Sete taxas escondidas que aparecem na compra do imóvel
As taxas escondidas na compra do imóvel aparecem antes e depois da chave. Veja quem cobra sete custos, quando vencem e onde conferir cada valor.
Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-17
O anúncio mostra um preço; a compra cobra pelo menos sete linhas
O preço do imóvel não inclui automaticamente imposto, escritura, registro, certidões, avaliação bancária, seguros nem o acerto de despesas na entrega. Esses custos chegam em momentos diferentes e são cobrados por órgãos diferentes. É por isso que parecem escondidos mesmo quando são legais e previsíveis.
Não existe percentual nacional seguro para somar tudo. ITBI é municipal; emolumentos de cartório seguem tabela estadual; tarifas e seguros dependem da operação e do contrato. Uma “reserva de tantos por cento” pode servir como rascunho, nunca como orçamento final.
A Lei nº 10.169/2000 atribui aos estados e ao Distrito Federal a fixação dos emolumentos notariais e registrais. A lei está disponível no LexML e foi consultada em 16 de setembro de 2026. Isso explica por que o preço de escritura e registro muda quando muda o estado.
1. ITBI: a prefeitura cobra para transmitir
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis pertence ao município. Alíquota, base de cálculo, hipóteses de isenção e procedimento saem da legislação local.
Quem usa uma taxa lida num blog de outra cidade pode reservar dinheiro a menos. Consulte a prefeitura do endereço do imóvel, não a do comprador. O guia sobre ITBI, cálculo e responsável pelo pagamento mostra quais perguntas levar ao portal municipal.
O vencimento também importa. Há municípios que exigem pagamento antes da escritura ou do registro. Atraso pode gerar multa e impedir a conclusão do ato.
2. Escritura: o título custa, quando é necessário
A escritura pública formaliza negócios que não usam outro título com força para registro. Em financiamento imobiliário, o próprio contrato bancário pode cumprir essa função, conforme a modalidade. Comprar financiado não significa pagar escritura separada em todos os casos.
Quando a escritura é necessária, o tabelionato cobra conforme a tabela do estado e a faixa de valor do ato. Peça orçamento por escrito ao cartório competente. “Dois por cento para papelada” não é tabela oficial.
3. Registro: é ele que muda o dono na matrícula
Pagar imposto e assinar contrato não conclui a transferência perante terceiros. O título precisa chegar ao Registro de Imóveis e passar pela qualificação registral.
O custo do registro é separado da escritura. Cortar essa linha para economizar deixa a propriedade formal em nome do vendedor. A diferença entre os atos está no artigo sobre escritura e registro de imóvel.
Se o cartório formular uma exigência, pode haver gasto para corrigir documento ou obter certidão. Por isso vale conferir a matrícula antes da proposta, não na véspera do registro.
4. Certidões: pequenas isoladamente, numerosas no conjunto
Matrícula atualizada, certidões pessoais e documentos fiscais podem ser pedidos conforme o negócio, a instituição financeira e o risco identificado. Nem toda compra exige a mesma lista.
O erro é encomendar qualquer pacote vendido na internet ou, no extremo oposto, não verificar nada. A lista deve separar documento essencial de repetição sem utilidade.
Pergunte quem exige cada certidão, qual validade aceita e se o documento pode ser emitido gratuitamente por portal oficial. Alguns têm custo; outros não.
5. Avaliação do banco: você pode pagar mesmo sem fechar
No financiamento, o banco avalia o imóvel para decidir se a garantia atende à operação e qual valor aceita como referência. Essa avaliação não substitui inspeção completa de engenharia para o comprador.
A tarifa deve ser informada antes. Dependendo das condições comunicadas, a desistência do cliente depois do serviço pode não devolver o valor. Se a avaliação vier abaixo do preço negociado, a diferença de entrada cresce. O guia de avaliação do imóvel pelo banco abre essa conta.
6. Seguros e administração: custos que viajam na parcela
Financiamentos habitacionais podem trazer seguros de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel, além de tarifas permitidas para a operação. Eles não aparecem como parte do preço anunciado, mas afetam o desembolso mensal.
Compare propostas pelo Custo Efetivo Total e leia o demonstrativo em reais. Uma taxa de juros menor pode coexistir com seguro mais caro. O custo também pode variar ao longo do contrato, segundo saldo, idade e regras da apólice.
Como o número depende do banco e do perfil, não use valor médio como orçamento. Peça simulação nominal para a sua proposta.
7. O acerto da chave: condomínio, IPTU e consumos
Na entrega, comprador e vendedor precisam acertar despesas do período. Condomínio, IPTU, água e energia podem ser rateados conforme posse e contrato. Débitos antigos exigem atenção porque alguns acompanham o imóvel ou geram disputa mesmo depois da compra.
Leia as atas do condomínio para descobrir cota extraordinária aprovada e obra contratada. Confira com a administradora o saldo da unidade. O artigo sobre IPTU e taxa de condomínio explica quem responde em cada relação.
Essa sétima linha não tem uma tabela nacional. Ela depende da unidade, da data da posse e dos débitos existentes.
Uma conta de exemplo sem fingir preço nacional
Imagine imóvel de R$ 420.000. Os valores seguintes são hipotéticos: ITBI de R$ 10.000, registro de R$ 2.800, certidões de R$ 400, avaliação de R$ 3.000 e acerto de entrega de R$ 1.200. O total seria R$ 17.400 antes de somar seguros cobrados ao longo do financiamento.
A conta serve para mostrar a soma, não para estimar a sua compra. Troque cada linha pelo valor obtido na prefeitura, na tabela do tribunal do estado, no cartório e no banco. Se uma linha ainda estiver vazia, o orçamento ainda não acabou.
O detalhe que transforma custo em surpresa
O maior risco não é uma taxa secreta criada depois. É o calendário: várias cobranças vencem entre assinatura, escritura e registro, quando a entrada já consumiu a reserva.
Monte uma planilha com quatro colunas: custo, responsável pela cobrança, valor confirmado e data de vencimento. A visão completa dos custos além do preço do imóvel ajuda a incluir mudança, reparos e outras despesas que nem sequer são taxas.
Antes de assinar, peça três documentos: simulação do ITBI na prefeitura, orçamento de escritura e registro no estado do imóvel, demonstrativo de custos do banco. Esses papéis substituem o “mais ou menos” por valores verificáveis e mostram quanto caixa precisa sobreviver à entrada.