Devolução da caução de aluguel: descontos e rendimento

Entenda como funciona a devolução da caução de aluguel em dinheiro, quais descontos precisam ser comprovados e como fechar a vistoria e as contas.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-18

Aluguel e locação

Devolução da caução de aluguel em uma frase

Encerrada a locação, a caução em dinheiro deve voltar ao inquilino com o rendimento da poupança, descontadas somente obrigações efetivamente pendentes e demonstradas. Entregar as chaves não apaga aluguel, consumo ou dano comprovado; ao mesmo tempo, a garantia não vira uma verba livre para reforma do imóvel.

A regra central está no artigo 38 da Lei do Inquilinato disponível no LexML, consultada em 17 de setembro de 2026. A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário as vantagens do depósito quando ele é levantado.

A lei não estabelece um prazo nacional único, em número de dias, para toda devolução. O fechamento depende da entrega das chaves, da vistoria, da apuração das contas e do que o contrato organiza sem contrariar a lei. Prometer “30 dias em qualquer caso” cria uma regra que o texto legal não traz.

Primeiro: confirme qual garantia foi contratada

Caução pode envolver dinheiro ou outros bens, enquanto seguro-fiança, fiador e título de capitalização têm mecanismos próprios. Este artigo trata da caução em dinheiro. No contrato, confira valor, forma de depósito e condições de encerramento.

A Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se o documento combina caução com fiador ou seguro, a situação merece análise específica. O guia sobre garantias de locação explica as diferenças sem misturar os produtos.

Guarde comprovante do pagamento inicial. Sem ele, as partes podem discutir se o valor era caução, aluguel antecipado ou outro depósito. O ideal é que contrato, recibo e extrato contem a mesma história.

O que fecha a conta no fim do aluguel

O encerramento combina documentos de momentos diferentes:

Uma foto isolada do fim do contrato não prova quando surgiu um dano. É a comparação com a vistoria de entrada e saída que separa alteração do imóvel, desgaste natural e problema anterior.

A entrega de chaves deve ser documentada. Ela ajuda a definir o fim da posse, mas não impede a apuração posterior de uma conta já gerada ou de um dano registrado na vistoria. O que não pode é manter a garantia indefinidamente sem explicar a pendência.

Desgaste natural não é dano cobrável

O locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal. Tinta que perdeu vivacidade com o tempo, pequenas marcas compatíveis com moradia e envelhecimento ordinário não se confundem automaticamente com porta quebrada, vidro trincado ou alteração não recomposta.

A distinção depende do estado inicial, do tempo de locação, da causa e da prova. “Pintura nova” escrita de forma genérica não transforma qualquer sinal de uso em reforma integral paga pelo inquilino. Da mesma forma, chamar tudo de desgaste não elimina dano concreto.

O artigo sobre quem paga o quê no aluguel organiza manutenção, encargos e reparos. Para a caução, o ponto decisivo é relacionar cada desconto a uma obrigação do locatário e demonstrar seu valor.

Quais descontos podem aparecer

Podem entrar aluguéis e encargos vencidos, consumo atribuível ao período da locação e custo de reparar dano imputável ao inquilino. Multa de rescisão pode existir quando o contrato termina antes do prazo, calculada conforme a regra aplicável e o tempo cumprido; veja a rescisão do aluguel antes do prazo.

Não basta escrever “reparos diversos — R$ 2.000”. A cobrança deve permitir conferência. Fotos comparativas, orçamento, nota, recibo ou outra prova adequada ajudam a mostrar serviço, quantidade e preço. Se houver divergência, as partes podem discutir o item sem bloquear mentalmente todo o saldo.

Um fechamento transparente separa:

1. valor original da caução;
2. rendimento atribuído ao depósito;
3. cada obrigação pendente, com período e documento;
4. cada reparo, com vínculo à vistoria;
5. saldo líquido e data do pagamento.

Como calcular: um exemplo didático

Suponha aluguel de R$ 2.000 e caução de três meses, totalizando R$ 6.000. Ao fim, o extrato hipotético mostra R$ 6.480 entre principal e rendimento. A vistoria comprova um vidro quebrado, reparado por R$ 380, e há uma conta final de água de R$ 140 relativa ao período do inquilino.

A conta mostra o método, não uma cotação de rendimento. O valor real vem do depósito, do período e do extrato. Se a caução não foi aplicada como determina a lei, isso não autoriza ignorar o rendimento; é preciso apurar a consequência no caso concreto.

Também não se presume que todo orçamento será integralmente descontado. Se o reparo melhora o imóvel além do estado de entrada ou inclui desgaste comum, a composição precisa ser revista.

Existe prazo para devolver a caução?

A Lei do Inquilinato não traz um prazo único de 10, 30 ou 60 dias aplicável a todo contrato. O contrato pode organizar um período razoável para vistoria e fechamento, e as partes devem agir sem demora injustificada. Contas posteriores, como consumo ainda não faturado, precisam ser identificadas e tratadas com transparência.

Se a locação continuou por prazo indeterminado depois do vencimento, isso não faz a caução desaparecer. Primeiro se encerra corretamente o vínculo e se entrega a posse; depois se fecha a garantia. Veja o que muda no contrato de aluguel vencido.

Uma boa prática é registrar por escrito a data prevista, os documentos faltantes e eventual valor incontroverso. Quando parte da conta já está definida, reter tudo sem justificativa aumenta o conflito.

Um roteiro para o inquilino

Antes de sair, releia contrato e vistoria de entrada, comunique a desocupação na forma exigida e organize comprovantes. Faça a vistoria de saída com imagens datadas, anote leituras de consumo e obtenha termo de entrega das chaves.

Depois, peça a memória de cálculo e o extrato ou critério usado para o rendimento. Confira se cada desconto pertence ao seu período e se não corresponde a desgaste natural ou obrigação do proprietário. Conteste de modo específico: item, motivo, prova e valor.

Um roteiro para proprietário ou administradora

Agende a vistoria sem atraso, compare os laudos e documente as diferenças. Reúna contas pendentes e apresente orçamento ou comprovante dos reparos atribuídos ao locatário. Calcule o rendimento e devolva o saldo identificado.

Evite usar a caução para uma reforma geral antes de separar danos e desgaste. Também não condicione a entrega de chaves a uma concordância instantânea com todos os descontos. Posse, vistoria e acerto financeiro são conectados, mas cada ato deve ficar documentado.

Perguntas frequentes

A caução pode ser usada como os últimos aluguéis?

Somente se houver acordo expresso. O inquilino não deve parar de pagar por conta própria presumindo compensação, porque a garantia também cobre outras obrigações e o contrato continua produzindo efeitos.

O proprietário pode descontar pintura completa?

Não automaticamente. É preciso comparar as vistorias e distinguir dano de desgaste normal. O valor também deve ser demonstrado e relacionado ao que o inquilino tinha obrigação de reparar.

A devolução inclui rendimento?

Sim, na caução em dinheiro a Lei do Inquilinato prevê depósito em poupança e reversão das vantagens ao locatário no levantamento.

A lei dá 30 dias para devolver?

Não há na Lei do Inquilinato um prazo nacional único de 30 dias para todos os casos. Contrato, vistoria, contas e razoabilidade do fechamento precisam ser considerados.

E se os descontos forem maiores que a caução?

A garantia limita o valor disponível naquele depósito, não necessariamente a responsabilidade contratual. Diferença comprovada pode ser cobrada pelos meios adequados; o locatário pode contestar origem e valor.

O fechamento deve ser verificável

A melhor devolução de caução não é a que termina sem nenhum desconto: é a que permite refazer a conta. Principal, rendimento, vistoria, obrigação e comprovante precisam se encaixar. Quando cada número tem origem, a garantia cumpre sua função sem virar motivo para uma segunda disputa depois da mudança.