Contrato de aluguel vencido: prorrogação e 30 dias

Contrato de aluguel vencido e ninguém assinou nada: o que a Lei do Inquilinato faz sozinha, quando cabe denúncia vazia e por que os 30 dias mudam de lado.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-12

Aluguel e locação

Contrato de aluguel vencido: o que acontece sozinho

Quando o prazo acaba e ninguém assina nada, a locação não termina. Ela vira outra coisa. Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do dono, o contrato se prorroga por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições. Está no parágrafo 1º do artigo 46 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato.

A partir daí muda tudo: quem pode encerrar, com quanto tempo de aviso e a que custo. E há uma pegadinha que decide o caso concreto: o prazo original do contrato, se foi de 30 meses ou mais, ou se foi menor.

A linha dos 30 meses divide os dois mundos

O artigo 46 vale para locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses. Nesses contratos, findo o prazo, a resolução ocorre independentemente de notificação ou aviso. Se o inquilino fica e o dono não se opõe por mais de 30 dias, vem a prorrogação por prazo indeterminado. E o parágrafo 2º dá ao locador um direito forte: prorrogado o contrato, ele pode denunciá-lo a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação, sem precisar justificar nada.

É isso que o mercado chama de denúncia vazia.

Agora o outro mundo. O artigo 47 trata das locações ajustadas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses. Findo o prazo, elas também se prorrogam automaticamente por prazo indeterminado, mas o imóvel só pode ser retomado em cinco hipóteses:

1. nos casos do artigo 9º, entre eles mútuo acordo, infração legal ou contratual e falta de pagamento
2. em decorrência de extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação estava ligada ao emprego
3. se for pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio
4. para demolição e edificação licenciada, ou obras aprovadas pelo poder público que aumentem a área construída em pelo menos 20%, ou 50% se o imóvel for destinado a hotel ou pensão
5. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos

Ou seja: o contrato de 12 meses que venceu e não foi renovado dá ao inquilino uma proteção que o contrato de 30 meses não dá. Quem assinou o prazo curto achando que estava se comprometendo menos, comprometeu o locador mais.

O inciso V é a válvula que o tempo abre. Passados cinco anos ininterruptos, a denúncia vazia volta a valer também para esses contratos.

Os 30 dias do inquilino são outros 30 dias

Do lado de quem mora, a regra está no artigo 6º: o inquilino pode denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência desse aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes na data da resilição.

Essa é a diferença que economiza dinheiro. Durante o prazo do contrato, quem devolve o imóvel antes paga a multa pactuada, proporcionalmente ao período já cumprido, na redação que a Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009 deu ao artigo 4º. Depois de vencido e prorrogado, essa multa some. Sobra o aviso de 30 dias.

Compare com números. Aluguel de R$ 2.000 e multa contratual equivalente a três aluguéis, R$ 6.000, num contrato de 30 meses.

• Saindo no mês 18, com o contrato em vigor: a multa proporcional aos 12 meses que faltam sai por R$ 6.000 × 12 ÷ 30 = R$ 2.400.
• Saindo depois do vencimento, avisando 30 dias antes: R$ 0 de multa.
• Saindo depois do vencimento, sem avisar: o locador pode exigir um mês de aluguel e encargos, R$ 2.000.

Trinta dias de antecedência valem dois mil reais neste exemplo. É o cálculo mais barato de toda a locação, e é o que mais se esquece de fazer.

Se a sua saída é antes do fim do prazo, a conta é outra e está detalhada em multa por rescisão de contrato de aluguel.

A cláusula que continua valendo depois do vencimento

Aqui está a letra miúda que quase ninguém lê, e ela pega dos dois lados.

O artigo 39, na redação dada pela Lei 12.112/2009, diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Fiador, caução ou seguro-fiança: a garantia não morre com o prazo do contrato.

Quem foi fiador de um amigo num contrato de 30 meses e achou que estava livre no mês 31 continua respondendo enquanto o inquilino não devolver as chaves.

A saída existe e tem prazo próprio. O inciso X do artigo 40 e o parágrafo único permitem que o fiador notifique o locador da intenção de se exonerar, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação. Recebida essa notificação, o locador pode exigir do inquilino nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

É um encadeamento com três relógios diferentes, e vale conhecer antes de assinar como fiador. O panorama completo das modalidades está em garantias de locação.

O reajuste não para porque o contrato venceu

Prorrogação por prazo indeterminado significa "mantidas as demais cláusulas e condições". A cláusula de reajuste é uma delas.

O aluguel continua sendo corrigido na periodicidade anual prevista, pelo índice escrito no contrato original, mesmo sem ninguém assinar papel novo. A mecânica e os cuidados com o mês de referência estão em reajuste de aluguel.

Também continuam valendo a divisão de despesas e a lista do que cabe a cada lado, como se vê em despesas ordinárias e extraordinárias no aluguel. Contrato vencido não vira terra de ninguém.

Vencido não é despejado, e a confusão custa caro

Três situações são frequentemente tratadas como se fossem a mesma, e são três coisas distintas.

Contrato vencido é o que este texto descreve: prorrogação automática, com regras próprias de encerramento.

Rescisão antes do prazo é a saída durante a vigência, com multa proporcional.

Despejo é ação judicial. O artigo 5º da Lei do Inquilinato é direto: seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Nem o vencimento do contrato nem a denúncia vazia autorizam trocar a fechadura ou retirar móveis. O passo a passo está em ação de despejo.

O que muda com o vencimento não é o poder de retomar por conta própria. É o fundamento que o locador leva ao juiz, e quanto ele precisa provar.

O caso da locação não residencial e o da temporada

Para imóvel comercial e demais locações não residenciais, o artigo 56 diz que o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito no fim do prazo, independentemente de notificação. Permanecendo o locatário por mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação nas condições ajustadas, sem prazo determinado. E o artigo 57 permite ao locador denunciar por escrito, concedendo 30 dias para a desocupação.

A locação para temporada tem uma particularidade dura. O artigo 59, parágrafo 1º, inciso III, autoriza liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução, quando a ação de despejo por término do contrato de temporada é proposta em até 30 dias após o vencimento. Fora desse prazo, o rito é o comum. As regras próprias desse tipo de contrato estão em aluguel por temporada em condomínio.

O que fazer nas duas semanas seguintes ao vencimento

Se você é inquilino e quer ficar, não precisa fazer nada para que a prorrogação aconteça. Precisa, sim, saber que ela deixa o dono livre para pedir o imóvel em 30 dias, se o contrato original tinha 30 meses ou mais.

Se você quer sair, escreva o aviso, entregue com protocolo ou mande com aviso de recebimento, e guarde o comprovante. Trinta dias contados dali.

Se você é proprietário e quer renovar, o caminho é um contrato novo ou um aditivo assinado, com prazo e reajuste definidos. A prorrogação legal resolve a continuidade, mas devolve a previsibilidade para zero: o inquilino pode avisar a saída a qualquer momento, e o preço de um contrato que pode acabar em 30 dias é diferente do preço de um contrato de 30 meses. Esse efeito aparece no bolso antes de aparecer no papel, e é parte da razão pela qual o aluguel sobe em ciclos em que o preço de venda anda de lado.

Este texto explica a mecânica da lei e não substitui a leitura do seu contrato nem a orientação de um profissional no seu caso concreto.

Perguntas frequentes

Contrato de aluguel vencido continua valendo? Sim. Se o inquilino permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas, conforme o artigo 46, parágrafo 1º, da Lei 8.245/91.

Depois do vencimento, o dono pode pedir o imóvel sem motivo? Se o contrato original foi escrito e de 30 meses ou mais, sim: é a denúncia vazia do artigo 46, parágrafo 2º, com 30 dias para desocupar. Se o contrato era verbal ou tinha menos de 30 meses, a retomada só cabe nas cinco hipóteses do artigo 47, até que a locação complete cinco anos ininterruptos.

Tenho que pagar multa para sair depois que o contrato venceu? Não. A multa proporcional do artigo 4º vale para a devolução durante o prazo do contrato. Na locação já prorrogada, basta o aviso escrito com 30 dias de antecedência do artigo 6º. Sem esse aviso, o locador pode exigir um mês de aluguel e encargos.

O fiador continua responsável depois do vencimento? Continua, salvo disposição contratual em contrário, até a efetiva devolução do imóvel, pelo artigo 39. Para se desobrigar, o fiador precisa notificar o locador e ainda responde por 120 dias após essa notificação.

O aluguel pode ser reajustado com o contrato vencido? Pode. A prorrogação mantém as demais cláusulas, e a de reajuste é uma delas. Continua valendo a periodicidade mínima de 12 meses e o índice escrito no contrato original.