Vistoria de entrada e saída no aluguel: guia

Vistoria de entrada e saída registra o estado do imóvel alugado. Veja o que fotografar, como contestar o laudo e separar dano de desgaste natural.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-16

Aluguel e locação

Vistoria de entrada e saída em uma frase

A vistoria de entrada registra como o imóvel foi entregue; a de saída compara esse estado com o que está sendo devolvido. O inquilino responde por danos e alterações que lhe sejam atribuíveis, mas não por deteriorações decorrentes do uso normal. Sem um registro detalhado do começo, a discussão do fim vira memória contra memória.

A regra está nos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, consultada em 16 de setembro de 2026. O artigo 22, inciso V, obriga o locador a fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel quando o locatário pedir. O artigo 23, inciso III, exige a devolução no estado recebido, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Essas duas frases trabalham juntas. O dever de devolver não significa entregar tudo novo. Significa responder pela diferença que ultrapassa o envelhecimento esperado e que pode ser demonstrada.

O que o laudo precisa registrar

Um bom laudo não diz apenas “quarto em bom estado”. Ele descreve superfície, funcionamento e defeitos visíveis. Fotografia ajuda, mas precisa estar ligada ao ambiente e ao item. Uma pasta com imagens sem data e sem identificação pode gerar outra discussão: ninguém sabe qual foto pertence a qual parede.

Registre também limpeza e itens entregues. “Sujo” precisa de contexto: gordura acumulada no forno é diferente de poeira de um imóvel fechado por alguns dias. O laudo não precisa virar romance, mas deve permitir que outra pessoa entenda o estado sem ter participado da visita.

Como fazer a vistoria de entrada

Leia o laudo antes de assinar e caminhe pelo imóvel com ele aberto. Teste o que puder sem desmontar nada. Abra torneiras, acione descargas, ligue interruptores, mova janelas e fotografe defeitos já existentes. Se a energia estiver desligada, registre que os itens elétricos não puderam ser testados.

Depois, envie as divergências pelo canal previsto no contrato dentro do prazo informado. Guarde a mensagem e os anexos. Uma ligação resolve conversa, mas não preserva prova. Se a imobiliária usa aplicativo, exporte ou salve o protocolo.

Exemplo: o laudo diz “piso sem avarias”, mas existem três lascas ao lado da porta da cozinha. Fotografe uma visão ampla que mostre o ambiente e outra próxima que mostre as lascas. Identifique data, cômodo e posição. Peça a inclusão no documento, em vez de confiar na frase “fica anotado no sistema”.

Se aparecer um defeito depois da mudança, comunique rapidamente. Uma infiltração atrás do armário pode não estar visível na entrega. O aviso permite apurar origem e evita que o silêncio seja interpretado como dano recente ou negligência.

Dano não é a mesma coisa que desgaste natural

A lei não traz uma tabela nacional dizendo quantos riscos um piso pode ter. A distinção depende do material, tempo, intensidade de uso, estado inicial e causa. Ainda assim, algumas perguntas organizam a análise:

1. o item já tinha marca na entrada?
2. a mudança decorre do uso comum ou de evento específico?
3. houve alteração sem autorização?
4. o tempo de locação explica o envelhecimento?
5. existe manutenção que cabia ao locador?

Perda gradual de brilho e pequenas marcas compatíveis com circulação podem indicar uso normal. Vidro quebrado, porta arrancada ou queimadura concentrada pedem explicação diferente. Pintura não é automaticamente obrigação integral do inquilino; compare estado, cláusula e causa, sem transformar “pintura nova” em padrão obrigatório para qualquer saída.

O artigo 23 também obriga o locatário a comunicar imediatamente dano ou defeito cuja reparação caiba ao locador e a reparar danos provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Ignorar um vazamento pequeno até ele estragar o móvel complica a divisão da conta.

Nosso guia sobre quem paga o que no aluguel separa manutenção cotidiana, despesa do proprietário e custo do inquilino.

Como funciona a vistoria de saída

Agende a visita com o imóvel desocupado ou em condição de inspecionar todos os pontos. Leve o laudo inicial e as contestações aceitas. A comparação deve ocorrer item por item, não por impressão geral.

Quando houver divergência, peça três informações por escrito: o dano apontado, a evidência de como estava na entrada e o reparo exigido. Orçamento genérico para “reformar o apartamento” mistura desgaste, melhoria e dano numa cobrança só.

Suponha que a saída liste pintura de todo o imóvel por R$ 6.000, mas as divergências se concentrem em uma parede com furos não registrados na entrada. A pergunta não é só quanto custa pintar. É por que a reparação integral seria necessária e qual parte decorre de dano atribuível ao locatário. O número é hipotético; a lógica é separar causa e extensão.

Não assine concordância apenas para entregar as chaves. Se discorda, registre a discordância e peça cópia do documento. A entrega de chaves, o fim da cobrança de aluguel e a apuração dos reparos precisam seguir o contrato e a lei; não presuma que um rito apaga o outro.

Caução não é cheque em branco

A garantia existe para cobrir obrigações comprovadas dentro do contrato. Ela não transforma toda diferença estética em dívida. Se houver retenção, peça memória de cálculo, documentos e indicação do item correspondente.

Leia as regras de garantias de locação para entender caução, seguro-fiança e fiador. Cada modalidade muda a forma de cobrança, mas não elimina a necessidade de demonstrar o débito.

Uma conta simples ajuda. Caução de três aluguéis de R$ 2.000 soma R$ 6.000. Se a cobrança de saída for de R$ 4.500, o locador não “fica com a caução”. Ele precisa demonstrar os R$ 4.500 e acertar o saldo conforme a modalidade e os rendimentos aplicáveis. Valores reais dependem do contrato e dos comprovantes.

Se não houve vistoria de entrada

A ausência do laudo não autoriza nenhuma das partes a inventar o estado inicial. Reúna anúncio, fotos da mudança, mensagens, ordens de serviço e testemunhos. A prova fica mais difícil, e o resultado depende do caso concreto.

O melhor conserto é não repetir o vazio na saída. Produza registro detalhado, entregue as chaves com protocolo e peça que toda cobrança venha discriminada. Se o conflito envolver valor relevante ou ameaça de ação, procure orientação jurídica com os documentos completos.

Perguntas frequentes

A vistoria é obrigatória em todo aluguel?

A Lei do Inquilinato garante ao locatário, quando solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega. Mesmo quando o contrato não chama o documento de “vistoria”, registrar o estado protege as duas partes.

Quanto tempo tenho para contestar o laudo de entrada?

Não há um prazo único escrito na lei para toda imobiliária. Confira contrato e procedimento informado na entrega. Conteste assim que receber as chaves, antes que uso e mudança criem marcas novas.

O inquilino precisa pintar o imóvel na saída?

Depende do estado inicial, do uso, de danos demonstrados e da validade da cláusula aplicada ao caso. A lei ressalva deteriorações do uso normal. Uma exigência automática de pintura integral merece comparação com o laudo, não resposta de memória.

Posso acompanhar a vistoria de saída?

Peça para acompanhar e combine data e horário. A presença permite apontar registros de entrada e entender cada divergência. Se não puder, solicite relatório, fotos e prazo para se manifestar.

Quem paga defeito que já existia?

Defeito anterior não nasce com o inquilino. O artigo 22 atribui ao locador responsabilidade por vícios ou defeitos anteriores à locação. A prova do estado inicial e a comunicação feita durante o contrato são decisivas.

O fechamento deve deixar três pastas: laudo inicial e contestações, comunicações de manutenção, laudo final e acerto. Se a locação também transfere IPTU ao morador, entenda a diferença entre obrigação contratual e cobrança municipal em quem paga o IPTU no aluguel. Para saída antecipada, confira ainda a multa de rescisão do aluguel antes de escolher a data das chaves.