Entrada do imóvel: quanto é e o que muda na sua conta

A entrada do imóvel sai da avaliação do banco, não do preço negociado. Veja quanto é o mínimo, o que conta como entrada e o que ela muda na parcela.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-05

Consórcio e FGTS

Quanto é a entrada do imóvel, na regra que vale hoje

A entrada mínima do imóvel é o que sobra depois do teto que a norma impõe ao banco. Esse teto está no artigo 6º da Resolução CMN 4.676, no site de normativos do Banco Central, consultada em 1º de setembro de 2026: no financiamento a pessoa natural para aquisição de imóvel residencial, a cota de crédito não pode passar de 80% do valor de avaliação do imóvel. O parágrafo 1º do mesmo artigo abre uma faixa maior, de até 90%, quando a operação usa o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou o Sistema de Amortização Crescente (Sacre).

Traduzindo para o seu bolso: 20% de entrada no caso comum, 10% quando o contrato é SAC ou Sacre.

Guarde a palavra "teto". Ela não obriga banco nenhum a chegar lá. A norma diz até onde o crédito pode ir, e cada instituição decide, dentro daquele limite, quanto oferece a você depois de olhar a sua renda e as suas dívidas, além do imóvel. Uma proposta com cota de 70% é perfeitamente legal, e nesse caso a entrada é de 30%.

Normas mudam. A redação que lemos hoje é a consolidada pelo próprio Banco Central, e o artigo 6º já mudou de redação mais de uma vez desde 2020. Antes de fechar qualquer conta, abra o texto no link acima e confira se os percentuais continuam os mesmos.

A entrada não sai do preço: ela sai da avaliação

Esta é a parte que derruba negócio na reta final.

O artigo 1º, inciso XI, da Resolução 4.676 define cota de crédito como o percentual resultante da razão entre o valor nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da contratação. A palavra "preço" não aparece. O banco calcula os 80% em cima do laudo dele, e o laudo pode vir abaixo do que você combinou com o vendedor.

Veja o que acontece com um imóvel negociado em R$ 400.000 cuja avaliação sai por R$ 380.000. Todos os valores desta seção são exemplo aritmético, não cotação de banco nenhum.

Repare no tamanho do estrago. A avaliação veio R$ 20.000 abaixo do preço, e a entrada subiu R$ 16.000 na cota de 80%. Na cota de 90%, subiu R$ 18.000. Cada real que falta no laudo custa 80 ou 90 centavos de dinheiro seu, e a cota mais generosa amplia o buraco em vez de amortecê-lo, porque a conta inteira é feita sobre a avaliação.

Há um segundo detalhe escondido na mesma definição. O valor nominal da operação compreende principal e despesas acessórias. Se o banco embutir R$ 6.000 de despesas no contrato, esses R$ 6.000 ocupam espaço dentro dos 80%. No exemplo da avaliação de R$ 380.000, o teto nominal continua sendo R$ 304.000, mas o que sobra para pagar o vendedor cai para R$ 298.000, e a entrada sobe para R$ 102.000. Financiar os custos da compra não cria dinheiro: transfere dinheiro de um bolso do contrato para outro.

A pergunta certa a fazer ao gerente, antes de assinar qualquer proposta, é qual foi o valor de avaliação apurado, e não qual o percentual de financiamento aprovado. O percentual sozinho não diz nada sobre quanto você vai precisar ter em conta no dia da escritura.

O que conta como entrada, e o que não conta

Entrada é a parte do preço paga fora do crédito. A origem do dinheiro pode variar bastante, e cada origem carrega uma regra própria.

O último caso merece um parágrafo próprio. Ele circula como atalho e funciona ao contrário. O artigo 11, inciso I, alínea "a", da Resolução 4.676 manda que o estabelecimento da cota de crédito considere os empréstimos e financiamentos previamente contratados pelo pretendente ao crédito no Sistema Financeiro Nacional. Tomar crédito pessoal para levantar a entrada aumenta exatamente a variável que pode encolher a cota que o banco vai oferecer. O dinheiro entra pela porta da frente e sai pela dos fundos.

FGTS na entrada: as travas que reprovam o pedido antes da proposta

O FGTS é a maior fonte de entrada do país para quem compra o primeiro imóvel, e é também onde mais gente descobre tarde que não se encaixa. As regras estão no Manual FGTS de Utilização na Moradia Própria, com vigência de 5 de abril de 2024, consultado em 1º de setembro de 2026 no Portal do FGTS, que é o canal oficial do Fundo operado pela Caixa.

Os requisitos do trabalhador estão no item 12.1 do manual:

1. Três anos de trabalho sob o regime do FGTS (item 12.1.1), somando períodos consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes. São três anos de vínculo somados ao longo da vida, o que costuma ser mais fácil de bater do que parece.
2. Não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH (item 12.1.2), localizado em qualquer parte do território nacional. O alcance é o país inteiro, não a cidade.
3. Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial (item 12.1.3), concluído ou em construção, no município da sua ocupação laboral principal ou no da sua residência. A regra alcança também os municípios limítrofes e os da mesma região metropolitana.

O terceiro requisito é o que mais surpreende. Uma fração de imóvel herdada na cidade vizinha pode bloquear o uso do saldo, porque a região metropolitana entra na conta. O item 12.1.3.1 remete a verificação a uma tabela específica de municípios, vigente à época da aquisição, o que significa que o recorte geográfico é conferido caso a caso e pode mudar com o tempo.

Do lado do imóvel, o item 13.3.1 exige que o valor de avaliação não ultrapasse o limite do SFH fixado pelo Conselho Monetário Nacional. Esse limite está no artigo 13, inciso I, da Resolução 4.676, hoje em R$ 2.250.000 na redação dada pela Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025. Ele já valeu R$ 1.500.000, e o texto consolidado guarda as duas redações lado a lado, o que é um bom lembrete de que esse número é dos que mais se mexem na regulação imobiliária.

Duas regras de calendário fecham o quadro, e ambas costumam pegar quem planeja com pressa. O laudo de avaliação vale 12 meses corridos a partir da emissão (item 13.3.1.1.2). E quem já comprou um imóvel usando o saldo do Fundo só pode usá-lo de novo em outra aquisição depois de três anos, conforme o quadro de interstícios do item 5.4.2.

A conta aberta: três entradas no mesmo imóvel

Agora a mecânica. Mesmo imóvel de R$ 400.000, avaliação igual ao preço para simplificar, sistema SAC, 360 meses, taxa de exemplo de 0,90% ao mês. Não entram seguros nem tarifas. Essa taxa foi escolhida para deixar a conta conferível e não é oferta de instituição nenhuma; a sua vem na proposta que o banco entregar.

No SAC, a parcela de amortização é fixa e vale o valor financiado dividido pelo prazo. Os juros do mês são o saldo devedor multiplicado pela taxa. A primeira prestação é a soma dos dois.

O desembolso total soma a entrada e tudo o que será pago ao banco. Confira a linha do meio: R$ 80.000 de entrada mais R$ 839.840 de prestações dão os R$ 919.840 da última coluna.

A relação entre as linhas tem uma forma simples nesse exemplo. No SAC, os juros totais equivalem à taxa multiplicada pelo valor financiado e pela média do número de prestações, o que aqui dá 1,6245 vez o principal. Cada R$ 1 a mais de entrada tira R$ 1,62 de juros do contrato. Sair de 10% para 30% de entrada custa R$ 80.000 hoje e retira R$ 129.960 de juros ao longo dos trinta anos.

Não vamos dizer o que fazer com essa informação. Se sobra dinheiro para uma entrada maior, a decisão entre pôr no imóvel ou dar outro destino depende de fatores que só você conhece, e transformar isso em recomendação seria conselho financeiro personalizado. O que o texto entrega é a conta; a escolha é sua, e vale conversar com um profissional de confiança antes de decidir.

Vale notar que a taxa de exemplo de 0,90% ao mês equivale a 11,35% ao ano, abaixo do custo efetivo máximo de 12% ao ano que o artigo 13, inciso II, da Resolução 4.676 fixa para as operações no âmbito do SFH. Esse teto abrange juros e comissões, além dos demais encargos financeiros. Ele não cobre os seguros nem as tarifas dos artigos 8º-A e 14, que ficam de fora por força do parágrafo 2º do mesmo artigo. Para enxergar o custo com tudo dentro, o número a pedir é o CET do financiamento imobiliário.

O piso da parcela que nenhum prazo derruba

Quando a prestação não cabe no orçamento, o reflexo comum é pedir mais prazo. Existe um limite matemático para isso, e ele explica por que a entrada acaba sendo a única alavanca que resolve certos casos.

A primeira prestação do SAC é a amortização mais os juros do primeiro mês. Alongar o contrato reduz a amortização mensal, porque divide o mesmo principal por mais meses. Os juros do primeiro mês continuam onde estavam, porque dependem do saldo devedor. E o saldo devedor é o valor financiado. Prazo nenhum mexe nisso.

Suponha um orçamento que suporte R$ 3.300 na primeira prestação. Financiando R$ 280.000, a conta fecha em 360 meses com R$ 3.297,78. Financiando R$ 320.000, seriam necessários 762 meses para chegar aos mesmos R$ 3.300, um prazo que não existe em contrato de crédito imobiliário no Brasil. A diferença entre caber e não caber, nesse exemplo, são R$ 40.000 de entrada, e nenhuma negociação de prazo substitui isso.

A mecânica muda de figura na Price, onde a prestação é constante e o alongamento tem efeito diferente sobre a primeira parcela. A comparação sistema a sistema está aberta no texto sobre SAC ou Price.

Como a entrada mexe na análise do banco

Aqui vale medir as palavras, porque circula muita promessa. Ninguém pode garantir que você será aprovado, e nenhuma entrada, por maior que seja, transforma análise de crédito em formalidade. A aprovação é decisão do banco, tomada com informações que você não controla.

O que dá para descrever é o mecanismo. O artigo 11, inciso II, alínea "b", da Resolução 4.676 determina que a apuração do comprometimento de renda seja efetuada com base no maior encargo mensal admitido contratualmente. Num contrato SAC, o maior encargo mensal é a primeira prestação, aquela que a tabela acima mostrou cair de R$ 4.240 para R$ 3.297,78 quando a entrada sobe de 10% para 30%. A entrada mexe diretamente no número que o banco testa contra a sua renda.

A alínea "a" do mesmo inciso manda considerar o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras já assumidas, além das despesas necessárias a suprir o mínimo existencial. E o parágrafo 1º manda que a análise use informações da própria instituição, do Sistema de Informações de Crédito (SCR) e de outras bases citadas na norma, entre elas os bancos de dados de adimplemento. O banco enxerga o que você deve em outros lugares, porque a norma manda enxergar.

Duas consequências práticas saem daí. A primeira: quitar dívidas caras antes de pedir o financiamento mexe na mesma conta que a entrada mexe, por um caminho diferente. A segunda: o parágrafo 3º exige que a análise da capacidade de pagamento esteja amparada por documentos que permitam identificar eventos não recorrentes, o que explica por que o banco pede extratos de vários meses em vez do último contracheque. Renda de um mês bom não convence uma norma escrita para desconfiar de mês bom.

Se você ainda está montando o quadro geral do processo, o roteiro completo está em como funciona o financiamento imobiliário.

O dinheiro que sai antes de existir negócio

Uma parte do caixa da compra some antes de haver contrato, e é a parte de que ninguém fala na mesa de vendas.

O artigo 8º-A da Resolução 4.676 faculta ao banco cobrar tarifa pelo serviço de avaliação ou reavaliação do imóvel oferecido em garantia, em seis hipóteses. Entre elas estão a contratação de nova operação e a requisição de portabilidade. Até aí, nada de extraordinário. O detalhe está no parágrafo 2º.

Antes de cobrar, a instituição precisa da sua anuência prévia, formalmente manifestada (inciso I). E precisa informar, também antes, duas coisas (inciso II): o valor máximo da cobrança, na alínea "a"; e, na alínea "b", a possibilidade de a tarifa ser cobrada mesmo que a operação não seja contratada por decisão sua. Leia essa frase de novo. A norma prevê expressamente que você pague a avaliação de um financiamento que desistiu de fazer, e obriga o banco a te avisar disso antes.

O parágrafo 1º põe um limite: a cobrança fica restrita aos custos e despesas efetivamente incorridos no serviço. Não é tarifa de valor livre. Mas é dinheiro que sai do mesmo caixa da entrada, semanas antes de existir escritura. Se o negócio não sair, ele não volta.

Some a isso outras duas linhas do mesmo conjunto de regras:

• A avaliação pode não ser uma visita. O parágrafo 4º do artigo 11 permite à instituição empregar modelo de precificação próprio ou de terceiros, desde que o modelo seja documentado, verificável e produza relatório individualizado por imóvel. O laudo que definiu a sua entrada pode ter nascido de um modelo estatístico, e você tem direito ao relatório.
• A tarifa mensal de administração tem teto. O artigo 14, inciso II, limita a R$ 25,00 a tarifa mensal de administração do contrato nas operações do SFH. Parece pouco. Em 360 meses são R$ 9.000, e essa linha não aparece em calculadora de financiamento nenhuma.

E, fora do contrato bancário, ficam os custos que ninguém financia por padrão. O ITBI é imposto municipal, com alíquota e base de cálculo definidas por cada prefeitura. A escritura e o registro seguem tabelas estaduais. Não existe valor nacional para nenhum dos três, e qualquer texto que te der um número fechado está chutando. Consulte a prefeitura da cidade do imóvel e a tabela de emolumentos do tribunal de justiça do estado. O levantamento completo dessas despesas está no artigo sobre custos além do preço do imóvel.

Entrada em consórcio e em imóvel na planta

No consórcio não existe entrada, existe lance. A diferença é de natureza, não de nome: a entrada abate o preço na compra à vista de uma parte do imóvel, enquanto o lance antecipa a sua vez na fila do grupo. Quem quiser entender as duas mecânicas lado a lado encontra a comparação em consórcio ou financiamento imobiliário, e o funcionamento do lance em contemplação em consórcio imobiliário.

No imóvel em construção, a entrada costuma ser paga em parcelas ao longo da obra, e o financiamento bancário só começa a correr depois. O Manual da Moradia Própria traz uma regra específica para esse caso, no item 11.5: o valor do FGTS somado ao valor do financiamento, na aquisição de imóvel em construção, não pode exceder o menor entre o valor de avaliação dentro do limite do SFH e o custo total da obra acrescido do menor valor atribuído ao terreno, comparando a avaliação do agente financeiro com o valor de compra e venda. O próprio manual traz exemplos numéricos dessa comparação.

Traduzindo: na planta, o teto do que você consegue montar com FGTS mais crédito pode ser puxado para baixo pela conta do terreno mais obra, e não apenas pela avaliação do imóvel pronto. É uma trava a mais para conferir antes de assinar o contrato de promessa.

Perguntas frequentes

Qual é a entrada mínima para financiar um imóvel?

Pela Resolução CMN 4.676, artigo 6º, inciso I, a cota de crédito não passa de 80% do valor de avaliação no financiamento de imóvel residencial a pessoa natural, o que deixa 20% de entrada. O parágrafo 1º permite até 90% quando o sistema de amortização é SAC ou Sacre, e aí a entrada mínima é de 10%. São tetos da norma, e cada banco pode oferecer menos.

Dá para financiar 100% do imóvel?

Não em uma operação de financiamento imobiliário comum a pessoa natural, porque o teto de 80% (90% no SAC ou no Sacre) é da norma, não do banco. Ofertas anunciadas como "100% financiado" costumam combinar o crédito imobiliário com outra operação, com custo próprio. Peça o CET de cada parte antes de comparar.

Posso usar o FGTS como entrada?

Sim, na modalidade de aquisição, desde que você cumpra os requisitos do item 12.1 do Manual da Moradia Própria: três anos de trabalho sob o regime do Fundo, nenhum financiamento ativo no SFH em qualquer lugar do país e nenhum imóvel residencial no município onde você trabalha ou mora. A regra alcança os municípios limítrofes e os da mesma região metropolitana. O imóvel também precisa caber no limite de avaliação do SFH.

A entrada é calculada sobre o preço ou sobre a avaliação?

Sobre a avaliação. O artigo 1º, inciso XI, da Resolução 4.676 define a cota de crédito como a razão entre o valor nominal da operação e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da contratação. Se o laudo vier abaixo do preço negociado, a diferença inteira cai na sua entrada.

Entrada maior garante a aprovação do financiamento?

Não garante nada. A análise é do banco e pesa renda, dívidas registradas no SCR, documentação, além do próprio imóvel. O que a entrada faz é reduzir o maior encargo mensal do contrato, que é a base da apuração do comprometimento de renda pelo artigo 11, inciso II, alínea "b". Reduzir esse número ajuda no teste, sem transformá-lo em aprovação certa.

Entrada maior diminui a parcela ou o prazo?

Diminui a parcela, porque reduz o valor financiado. O prazo é escolha contratual e continua sendo negociado à parte. No exemplo aberto acima, subir a entrada de 10% para 30% derruba a primeira prestação do SAC de R$ 4.240 para R$ 3.297,78 mantendo os mesmos 360 meses.

O que acontece se a avaliação vier abaixo do preço combinado?

Sobram três caminhos, e todos custam alguma coisa: cobrir a diferença com dinheiro seu, renegociar o preço com o vendedor apresentando o laudo, ou desistir do imóvel. Vale lembrar que a tarifa de avaliação do artigo 8º-A pode ser cobrada mesmo na desistência. A norma exige aviso prévio e anuência formal antes de qualquer cobrança.

Quanto tempo vale a avaliação do imóvel?

Doze meses corridos contados da emissão do documento, segundo o item 13.3.1.1.2 do Manual da Moradia Própria, para as modalidades de apuração de valor que ele lista. Passado esse prazo, uma nova avaliação pode ser exigida, com a tarifa correspondente.

Por onde começar

O primeiro número a levantar não é quanto você tem guardado, e sim quanto o banco vai avaliar o imóvel que você quer. Peça a avaliação antes de assinar a proposta de compra, confira o percentual de cota que a instituição está oferecendo dentro dos tetos do artigo 6º, e só então calcule a entrada. A ordem inversa é como a maioria das pessoas descobre, na semana da escritura, que faltam R$ 16.000.

Se o seu caixa vai depender do Fundo de Garantia, o passo seguinte é conferir os requisitos um por um no guia de FGTS para comprar imóvel, porque uma fração de imóvel esquecida numa cidade vizinha reprova o pedido depois de toda a papelada pronta.