Como se alugava casa no Brasil antes do fiador
Antes de 1979 nenhuma lei brasileira listava garantias de aluguel. Descubra o que fazia as vezes de fiador e por que a exigência dele nasceu por acidente.
Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-07
A garantia era o imóvel, não uma pessoa
Até 1979, nenhuma lei brasileira dizia quais garantias o dono do imóvel podia exigir de quem alugava. Não havia lista, não havia limite, não havia a palavra fiador num artigo de lei do inquilinato. E, mesmo assim, quase ninguém precisava arrastar um parente ao cartório para conseguir uma casa.
O motivo é que a garantia do proprietário era outra coisa: a facilidade de retomar o imóvel e a liberdade de cobrar o que quisesse por ele.
No regime do Código Civil que entrou em vigor em 1917, aluguel e prazo eram de livre convenção, e o inquilino tinha de devolver o prédio no fim do contrato ou trinta dias depois de um aviso, sem que o proprietário precisasse justificar nada. Havia ainda um instrumento que hoje soaria absurdo. Terminado o aviso de trinta dias, o dono podia simplesmente impor ao inquilino que ficasse no imóvel o aluguel que ele mesmo arbitrasse.
Essa descrição não é reconstituição nossa. Ela está no estudo "As Leis do Inquilinato: evolução e projeto para sua consolidação", do desembargador Luiz Antônio de Andrade, publicado pelo Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, que divide o século em sete fases e chama aquele dispositivo de "poderosa arma" do senhorio. O texto conta cinquenta e quatro anos desde a vigência do Código Civil, o que o situa no início dos anos 1970, e a norma mais recente que ele cita é de 1969. Consultamos o estudo completo no site do MPRJ em 6 de setembro de 2026.
1921: a falta de casas muda o jogo
A primeira Lei do Inquilinato brasileira apareceu em 1921, quatro anos depois de o Código Civil entrar em vigor. A razão, segundo o estudo, foi a escassez de prédios, e o que ela fez foi limitar as hipóteses em que o proprietário podia despejar. Leis seguintes estenderam essa limitação até o fim de 1927.
Depois vem um período que quase ninguém conhece. De 1928 a 1942, o regime comum voltou a valer por inteiro, e a oferta de imóveis equilibrou a procura. Nessa época, escreve o desembargador, era comum o proprietário oferecer abatimento no aluguel para quem aceitasse contrato mais longo, porque imóvel vazio significava mês sem renda.
Nenhum fiador nessa história. Com moeda estável e casa sobrando, quem precisava agradar era o dono, e a única garantia que ele tinha de receber o aluguel do mês seguinte era a mesma de sempre: um contrato curto, um aviso de trinta dias e a certeza de que a fila de candidatos ao imóvel vazio era menor do que a fila de imóveis vazios.
1942: o congelamento que virou regra por 22 anos
Aí a conta virou.
O Decreto-Lei nº 4.598, de 20 de agosto de 1942, consultado em 6 de setembro de 2026, congelou os aluguéis no valor que era cobrado em 31 de dezembro de 1941. Estava previsto para durar dois anos e alcançava apenas as locações residenciais. Também restringiu as hipóteses de retomada do imóvel.
Oito anos depois, a Lei nº 1.300, de 28 de dezembro de 1950, igualmente consultada em 6 de setembro de 2026, substituiu o decreto. Ela também nasceu com prazo de dois anos. Regeu as locações urbanas brasileiras por cerca de quinze anos.
Some as duas pontas: o regime de exceção começou em 1942 e só se encerrou em 1964, quando a correção monetária entrou nos contratos de aluguel. Vinte e dois anos de aluguel travado, num período em que a moeda perdia valor depressa. Foi um confisco lento.
Por que o fiador virou padrão
Junte os dois movimentos e o resultado aparece sozinho.
O proprietário perdeu as duas garantias que tinha. Não podia mais reajustar o aluguel à vontade, porque o valor estava congelado por lei. E não podia mais retomar o imóvel com facilidade, porque as hipóteses de despejo passaram a ser taxativas. O imóvel deixou de ser a própria garantia do negócio.
Sobrou uma alternativa: transferir o risco para uma terceira pessoa com patrimônio, disposta a responder pela dívida. A leitura da causa é nossa, mas ela cabe inteira nos fatos datados acima. O que a lei tirou de um lado, o mercado foi buscar do outro.
Vale notar o que isso significa. A exigência de fiador, que hoje parece uma tradição imemorial do aluguel brasileiro, é resposta de mercado a um ciclo de intervenção que começou em 1942. Ela não vem de nenhuma lei que a tenha criado.
1979: o fiador entra numa lista fechada
A primeira vez que a legislação brasileira listou as garantias possíveis foi na Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979, consultada em 6 de setembro de 2026. O art. 31 dela trouxe três modalidades, e a regra que persiste até hoje: só uma por contrato.
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato atual, também consultada em 6 de setembro de 2026, manteve o desenho no art. 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia. A quarta modalidade, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, entrou depois. E o parágrafo único do art. 37 é a herança direta de 1979: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação".
Quem já foi obrigado a apresentar fiador e depósito de três meses no mesmo contrato conhece a versão prática dessa nulidade. O detalhamento de cada modalidade, com o que cada uma custa, está em garantias de locação.
O que sobrou disso no seu contrato de hoje
Três heranças daquele século atravessaram para o contrato que você assina agora.
A primeira é o teto da caução em dinheiro. O § 2º do art. 38 da Lei do Inquilinato limita esse depósito ao equivalente a três meses de aluguel, manda depositá-lo em caderneta de poupança e reverte ao inquilino as vantagens dela. Pedido de seis meses adiantados não cabe nessa regra.
A segunda é a exclusividade da garantia, que já vimos.
A terceira é menos visível e mais caro esquecer: a garantia protege o proprietário contra o aluguel e também contra os encargos e os danos, o que faz a discussão sobre quem deve o quê ficar valendo dinheiro no fim do contrato. A divisão está em quem paga o que no aluguel, e o que acontece quando alguém sai antes do prazo está em multa por rescisão de contrato de aluguel.
E se você é o proprietário lendo isto, a lição histórica é a menos romântica possível. Nenhuma garantia contratual substitui as duas coisas que o regime de 1942 tirou: a chance de corrigir o valor e a chance de retomar o imóvel. Essas duas voltaram, e como funcionam hoje é assunto de reajuste de aluguel e de ação de despejo.