Por que a primeira parcela é quase toda juro

Na primeira parcela do financiamento, os juros podem levar 94% do que você paga. Veja a conta que explica isso sem fórmula e o que ela muda na sua decisão.

Por Redação Casa & Crédito · Publicado em 2026-09-07

Curiosidades

94% da sua primeira parcela pode ser juro. Eis a conta

Financiamento de R$ 300.000,00, prazo de 360 meses, taxa de exemplo de 0,80% ao mês, Tabela Price. A prestação é de R$ 2.544,48. Desse valor, R$ 2.400,00 são juros e R$ 144,48 abatem a dívida.

São 94,3% da sua primeira parcela indo para o banco sem tirar um centavo do que você deve.

Os números acima são exemplo declarado, escolhidos para a conta fechar redonda, e não cotação de instituição nenhuma. A mecânica, essa sim, vale para qualquer financiamento imobiliário do país.

Não existe cláusula de juros primeiro

A primeira reação de quase todo mundo é procurar a pegadinha no contrato. Alguma cláusula escondida mandando pagar os juros antes do principal.

Não existe. É aritmética.

O juro de cada mês é calculado sobre o que você ainda deve naquele mês. No primeiro mês, você deve o valor inteiro do financiamento, porque nenhuma parcela foi paga ainda. Logo, o juro do primeiro mês é o maior juro do contrato inteiro.

Aí está toda a explicação. R$ 300.000,00 vezes 0,80% dá R$ 2.400,00. A prestação de R$ 2.544,48 paga esses R$ 2.400,00 e usa o que sobra, R$ 144,48, para reduzir a dívida. No mês seguinte, o juro incide sobre R$ 299.855,52, quase o mesmo saldo, e a parcela se reparte quase igual.

O saldo devedor só desce depressa depois que a fatia de amortização cresce, e ela cresce devagar no começo justamente porque o saldo está alto. É um círculo, e ele demora anos para se abrir.

O primeiro ano, medido em dívida abatida

Aqui está o número que costuma tirar o sono de quem acabou de assinar. Mesmo exemplo, mesma taxa, mesma Tabela Price.

Leia a última linha devagar. Na metade do contrato, com R$ 458.006,38 já pagos, a dívida de R$ 300.000,00 encolheu R$ 57.730,25. Faltam R$ 242.269,75.

Isso não é abuso nem erro de cálculo. É o que acontece quando se toma dinheiro emprestado por trinta anos e se paga o juro do saldo mês a mês. A explicação da mecânica completa do contrato está em como funciona o financiamento imobiliário.

O que muda entre SAC e Price no primeiro mês

Com o mesmo valor, prazo e taxa do exemplo, o Sistema de Amortização Constante devolve um retrato bem diferente.

No SAC, a amortização é fixa: R$ 300.000,00 divididos por 360 meses dão R$ 833,33 por mês, sempre. Somando os R$ 2.400,00 de juros do primeiro mês, a primeira prestação fica em R$ 3.233,33, e a fatia de juros nela é de 74,2%.

Prestação inicial maior, juro proporcionalmente menor. É a troca do SAC.

E ela se aprofunda com o tempo. Na parcela 241 do exemplo, o saldo caiu para R$ 100.000,00, o juro do mês é R$ 800,00 e a prestação é R$ 1.633,33, com 49% de juros. A comparação completa entre os dois sistemas, com o total pago em cada um, está em SAC ou Price no financiamento.

Por que o prazo longo agrava o efeito

Existe uma variável que mexe nessa proporção mais do que a taxa: o prazo.

Reduza o exemplo de 360 para 180 meses, mantendo os R$ 300.000,00 e os 0,80% ao mês. Pela Tabela Price, a prestação sobe para R$ 3.150,80, e a fatia de juros da primeira parcela cai de 94,3% para 76,2%. No SAC, a primeira prestação vai a R$ 4.066,67, com 59% de juros.

O juro do primeiro mês não mudou. Continua sendo R$ 2.400,00, porque a dívida e a taxa são as mesmas. O que mudou foi a prestação, que ficou maior e por isso comporta mais amortização.

Prazo longo, portanto, não é apenas "parcela que caiba no bolso". É parcela que passa mais tempo pagando juro antes de começar a matar dívida. Quem quer atacar isso depois de assinar usa amortização extraordinária, e as duas formas de fazê-la mudam bastante o resultado, como se vê em amortizar prazo ou parcela.

O que fazer com essa informação

Duas providências concretas, e nenhuma delas é indignação.

A primeira é comparar propostas pelo Custo Efetivo Total, e não pela taxa de juros anunciada. A Resolução CMN nº 3.517, de 6 de dezembro de 2007, obriga as instituições a informar, antes da contratação, o custo total da operação em taxa percentual anual, e o § 2º do art. 1º manda incluir nesse cálculo juros, tributos, tarifas, seguros e outras despesas cobradas do cliente. Consultamos a Resolução CMN 3.517 no site do Banco Central em 6 de setembro de 2026. A leitura prática desse número está em CET do financiamento imobiliário.

A segunda é conhecer o teto que existe. O art. 13, inciso II, da Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018, fixa custo efetivo máximo de 12% ao ano para o mutuário nas operações do Sistema Financeiro da Habitação, compreendendo juros e comissões, além dos demais encargos financeiros. O § 2º desse mesmo artigo deixa fora dessa conta o seguro habitacional e as tarifas do art. 14. Consultamos a versão consolidada da Resolução CMN 4.676 no site de normativos do Banco Central em 6 de setembro de 2026.

Aviso de defasagem. Esses dois normativos mudam por ato do Conselho Monetário Nacional, sem aviso ao consumidor. Confira a versão vigente no Banco Central antes de usar qualquer número deste texto numa decisão.

Se a sua renda estiver dentro das faixas do programa federal de habitação, existe uma terceira via, porque ali a taxa é menor e há subsídio, com regras próprias que valem ser lidas antes da simulação. Elas estão em Minha Casa Minha Vida: como funciona.