Ação de despejo: prazos, liminar e purgação da mora

Ação de despejo, passo a passo: os fundamentos previstos na Lei do Inquilinato, quando cabe liminar, como funciona a purgação da mora e os prazos reais.

Por Redação Casa & Crédito · Edição de Marcos Viesti · Publicado em 2026-09-05

Aluguel e locação

Só existe um caminho para retomar o imóvel, e ele é judicial

O artigo 5º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato, consultada em 5 de setembro de 2026, resolve a dúvida antes de ela nascer: "Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo".

Qualquer que seja o motivo. Falta de pagamento, fim do prazo, obra determinada pelo poder público, uso próprio. O caminho é sempre o mesmo, e é o juiz que o percorre.

Isso significa que trocar a fechadura, cortar a água ou retirar os móveis não é uma versão rápida do despejo. É outra coisa, com outro nome jurídico, e coloca o locador na posição de quem responde em vez de cobrar. O artigo 65 deixa claro de quem é a mão que executa: findo o prazo assinado para a desocupação, "será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento". Quem emprega essa força é o oficial de justiça, cumprindo mandado.

Este texto foi escrito para os dois lados do contrato. Boa parte do que o locador precisa saber para não perder tempo é exatamente o que o inquilino precisa saber para não perder a casa.

Os fundamentos possíveis, e por que eles mudam tudo

A palavra "despejo" descreve o pedido, não o motivo. E o motivo determina o prazo, a chance de liminar e o que cada parte pode fazer para reverter.

O artigo 9º lista quatro hipóteses de desfazimento da locação: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos, e realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público.

Fora dessas hipóteses, o que abre a porta é o fim do prazo, e aí a distinção decisiva está no formato do contrato:

Contrato escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses. Pelo artigo 46, a locação se resolve findo o prazo, independentemente de notificação. O § 1º acrescenta a armadilha do calendário: se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado. Prorrogada assim, o § 2º permite ao locador denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo trinta dias para desocupação.

Contrato verbal ou escrito com prazo inferior a trinta meses. Pelo artigo 47, findo o prazo a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses dos cinco incisos. Entre elas estão o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel próprio, e a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos.

A diferença entre um contrato de trinta meses e um de vinte e quatro não é detalhe de cartório. Ela decide se, ao fim do prazo, o locador precisa ou não de um motivo.

Tabela de prazos, por situação

A liminar: quando cabe, e o que ela custa a quem pede

O artigo 59 diz que a ação de despejo segue o rito ordinário. O § 1º é a exceção que interessa: concede-se liminar para desocupação em quinze dias, sem ouvir a outra parte, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, e desde que a ação tenha por fundamento exclusivo uma das nove hipóteses listadas.

A palavra "exclusivo" faz trabalho pesado ali. Pedido que mistura fundamentos costuma perder a liminar.

Entre as nove hipóteses estão o descumprimento de acordo de desocupação celebrado por escrito com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses, o término da locação para temporada quando a ação é proposta em até trinta dias do vencimento, a permanência de pessoas não autorizadas após a morte do locatário sem sucessor na locação, e o término do prazo notificatório do parágrafo único do artigo 40 sem apresentação de nova garantia.

O inciso IX, acrescentado pela Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, consultada em 5 de setembro de 2026, é o mais usado na prática: falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja porque nunca foi contratada, seja por extinção ou pedido de exoneração dela.

Repare no desenho da regra. Contrato sem garantia dá ao locador uma via rápida. Contrato com fiança, caução ou seguro-fiança em vigor não dá. É um dos motivos pelos quais escolher a modalidade de garantia importa mais do que parece na assinatura, assunto que está detalhado em garantias de locação.

E há a contrapartida para o inquilino, no § 3º do mesmo artigo: no caso do inciso IX, ele pode evitar a rescisão e derrubar a liminar se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial do valor devido.

Purgação da mora: os quinze dias que salvam o contrato

Esta é a peça central do despejo por falta de pagamento, e a que mais gente descobre tarde demais.

O inciso II do artigo 62 permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão pagando, no prazo de quinze dias contados da citação, o débito atualizado, mediante depósito judicial e independentemente de cálculo prévio. O que entra nessa conta está na própria lei, nas alíneas do inciso:

• os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a efetivação do pagamento
• as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis
• os juros de mora
• as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser diferente

Duas engrenagens que quase nunca são explicadas.

A primeira está no inciso III. Se o locador alegar que a oferta não foi integral, justificando a diferença, o locatário pode complementar o depósito em dez dias contados da intimação. Pelo inciso IV, se a complementação não vier, o pedido de rescisão prossegue pela diferença, e o locador pode levantar o que já foi depositado.

A segunda é a trava do parágrafo único, e ela é dura: não se admite a emenda da mora se o locatário já tiver usado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. A purgação não é um recurso que se puxa toda vez que aperta. Quem a usou uma vez precisa contar dois anos antes de contar com ela de novo.

O inciso V completa o quadro: os aluguéis que forem vencendo até a sentença devem ser depositados à disposição do juízo, e o locador pode levantá-los quando incontroversos.

Exemplo numérico: o que entra no depósito

Os valores abaixo são hipotéticos, montados para mostrar a composição da conta. Percentual de multa e de juros depende do que está escrito no contrato, e o reajuste segue o índice ali pactuado.

Uma locação residencial com aluguel de R$ 2.400,00, condomínio de R$ 680,00 e IPTU mensalizado em R$ 190,00, com três meses em atraso. O contrato do exemplo prevê multa moratória de 10% e juros de mora de 1% ao mês.

O que a conta mostra é o custo de esperar. A dívida que começou em R$ 9.810,00 de aluguéis e encargos chega a R$ 16.114,56 depois de multa, juros, mais um mês corrido de processo e honorários. Cada mês de demora acrescenta um aluguel, um encargo e mais 10% de honorários sobre o acréscimo.

Vale conferir um detalhe que muda o subtotal: nem tudo que o condomínio cobra é do inquilino. A divisão entre despesa ordinária e extraordinária está na própria lei, item a item, e está explicada em despesas ordinárias e extraordinárias. Cobranças indevidas incluídas na inicial costumam virar a discussão do inciso III.

Depois da sentença: mandado, prazos e execução provisória

Julgada procedente a ação, o artigo 63 determina que o juiz expeça mandado de despejo com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. O § 1º reduz esse prazo para quinze dias em duas situações: quando entre a citação e a sentença de primeira instância se passaram mais de quatro meses, ou quando o despejo foi decretado com fundamento no artigo 9º ou no § 2º do artigo 46.

Recurso não segura a desocupação por si só. O inciso V do artigo 58 estabelece que os recursos interpostos contra as sentenças dessas ações têm somente efeito devolutivo.

Executar o despejo antes do trânsito em julgado tem preço. O artigo 64 exige, salvo nas ações fundadas no artigo 9º, caução não inferior a seis nem superior a doze meses de aluguel, atualizado até a data da prestação. O § 2º explica para que serve esse dinheiro: se a sentença ou a decisão liminar for reformada, a caução reverte em favor do réu como indenização mínima por perdas e danos, e ele ainda pode reclamar em ação própria o que exceder.

Dois detalhes finais que evitam constrangimento. O § 2º do artigo 65 proíbe a execução do despejo até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. E o artigo 66 permite ao locador imitir-se na posse quando o imóvel for abandonado depois de ajuizada a ação, sem esperar o mandado.

Escrito para os dois lados: o que cada um costuma errar

Esta seção existe porque quase todo material sobre despejo é escrito de um lado só do balcão, e o resultado é gente tomando decisão ruim com informação parcial.

Erros que o locador comete com frequência

Cobrar sem cálculo discriminado. O inciso I do artigo 62 exige que a petição inicial venha acompanhada de cálculo discriminado do valor do débito quando há cumulação com o pedido de cobrança. Planilha vaga abre espaço para a discussão do inciso III.

Deixar passar os trinta dias do § 1º do artigo 46. Contrato de trinta meses vencido e inquilino no imóvel por mais de trinta dias sem oposição vira locação por prazo indeterminado. O direito de retomada não some, mas muda de figura, e agora exige denúncia com trinta dias.

Comprar imóvel alugado sem ler a matrícula. O artigo 8º permite ao adquirente denunciar a locação com noventa dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência averbada na matrícula. O § 2º impõe que a denúncia seja exercida em noventa dias contados do registro da venda, presumindo-se depois disso a concordância em manter a locação. Antes de fechar negócio, vale saber como ler a matrícula do imóvel para ver se aquela cláusula está averbada.

Fazer justiça com as próprias mãos. Já dito acima, e vale repetir porque é o erro mais caro de todos.

Erros que o inquilino comete com frequência

Pagar por fora depois de citado. Recebida a citação, o caminho previsto no inciso II do artigo 62 é o depósito judicial. Acerto informal sem registro nos autos deixa o processo correndo.

Perder os quinze dias tentando negociar. O prazo corre da citação, não da última conversa por aplicativo.

Achar que sair do imóvel encerra a dívida. O inciso VI do artigo 62 permite que a execução da cobrança tenha início antes da desocupação quando os dois pedidos foram acolhidos.

Ignorar o artigo 61. Nas ações fundadas no § 2º do artigo 46 e nos incisos III e IV do artigo 47, se o locatário manifestar concordância com a desocupação no prazo da contestação, o juiz acolhe o pedido fixando seis meses para desocupar, contados da citação, com custas e honorários de vinte por cento sobre o valor da causa. Desocupando dentro do prazo, o réu fica isento dessa responsabilidade. Em algumas situações, seis meses e a isenção valem mais do que uma defesa frágil.

Confundir despejo com rescisão antecipada. São situações opostas. Numa delas o locador quer o imóvel de volta. Na outra, o inquilino quer devolvê-lo antes da hora e discute a multa proporcional. O cálculo dessa multa está em multa por rescisão de contrato de aluguel.

Onde a ação corre e quanto ela vale

O artigo 58 traz três regras processuais que economizam discussão. O inciso II fixa como competente o foro do lugar da situação do imóvel, salvo eleição diversa no contrato. O inciso III determina que o valor da causa corresponda a doze meses de aluguel. O inciso I estabelece que esses processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem por causa delas.

O valor da causa importa mais do que parece, porque é sobre ele que incidem os vinte por cento de honorários do artigo 61 e a caução do artigo 64. Num aluguel de R$ 2.400,00, o valor da causa do exemplo seria R$ 28.800,00, e a caução da execução provisória ficaria entre R$ 14.400,00 e R$ 28.800,00.

Um lembrete sobre os números do contrato: o aluguel usado nessas contas é o vigente, já corrigido pelo índice pactuado. A mecânica do reajuste está em reajuste de aluguel, e a dos tributos e taxas que acompanham o imóvel, em IPTU e taxa de condomínio.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora uma ação de despejo? A lei fixa os prazos processuais, não a duração total. Os prazos fixados são de quinze dias para a purgação da mora, trinta dias no mandado de despejo, e quinze dias quando entre citação e sentença passaram mais de quatro meses. O tempo real depende do volume da vara e do comportamento das partes.

O inquilino pode pagar e ficar no imóvel? Pode, no despejo por falta de pagamento. O inciso II do artigo 62 permite ao locatário ou ao fiador depositar em juízo, em quinze dias contados da citação, aluguéis e acessórios vencidos, multas contratuais exigíveis, juros de mora, custas e honorários de dez por cento. O parágrafo único veda essa purgação se ela já foi usada nos vinte e quatro meses anteriores à ação.

Cabe liminar em qualquer despejo? Não. A liminar do § 1º do artigo 59 exige caução de três meses de aluguel e fundamento exclusivo em uma das nove hipóteses listadas. A hipótese mais comum é o inciso IX, que trata da falta de pagamento em contrato desprovido de garantia.

Posso trocar a fechadura se o inquilino sumiu? Enquanto não há ação, não. O artigo 5º determina que a via para reaver o imóvel é a ação de despejo. Depois de ajuizada a ação, se o imóvel for abandonado, o artigo 66 permite ao locador imitir-se na posse.

Comprei um imóvel alugado. Sou obrigado a manter o contrato? Depende do contrato. Pelo artigo 8º, o adquirente pode denunciar a locação com noventa dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência averbada na matrícula. A denúncia precisa ser exercida em noventa dias contados do registro da venda.

O fiador continua respondendo depois do fim do prazo do contrato? A lei atribui ao fiador o mesmo direito de purgar a mora do locatário, no inciso II do artigo 62, e trata da exoneração de garantia no artigo 40, cujo esgotamento sem nova garantia é uma das hipóteses de liminar do artigo 59. A extensão da responsabilidade depende do que o instrumento de fiança estabelece e do momento em que a exoneração foi pedida.

Preciso notificar antes de entrar com a ação? Depende do fundamento. No contrato escrito de trinta meses ou mais, o artigo 46 dispensa notificação ao fim do prazo. Prorrogada a locação por prazo indeterminado, o § 2º exige denúncia com trinta dias. Nas hipóteses do artigo 47, cada inciso tem exigência própria, e o artigo 60 acrescenta prova da propriedade em algumas delas.

Despejo e execução da garantia são a mesma coisa? Não. O despejo devolve o imóvel ao locador. A cobrança do que se deve corre em paralelo, e o inciso VI do artigo 62 permite que ela comece antes mesmo da desocupação quando os dois pedidos foram acolhidos na mesma sentença.

O próximo passo

Antes de qualquer decisão, releia duas informações do seu contrato: o prazo original em meses e a garantia contratada. Essas duas linhas determinam quase tudo que este texto descreve, do cabimento da liminar ao prazo do mandado.

Se você é locador e a garantia venceu ou foi exonerada, o caminho começa por reconstituí-la ou por medir o risco de seguir sem ela, comparando as modalidades em garantias de locação. Se você é inquilino e a intenção é devolver o imóvel antes do fim do prazo, o problema é outro, com conta própria, e ela está em multa por rescisão de contrato de aluguel. Em qualquer dos dois casos, procure um advogado com o contrato e o cálculo em mãos: prazo processual corre sozinho.