de capital.