Despesas ordinárias e extraordinárias: quem paga o quê

Despesas ordinárias e extraordinárias no aluguel: a divisão que a Lei do Inquilinato faz item a item, e o que costuma ser cobrado errado do inquilino.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-01

Aluguel e locação

A régua da Lei do Inquilinato em uma frase

A Lei 8.245, de 1991, separa as contas do condomínio em duas pilhas: o que mantém o prédio funcionando no dia a dia é do inquilino, e o que aumenta, recupera ou constrói patrimônio é do dono. O artigo 22, inciso X, manda o locador pagar as despesas extraordinárias. O artigo 23, inciso XII, manda o locatário pagar as ordinárias. Numa cota de R$ 1.180, como a que abrimos mais adiante, essa divisão pode deixar R$ 170 por mês no lado errado do boleto.

O que confunde é que a lei não usa o nome popular das coisas. Ela lista alíneas, e a mesma palavra aparece nas duas listas com sentidos diferentes. Pintura está nas duas. Fundo de reserva está nas duas. Equipamento de segurança também.

Este texto abre as duas listas na íntegra, mostra os pontos em que a cobrança costuma sair errada e explica que ferramenta a própria lei dá ao inquilino para conferir a conta. Os textos legais citados foram abertos no portal da Câmara dos Deputados em 31 de agosto de 2026.

O que a lei chama de despesa extraordinária

O parágrafo único do artigo 22 define: despesas extraordinárias são "aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício", e lista sete casos.

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, e das esquadrias externas
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorrida antes do início da locação
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum
g) constituição de fundo de reserva

Repare no verbo de cada alínea. Obras, pintura de fachada, instalação, constituição. São gastos que deixam o prédio diferente do que era, e o benefício deles fica com o imóvel depois que o inquilino sai.

O que a lei chama de despesa ordinária

O § 1º do artigo 23 define despesas ordinárias como "as necessárias à administração respectiva", e lista nove casos.

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio das despesas das alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação

Aqui os verbos são outros. Manutenção, conservação, limpeza, pequenos reparos, reposição. São gastos de manter funcionando o que já existe, e quem usa o prédio agora é quem paga.

A tabela item a item

A tabela abaixo põe lado a lado os casos em que a mesma palavra aparece nas duas listas. É onde nascem quase todas as cobranças erradas.

O gasto De quem é Base legal Pintura da fachada e das esquadrias externas Proprietário art. 22, p. único, "b" Pintura do hall e dos corredores internos Inquilino art. 23, § 1º, "c" Instalação de câmeras, alarme ou interfone novo Proprietário art. 22, p. único, "e" Manutenção das câmeras e do interfone já instalados Inquilino art. 23, § 1º, "d" Construção de playground ou academia Proprietário art. 22, p. único, "e" Manutenção do playground e da academia Inquilino art. 23, § 1º, "e" Constituição do fundo de reserva Proprietário art. 22, p. único, "g" Reposição do fundo usado em despesa ordinária Inquilino art. 23, § 1º, "i" Obra para recuperar a habitabilidade do prédio Proprietário art. 22, p. único, "c" Troca de lâmpada e reparo pequeno no hidráulico comum Inquilino art. 23, § 1º, "g" Rescisão de porteiro demitido antes do contrato Proprietário art. 22, p. único, "d" Salário do porteiro no mês corrente Inquilino art. 23, § 1º, "a" Paisagismo e decoração das áreas comuns Proprietário art. 22, p. único, "f" Rateio de saldo devedor de período anterior à locação Proprietário art. 23, § 1º, "h"

O que costuma ser cobrado errado

Cinco casos aparecem com frequência nos boletos, e todos têm resposta na lei.

O fundo de reserva inteiro no boleto do inquilino. A lei distingue constituir de repor. Constituir o fundo, ou aumentá-lo, é do proprietário pela alínea "g" do artigo 22. Repor o que o fundo gastou com despesa ordinária durante a locação é do inquilino pela alínea "i" do artigo 23. Na maior parte dos condomínios o boleto traz uma linha única chamada fundo de reserva, e ela é lançada ao inquilino sem ninguém perguntar de onde veio.

Pintura de fachada rateada como manutenção. Fachada, empenas, poços de aeração e esquadrias externas são do proprietário. Quando a obra é grande, o condomínio costuma chamá-la de conservação e diluir em doze parcelas. O nome no boleto não muda a alínea da lei.

Obra de recuperação vendida como reforma comum. Troca completa de prumada, recuperação estrutural de garagem e impermeabilização de laje entram na alínea "c", que fala em repor as condições de habitabilidade. São do dono.

Rateio de dívida antiga. A alínea "h" do artigo 23 é explícita: o inquilino paga rateios de saldo devedor, "salvo se referentes a período anterior ao início da locação". Quem entra num prédio endividado não herda a dívida.

Taxa de administração imobiliária. Essa não está na lista do condomínio, está no inciso VII do artigo 22, e é uma das poucas obrigações do locador que a lei não deixa transferir por contrato: pagar "as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador". A análise cadastral que a imobiliária faz de você não é sua conta.

Dentro do apartamento: quem conserta o quê

A divisão do condomínio não responde a pergunta mais frequente de quem aluga, que é sobre a torneira que pinga. Essa resposta está em outros incisos dos mesmos dois artigos.

O locador é obrigado a "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina" e a "responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação", pelos incisos I e IV do artigo 22. Problema que já existia quando você recebeu as chaves é dele, mesmo que só apareça no terceiro mês.

O locatário é obrigado a "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal", pelo inciso III do artigo 23, e a fazer "a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos", pelo inciso V.

A expressão que decide as brigas de saída é "deteriorações decorrentes do seu uso normal". Marca de móvel no piso depois de três anos é uso normal. Buraco na parede para instalar televisão é modificação, e o inciso VI do artigo 23 exige consentimento prévio e por escrito do locador para modificar a forma interna do imóvel.

Existe uma ferramenta na própria lei para não depender de memória. O inciso V do artigo 22 obriga o locador a "fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes". Peça esse documento no dia da mudança e fotografe cada cômodo. É o que separa uma vistoria de saída tranquila de uma discussão sem prova.

Em locação não residencial de shopping center a régua muda: o § 1º do artigo 54 proíbe o empreendedor de cobrar do lojista as despesas das alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo único do artigo 22, além de obras que modifiquem o projeto original.

A ferramenta de conferência que a lei entrega ao inquilino

Este é o dispositivo menos citado e o mais útil. O § 2º do artigo 23 diz que o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas ordinárias "desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas".

São duas condições e um direito. A condição é que o gasto esteja previsto no orçamento aprovado e rateado mensalmente. O direito é pedir a comprovação quando você quiser, sem justificar o pedido. A lei não fixa prazo para isso.

Junte a isso o inciso VI do artigo 22, que obriga o locador a fornecer "recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica", e o inciso IX, que manda exibir os comprovantes das parcelas exigidas. Um boleto com a linha "encargos" e nada mais não cumpre a lei.

Na prática, o pedido que funciona é simples: peça a ata da assembleia que aprovou o orçamento e a planilha de rateio do mês cobrado. Com esses dois documentos, a conferência item a item leva quinze minutos.

IPTU, seguro contra fogo e as contas do imóvel

Fora do condomínio, a divisão admite negociação.

O inciso VIII do artigo 22 põe no locador o dever de pagar "os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel". A frase termina com uma ressalva decisiva: "salvo disposição expressa em contrário no contrato". É por isso que a maioria dos contratos de locação residencial transfere o IPTU ao inquilino, e essa transferência é válida quando está escrita.

Vale não confundir dois tributos que aparecem juntos nas conversas. O IPTU é o imposto anual do município sobre a propriedade. O imposto que incide quando o imóvel muda de dono é outro, e explicamos em ITBI: o que é e quem paga.

Já as contas de uso do imóvel são do inquilino sem ressalva. O inciso VIII do artigo 23 lista "as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto". E o inciso VII manda o locatário entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais que cheguem em seu nome.

Uma cota de R$ 1.180 aberta item a item

Os valores abaixo são um exemplo montado por nós para ensinar a leitura. Não são de nenhum condomínio real.

Linha do boleto Valor De quem é Salários e encargos dos funcionários R$ 520,00 Inquilino Água, esgoto e energia das áreas comuns R$ 210,00 Inquilino Limpeza e conservação R$ 120,00 Inquilino Manutenção de elevadores R$ 160,00 Inquilino Fundo de reserva (constituição) R$ 60,00 Proprietário Rateio da pintura da fachada R$ 90,00 Proprietário Instalação de novas câmeras R$ 20,00 Proprietário Total do boleto R$ 1.180,00

A parte do inquilino soma R$ 1.010,00. A parte do proprietário soma R$ 170,00.

Se o boleto inteiro for repassado ao inquilino, como acontece com frequência, a cobrança indevida é de R$ 170,00 por mês. Em um contrato de trinta meses, são R$ 5.100,00. Esse valor é maior do que a caução de três aluguéis que muitos contratos exigem, e ele passa despercebido porque chega diluído em linhas de dez ou vinte reais. Se você está montando um contrato agora, veja também o que cada modalidade de garantia custa em garantias de locação.

Quando a cobrança está errada

O caminho que costuma resolver sem briga tem quatro passos, e nenhum deles é jurídico.

Peça a planilha de rateio e a ata do orçamento, com base no § 2º do artigo 23. Faça por escrito e guarde a resposta.
Aponte a alínea, não a sua opinião. "A linha de pintura de fachada é do proprietário pela alínea b do parágrafo único do artigo 22" resolve mais rápido do que "isso não é justo".
Peça o recibo discriminado previsto no inciso VI do artigo 22 antes de pagar, e não depois.
Registre o pagamento sob reserva quando precisar pagar para não ficar inadimplente enquanto discute. Pagar não impede a discussão do que foi cobrado a mais.

Cobrança indevida repetida às vezes empurra o inquilino para a saída antes do fim do contrato. Se for o seu caso, faça a conta antes de decidir a data: a multa por rescisão de contrato de aluguel é proporcional ao tempo já cumprido, e quase nunca corresponde ao valor cheio do contrato.

Se a conversa não avançar, o assunto sai do escopo deste texto. A devolução de valores pagos indevidamente e os prazos aplicáveis dependem do seu contrato e do seu caso, e essa é hora de procurar um advogado ou o órgão de defesa do consumidor da sua cidade. Não damos orientação jurídica individual aqui.

Perguntas frequentes

Inquilino paga fundo de reserva?

Depende do que a linha significa naquele condomínio. Constituir o fundo é do proprietário, pela alínea "g" do parágrafo único do artigo 22. Repor o fundo que foi usado durante a locação para custear uma despesa ordinária é do inquilino, pela alínea "i" do § 1º do artigo 23. A pergunta certa a fazer ao síndico é se aquele valor está formando o fundo ou recompondo o que ele gastou.

Inquilino paga IPTU?

A regra padrão do inciso VIII do artigo 22 é que os impostos e taxas do imóvel são do locador. A mesma frase permite que o contrato disponha em contrário de forma expressa, e a maioria dos contratos residenciais faz isso. Confira o que está escrito no seu antes de aceitar a cobrança.

Quem paga a manutenção do elevador?

O inquilino, pela alínea "f" do § 1º do artigo 23, que fala em manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas. A troca completa do equipamento é obra que muda o prédio, e por isso cai no artigo 22.

O condomínio pode cobrar direto do inquilino?

A relação do condomínio é com a unidade e com o proprietário. O que a Lei do Inquilinato regula é a relação entre locador e locatário, e o inciso VII do artigo 23 obriga o inquilino a repassar ao dono os documentos de cobrança que receber. Boleto endereçado ao inquilino não transforma despesa extraordinária em ordinária.

Posso exigir a comprovação de despesas de meses passados?

Sim. O § 2º do artigo 23 diz que o locatário pode exigir a comprovação "a qualquer tempo". A lei não fixa uma janela para o pedido.

Quem paga a taxa de administração da imobiliária?

O locador, pelo inciso VII do artigo 22. A lei inclui aí as despesas de intermediação e as necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou do fiador, que é a análise cadastral feita antes da assinatura.

O próximo passo

Pegue o último boleto de condomínio e a planilha de rateio, e classifique cada linha usando as duas listas deste texto. Onde você não souber decidir, escreva a alínea da lei ao lado e leve a dúvida ao síndico ou à administradora.

Feita a conferência das despesas, o outro número que merece revisão anual é o do próprio aluguel: veja como funciona o reajuste de aluguel e o que a lei permite. E se a sua conta de morar já aponta para a compra, comece pelas duas leituras que evitam o maior prejuízo: como ler a matrícula do imóvel e o roteiro de avaliação antes de comprar.