Aluguel por temporada em condomínio: o que pode ser vetado

Aluguel por temporada em condomínio esbarra na convenção e no quórum de dois terços. Veja o que pode ser proibido e o que muda em relação à hospedagem.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-06

Aluguel e locação

Temporada tem definição legal, e ela é mais estreita do que o senso comum

Locação por temporada é a destinada à residência temporária do locatário, contratada por prazo não superior a 90 dias, pelo art. 48 da Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991 (consulta em 5 de setembro de 2026). A lei fala em lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel do locatário e outros fatos ligados a um tempo determinado.

Nem toda estadia curta cabe nessa definição. Em 2021, ao julgar o Recurso Especial 1.819.075/RS, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça separou três coisas que costumam ser tratadas como uma só: locação por temporada, meio de hospedagem regido pela lei do turismo e uma terceira figura, que a decisão chamou de hospedagem atípica.

Entender essa separação é o que permite responder à pergunta que traz você aqui: o condomínio pode proibir, e até onde.

O que o condomínio pode decidir, e com qual quórum

A unidade é sua e você pode dispor dela livremente, pelo art. 1.335, I, do Código Civil. Essa liberdade convive com um dever que está logo adiante, no art. 1.336, IV: dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, sem usá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança dos possuidores.

É desse par de dispositivos que sai toda a discussão.

No acórdão do Recurso Especial 1.819.075/RS, publicado pelo LexML, a Quarta Turma registrou que o Código Civil concede força normativa à convenção regularmente aprovada e registrada, e concluiu que, existindo na convenção regra impondo destinação residencial, é indevido o uso de unidades que desvirtue essa finalidade. O caso julgado tratava de locação fracionada de quartos para pessoas sem vínculo entre si, com contratações concomitantes, independentes, de alta rotatividade.

O mesmo acórdão trouxe o caminho inverso, e é a parte que quase ninguém cita: os condôminos podem deliberar em assembleia, por maioria qualificada de dois terços das frações ideais, permitir o uso das unidades para hospedagem atípica, e depois incorporar essa mudança à convenção.

Dois terços é exatamente o quórum que o art. 1.351 do Código Civil exige para alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício.

Situação no seu prédio O que costuma valer Convenção silente sobre destinação A discussão passa a ser de uso nocivo e perturbação, caso a caso Convenção com destinação residencial expressa Base para o condomínio impedir uso com rotatividade de hospedagem Assembleia que quer liberar Deliberação por dois terços das frações ideais, com incorporação à convenção Regimento interno aprovado por maioria simples Não substitui alteração de convenção nem de destinação

A distinção entre regimento interno e convenção é onde muita assembleia erra. A convenção é o documento registrado, com o conteúdo mínimo do art. 1.334 do Código Civil, e é ela que a decisão do Superior Tribunal de Justiça tratou como norma. Antes de discutir na assembleia, peça a convenção registrada e confira a redação da cláusula de destinação. Quem nunca leu esse tipo de documento pode começar pelo guia de como ler a matrícula do imóvel, porque é no registro imobiliário que a convenção do condomínio vive.

Temporada, hospedagem e hospedagem atípica: três regimes

Critério Locação por temporada Meio de hospedagem Hospedagem atípica Norma Arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991 Arts. 21 a 24 da Lei 11.771/2008 Sem lei própria, conforme o acórdão de 2021 Prazo Até 90 dias Diária, sem limite de prazo Curtíssimo, com alta rotatividade Objeto Imóvel inteiro, para um locatário e seu grupo Unidade habitacional com serviços Quartos ou unidade, para pessoas sem vínculo Cadastro Não exigido Obrigatório no Ministério do Turismo Discutido caso a caso Contrato Locação formalizada Contrato de hospedagem, com diária Contrato atípico

O acórdão foi explícito ao dizer que a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos para pessoas estranhas entre si, mas a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a 90 dias.

Do outro lado está a Lei 11.771/2008, a Lei Geral do Turismo. O art. 23 define meios de hospedagem como estabelecimentos destinados a prestar alojamento temporário, com cobrança de diária. O § 1º desse artigo, na redação da Lei 14.978/2024, alcança diretamente o assunto: empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas estão sujeitos ao cadastro previsto na lei.

O art. 22 completa que os prestadores de serviços turísticos estão obrigados ao cadastro no Ministério do Turismo, O § 6º, também de 2024, estende a exigência a quem é divulgado por plataformas digitais. A lei prevê responsabilização do prestador e dos canais que o divulgam.

A leitura prática é direta. Alugar o seu apartamento por três semanas para uma família, com contrato, é locação por temporada. Montar uma operação que administra várias unidades no prédio, com serviços de hospedagem e cobrança de diária, tem outro nome na lei do turismo. E outras obrigações.

A armadilha do art. 50: trinta dias que viram trinta meses

Esta é a parte que os anúncios de renda extra nunca mencionam, e ela é do proprietário, não do condomínio.

O art. 50 da Lei 8.245/1991 diz que, findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, não sendo mais exigível o pagamento antecipado. O parágrafo único fecha a armadilha: ocorrendo a prorrogação, o locador só poderá denunciar o contrato após 30 meses do início, ou nas hipóteses do art. 47.

Traduzindo: um hóspede de temporada que ficou, não foi notificado e passou de um mês no imóvel deixa de ser hóspede de temporada. Vira locatário por prazo indeterminado, com toda a proteção da Lei do Inquilinato.

O contraponto favorável ao proprietário está no art. 49, que permite receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, além de exigir qualquer das modalidades de garantia do art. 37. Vale conhecer o custo real de cada uma delas no guia de garantias de locação antes de escolher.

Se o prazo passar e a saída não acontecer, a discussão deixa de ser de temporada e entra no rito comum, com os prazos de uma ação de despejo. Oposição formal, por escrito e com prova de recebimento, dentro dos 30 dias, é o que separa um aborrecimento de um processo.

Multa: quanto o condomínio pode cobrar

Descumprir a destinação prevista na convenção tem consequência prevista em lei.

O § 2º do art. 1.336 do Código Civil determina que o condômino que não cumprir os deveres dos incisos II a IV pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, limitada a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. As perdas e danos ficam fora desse teto. Não havendo previsão expressa, cabe à assembleia deliberar sobre a cobrança por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes.

Para o comportamento reiterado existe régua adicional no art. 1.337, e o art. 10, III, da Lei 4.591/1964 já vedava ao condômino destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ao sossego, à salubridade, à segurança dos demais.

Some a isso o que a operação consome de área comum. Elevador, portaria, piscina e academia são dimensionados para moradores, e é sobre essa despesa que se apoia boa parte da resistência dos vizinhos. A divisão entre o que é do dono e o que é do ocupante segue a lógica das despesas ordinárias e extraordinárias.

O que o síndico pode fazer, e o que ele não pode

O síndico executa, não legisla. O art. 1.348 do Código Civil lista a competência dele, e o inciso IV é o que interessa aqui: cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno, as determinações da assembleia. O inciso VII acrescenta a atribuição de impor e cobrar as multas devidas.

A leitura dos dois incisos resolve boa parte das brigas de portaria.

O que o síndico pode. Aplicar a multa que a convenção prevê, quando a conduta se enquadra. Notificar o condômino por escrito. Levar o caso à assembleia. Representar o condomínio em juízo, pelo inciso II, quando a assembleia decidir agir.

O que ele não pode sozinho. Criar proibição nova que não esteja na convenção nem tenha sido deliberada. Inventar multa sem previsão e sem deliberação de dois terços dos condôminos restantes, que é o que o § 2º do art. 1.336 exige nessa hipótese. Impedir o acesso de quem entra acompanhado do morador, sem base normativa.

Um ponto costuma ser mal compreendido dos dois lados. Registro de entrada de visitante, identificação na portaria e regra de horário para áreas comuns são medidas de segurança comuns a qualquer prédio, previstas em regimento interno, e não dependem da discussão sobre temporada. Elas valem para todo mundo, hóspede ou não.

Do lado do proprietário, existe um cuidado que economiza discussão: informar a administração antes, com nome e período de quem vai ocupar a unidade. Transparência não legaliza o que a convenção proíbe, mas retira do conflito o argumento mais forte contra você, que é o da insegurança de pessoas desconhecidas circulando sem registro.

Exemplo numérico: a conta que sobra depois dos custos

Os valores abaixo são hipotéticos e servem para mostrar quais linhas existem numa operação de temporada. Ocupação, preço de diária e custos variam por cidade, por prédio e por época do ano, e nada aqui deve ser lido como projeção de retorno.

Imagine um apartamento de dois quartos com diária de R$ 320,00 e ocupação de 12 noites no mês.

Sobram R$ 1.530,00 antes da comissão da plataforma, do IPTU, do imposto sobre a renda de aluguel. Compare esse número com o aluguel residencial de longo prazo do mesmo apartamento antes de decidir, lembrando que o contrato longo tem vacância menor e trabalho muito menor.

Agora acrescente o risco. Se a convenção do seu prédio tem destinação residencial e a assembleia decide agir, a multa do § 2º do art. 1.336 pode chegar a cinco vezes a contribuição mensal, o que nesse exemplo seria R$ 3.900,00 numa única cobrança. São mais de dois meses de resultado líquido, sem contar honorários se a discussão for para o Judiciário. E a taxa de condomínio, o IPTU e o reajuste do aluguel pelo índice pactuado continuam correndo do mesmo jeito.

O que ainda está em disputa

Uma advertência honesta antes de você tomar qualquer decisão: este assunto não está fechado.

A decisão de 2021 foi tomada por uma turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria, com o relator vencido. A justificação do Projeto de Lei 1.153/2026, apresentado à Câmara dos Deputados em 13 de março de 2026 pela deputada Laura Carneiro, registra que aquele entendimento é "válida apenas para as partes do processo em questão".

O projeto propõe o caminho oposto ao da decisão. O texto integral, disponível no portal da Câmara dos Deputados (consulta em 5 de setembro de 2026), acrescentaria ao art. 48 da Lei do Inquilinato um parágrafo dizendo que a locação para temporada em condomínios edilícios, inclusive a realizada por meio de plataformas digitais, somente será vedada se houver proibição expressa na convenção. Também acrescentaria à Lei Geral do Turismo um dispositivo afastando essas locações da definição de meio de hospedagem.

Projeto de lei apresentado é proposta, não norma em vigor. Pode ser alterado ou arquivado no caminho.

O que ele mostra, e por isso vale citar, é que a régua de hoje pode mudar. Decisões municipais e novas leis também entram nessa conta. Quem está montando uma operação com base nas regras atuais precisa saber que o terreno se move.

Perguntas frequentes

O condomínio pode simplesmente proibir aluguel por temporada?

A resposta depende da convenção registrada do seu prédio. No acórdão de 2021, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, havendo cláusula de destinação residencial, o uso com rotatividade de hospedagem contraria essa destinação. Onde a convenção é silente, a discussão vira caso a caso, sobre uso nocivo ou perturbação.

Preciso de aprovação da assembleia para alugar por 60 dias?

Uma locação por temporada nos moldes do art. 48 da Lei 8.245/1991, com contrato e um único locatário, é diferente da hospedagem fracionada que motivou aquele julgamento. Ainda assim, a cláusula de destinação da sua convenção e o regimento interno precisam ser lidos antes, porque prédios têm regras próprias sobre acesso e uso de áreas comuns.

Qual é o quórum para liberar a locação de curta duração no prédio?

O acórdão de 2021 falou em maioria qualificada de dois terços das frações ideais, e o art. 1.351 do Código Civil exige dois terços para alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício. Maioria simples em assembleia comum não cumpre esse requisito.

Preciso me cadastrar no Ministério do Turismo?

O art. 22 da Lei 11.771/2008 obriga ao cadastro os prestadores de serviços turísticos listados no art. 21, e o § 1º do art. 23, na redação de 2024, alcança quem explora ou administra hospedagem em condomínios residenciais. Locação por temporada com contrato é outra figura. Enquadrar a sua operação exige olhar o que você faz na prática, não o nome que a plataforma dá.

O condomínio pode me multar sem previsão na convenção?

O § 2º do art. 1.336 do Código Civil admite que a assembleia delibere a multa quando não há disposição expressa, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, no limite de cinco vezes a contribuição mensal. Sem essa deliberação, e sem previsão, a cobrança fica sem base.

O hóspede ficou mais de 30 dias. O que acontece?

O art. 50 da Lei 8.245/1991 presume prorrogada a locação por prazo indeterminado quando o locatário permanece mais de 30 dias sem oposição do locador. A partir daí, o locador só pode denunciar o contrato após 30 meses do início, ou nas hipóteses do art. 47. Oposição formal e documentada dentro do prazo é o que evita isso.

Posso cobrar tudo adiantado e ainda pedir garantia?

O art. 49 da Lei 8.245/1991 permite ao locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e ainda exigir uma das modalidades de garantia do art. 37 para as demais obrigações do contrato. Isso vale enquanto o contrato for de temporada.

Se eu quiser encerrar antes do prazo, pago multa?

Contrato de temporada tem prazo certo, e a saída antecipada segue a lógica contratual da locação. As regras de cálculo estão explicadas no guia sobre multa por rescisão de contrato de aluguel.

Por onde começar, na prática

Peça uma cópia atualizada da convenção registrada do seu condomínio e leia a cláusula de destinação, palavra por palavra. Esse único documento responde a maior parte das dúvidas deste texto, e ele é diferente do regimento interno que circula no grupo do prédio.

Depois some os custos reais de uma operação de temporada, incluindo limpeza, consumo, vacância, o tempo que você vai gastar. Compare com o aluguel de longo prazo do mesmo imóvel. A conta que importa é a sua, com os seus números, e não a média que aparece em anúncio de plataforma.

Se a convenção proíbe e você quiser mudar isso, o caminho é a assembleia com quórum de dois terços das frações ideais, com a alteração levada a registro depois. E antes de qualquer decisão que envolva multa, cobrança ou processo, procure um advogado: este texto explica a mecânica das regras, e o seu caso concreto tem detalhes que só alguém olhando os documentos consegue avaliar. Enquanto isso, mantenha em dia o que não depende de discussão nenhuma, como IPTU e taxa de condomínio.